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本文采用的前瞻估值方法：https://www.jisilu.cn/question/371238
1、万科A。
万科是一个很有特点的企业。房企最重要的能力，就是拿地能力。低手追着周期拍高价地，高手逆周期拿便宜地（恒大/融创），而万科是无视周期拿地。
万科不预测房地产周期，反正我手头的地够用两年就行了。房价涨了我认踏空，房价跌了你们也别哭。听起来，似乎还有那么一点巴菲特“不预测利率”的哲理。不过，最近一年万科猛补了一批土储，目前手头有三年的货。
正如一句俗话：任你几路来，我只一路去。之所以这么牛皮，是因为万科的运作效率是房企中的顶级水平，核心净利率高达15%左右，具有优秀的成本控制能力和产品溢价。
虽然许多人质疑万科管理层决策与股东利益不一致，但他仍然我行我素。宝能姚老板都不是我的对手，还在乎你们区区散户？万科虽然被不少人认为进取心不似当年，但仍然A股最稳健的房企。
万科A
动态数据：当前市值3000亿，2019年度权益销售额4102亿，前瞻PE=4.7
企业质地：★★★★★
价格便宜：★★★
2、保利地产。
保利头顶金光闪闪的央企招牌，享受着低到令人发指的融资利率。在恒大发债动辄13+%利率的当下，保利的融资利率竟然不到5%...
要知道，对于高杠杆的房地产行业来说，融资可以说是仅次于拿地的核心能力了，亲妈的儿子，果然不一样啊。
然而保利的拿地能力就是个渣，经常成为高价拿地的冤大头。按理说，央企亲儿子应该有一些地方政府层面信息和运作的优势吧，可惜在拿地环节似乎完全没有。这里面的原因，可以从光明和阴暗两个角度去解读，就不展开了。
不光拿地贵，还喜欢囤地，整整囤了价值1万3000亿的土地，足足可以卖5年…好吧，这么多的存货，万一房价暴跌，可能只有央妈能救保利了。不过，毕竟是亲儿子，不救他救谁呢。
保利地产
动态数据：当前市值1900亿，2019年度权益销售额3190亿，前瞻PE=4.1
企业质地：★★★★★
价格便宜：★★★
3、新城控股。
新城具有独特的商业模式，围绕商业中心“吾悦广场”打造住宅生态圈。吾悦广场的经营相当出色，这不光是财务数据上。雪球和集思录有一些实地“踩盘”的自下而上草根调研报告，大都是正面看法。
依托于商业中心构建居住生态，是很受地方政府欢迎的一种房地产开发模式，新城也因此拿到了价格便宜的土地。加上老板上进心很强，前几年关键时候逆周期扩张，迅速冲入了十强行列。目前，新城持有低成本价的大量土地，足够卖4年之久。
抛却个人的道德标准，新城单作为一个企业实体，仍然是有一些优势的。在经营商住生态圈的过程中，他的资产逐渐沉淀到新城吾悦广场实体中，逐渐从纯房地产开发转向包租公模式，这样即使未来房地产市场萎缩了，他也差不多可以完成转型上岸。这个预期，让很多担心房地产宏观前景的投资者们比较安心。
目前，我仍然继续持有新城控股。
新城控股
动态数据：当前市值700亿，2019年度权益销售额2016亿，前瞻PE=2.1
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★★
4、金地集团。
金地的大股东是险资，40%的业务在华东地区。曾经的“招保万金”四朵金花之一，虽然规模掉队，在全国20名左右徘徊，但利润率还是保持在一线水平。
金地的资本化利息水平很低。土储货值不算高，但也有4000多亿，够用3年的，但成本价不便宜。总的来说，是一家中规中矩的房企。会计师事务所是德勤，诚信有一定保障。他的估值也有吸引力。
金地集团
动态数据：当前市值610亿，2019年度权益销售额1305亿，前瞻PE=2.5
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★
5、金科股份。
金科是一家比较激进的企业，他的扩张速度极快，但核心净利润率非常低，不到10%。金科在经营战略上的侵略性，让融创大佬孙宏斌都为之心动，融创系曾经是金科的第二大股东。
虽然金科在融创前只是一只小虾米，但大股东黄老板的控制欲和意志极其顽强，多次明目张胆的利用投票权优势进行利益转移，融创每次都投反对票，但毕竟票权差那么一点，还真是没辙。
我曾经也持有金科，在目睹黄老板恰烂钱之后，果断撤退。上个月孙宏斌也撤了…接盘侠是红星美凯龙的车老板…祝他好运吧。
金科股份
动态数据：当前市值430亿，2019年度权益销售额1493亿，前瞻PE=2.7
企业质地：★★★
价格便宜：★★★★
6、荣盛发展。
荣盛是一家中规中矩的企业，多数指数都位于同行中上游。他的净利率、净资产收益率都挺高，和万科同一级别。多年来利润攀升很稳定。
荣盛的合作项目很少，销售额中权益部分较多。销售回款率很高，能达到大概90%。土储正常，够用三年，成本价也不贵。
但这么一家还不错的企业，却一直不受市场待见，估值长期处于房地产板块的底部。这让我想起了格力。多年来白家电中ROE长期领先的格力，同样是长期遭受市场歧视，估值长期位于板块底部。
我目前持有荣盛发展。
荣盛发展
动态数据：当前市值350亿，2019年度权益销售额1104亿，前瞻PE=2.2
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★★
7、阳光城。
阳光城是一家非常奇葩的公司。先说优点。阳光城的增长快，管理层“双斌”有能力，拿地价格适中，土储适中。
但是！这家伙的分红实在太低了…要知道，作为曾经的暴利行业，房地产是A股最舍得分红的板块，平均分红率（归母净利润中拉出来分红的比例）近三年均值都超过30%。
而阳光城呢？分红率只有10%左右…
地产股投资者喜欢自嘲，说房地产赚的是假钱，所以不受A股待见。这里我想问一句阳光城，你莫非真是赚假钱的？也许正因为市场担心他赚假钱，阳光城的估值确实够低。
其实，我怀疑这家伙偷偷的藏了些利润。他的年报净利润是刚好压着股权激励线，比利润指标多出一丢丢，比计算出来的要低一大截。这家伙，是为了以后每年都能拿股权激励而藏私呢？
看在他估值很低、增速尚可的份上，我持有一点阳光城。
阳光城
动态数据：当前市值290亿，2019年度权益销售额1386亿，前瞻PE=2.0
企业质地：★★★
价格便宜：★★★★★
8、蓝光发展。
蓝光是川渝地区的著名开发商，50%的业务都在西南地区。这家企业的特点是代建业务开展多。很多小伙伴不了解代建。代建是地产行业的专用名词，简单地说，就是挂着别家开发商招牌的楼盘，蓝光来操办具体开发。
换句话说，蓝光这家伙，大家都觉得他干活还算利索，但是牌子还不够高大上，差不多就是房企中的蓝领苦力之光…
正因可以出卖劳动力，蓝光拿地的积极性不高，土储严重不足，只够卖一年多。但他捡了不少便宜地，土储成本价/楼面价之比极低，堪比土储捡漏之王恒大。不过手头没货源，终究还是比较被动。
蓝光发展
动态数据：当前市值180亿，2019年度权益销售额768亿，前瞻PE=1.6
企业质地：★★★
价格便宜：★★★★★
9、首开股份。
他有70%的营收都在帝都。如果你看好帝都房价，就可以考虑首开股份，反之也成立。这个逻辑比较简单粗暴，但确实是直线思考的有效思路。
核心利润率中等，土储丰富够卖4年，但是成本价偏贵。不过首开的背后毕竟站着北京市国资委，也许比不上保利吧，但也是帝都红顶子，万一遇到房价暴跌、房地产行业危机时刻，政府出手扶一把也是关键的安全垫。
首开股份
动态数据：当前市值170亿，2019年度权益销售额633亿，前瞻PE=2.2
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★★
这9只地惨股的前瞻PE都小于5，符合格雷厄姆的传统价值投资观。如果精选低估优质企业持有，也许还能跑赢板块均值。
公众号【盛唐风物】
投资方法 / 股市机会 / 低风险 / 可转债 / 套利 / 量化 / 低估价值股
1、万科A。
万科是一个很有特点的企业。房企最重要的能力，就是拿地能力。低手追着周期拍高价地，高手逆周期拿便宜地（恒大/融创），而万科是无视周期拿地。
万科不预测房地产周期，反正我手头的地够用两年就行了。房价涨了我认踏空，房价跌了你们也别哭。听起来，似乎还有那么一点巴菲特“不预测利率”的哲理。不过，最近一年万科猛补了一批土储，目前手头有三年的货。
正如一句俗话：任你几路来，我只一路去。之所以这么牛皮，是因为万科的运作效率是房企中的顶级水平，核心净利率高达15%左右，具有优秀的成本控制能力和产品溢价。
虽然许多人质疑万科管理层决策与股东利益不一致，但他仍然我行我素。宝能姚老板都不是我的对手，还在乎你们区区散户？万科虽然被不少人认为进取心不似当年，但仍然A股最稳健的房企。
万科A
动态数据：当前市值3000亿，2019年度权益销售额4102亿，前瞻PE=4.7
企业质地：★★★★★
价格便宜：★★★
2、保利地产。
保利头顶金光闪闪的央企招牌，享受着低到令人发指的融资利率。在恒大发债动辄13+%利率的当下，保利的融资利率竟然不到5%...
要知道，对于高杠杆的房地产行业来说，融资可以说是仅次于拿地的核心能力了，亲妈的儿子，果然不一样啊。
然而保利的拿地能力就是个渣，经常成为高价拿地的冤大头。按理说，央企亲儿子应该有一些地方政府层面信息和运作的优势吧，可惜在拿地环节似乎完全没有。这里面的原因，可以从光明和阴暗两个角度去解读，就不展开了。
不光拿地贵，还喜欢囤地，整整囤了价值1万3000亿的土地，足足可以卖5年…好吧，这么多的存货，万一房价暴跌，可能只有央妈能救保利了。不过，毕竟是亲儿子，不救他救谁呢。
保利地产
动态数据：当前市值1900亿，2019年度权益销售额3190亿，前瞻PE=4.1
企业质地：★★★★★
价格便宜：★★★
3、新城控股。
新城具有独特的商业模式，围绕商业中心“吾悦广场”打造住宅生态圈。吾悦广场的经营相当出色，这不光是财务数据上。雪球和集思录有一些实地“踩盘”的自下而上草根调研报告，大都是正面看法。
依托于商业中心构建居住生态，是很受地方政府欢迎的一种房地产开发模式，新城也因此拿到了价格便宜的土地。加上老板上进心很强，前几年关键时候逆周期扩张，迅速冲入了十强行列。目前，新城持有低成本价的大量土地，足够卖4年之久。
抛却个人的道德标准，新城单作为一个企业实体，仍然是有一些优势的。在经营商住生态圈的过程中，他的资产逐渐沉淀到新城吾悦广场实体中，逐渐从纯房地产开发转向包租公模式，这样即使未来房地产市场萎缩了，他也差不多可以完成转型上岸。这个预期，让很多担心房地产宏观前景的投资者们比较安心。
目前，我仍然继续持有新城控股。
新城控股
动态数据：当前市值700亿，2019年度权益销售额2016亿，前瞻PE=2.1
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★★
4、金地集团。
金地的大股东是险资，40%的业务在华东地区。曾经的“招保万金”四朵金花之一，虽然规模掉队，在全国20名左右徘徊，但利润率还是保持在一线水平。
金地的资本化利息水平很低。土储货值不算高，但也有4000多亿，够用3年的，但成本价不便宜。总的来说，是一家中规中矩的房企。会计师事务所是德勤，诚信有一定保障。他的估值也有吸引力。
金地集团
动态数据：当前市值610亿，2019年度权益销售额1305亿，前瞻PE=2.5
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★
5、金科股份。
金科是一家比较激进的企业，他的扩张速度极快，但核心净利润率非常低，不到10%。金科在经营战略上的侵略性，让融创大佬孙宏斌都为之心动，融创系曾经是金科的第二大股东。
虽然金科在融创前只是一只小虾米，但大股东黄老板的控制欲和意志极其顽强，多次明目张胆的利用投票权优势进行利益转移，融创每次都投反对票，但毕竟票权差那么一点，还真是没辙。
我曾经也持有金科，在目睹黄老板恰烂钱之后，果断撤退。上个月孙宏斌也撤了…接盘侠是红星美凯龙的车老板…祝他好运吧。
金科股份
动态数据：当前市值430亿，2019年度权益销售额1493亿，前瞻PE=2.7
企业质地：★★★
价格便宜：★★★★
6、荣盛发展。
荣盛是一家中规中矩的企业，多数指数都位于同行中上游。他的净利率、净资产收益率都挺高，和万科同一级别。多年来利润攀升很稳定。
荣盛的合作项目很少，销售额中权益部分较多。销售回款率很高，能达到大概90%。土储正常，够用三年，成本价也不贵。
但这么一家还不错的企业，却一直不受市场待见，估值长期处于房地产板块的底部。这让我想起了格力。多年来白家电中ROE长期领先的格力，同样是长期遭受市场歧视，估值长期位于板块底部。
我目前持有荣盛发展。
荣盛发展
动态数据：当前市值350亿，2019年度权益销售额1104亿，前瞻PE=2.2
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★★
7、阳光城。
阳光城是一家非常奇葩的公司。先说优点。阳光城的增长快，管理层“双斌”有能力，拿地价格适中，土储适中。
但是！这家伙的分红实在太低了…要知道，作为曾经的暴利行业，房地产是A股最舍得分红的板块，平均分红率（归母净利润中拉出来分红的比例）近三年均值都超过30%。
而阳光城呢？分红率只有10%左右…
地产股投资者喜欢自嘲，说房地产赚的是假钱，所以不受A股待见。这里我想问一句阳光城，你莫非真是赚假钱的？也许正因为市场担心他赚假钱，阳光城的估值确实够低。
其实，我怀疑这家伙偷偷的藏了些利润。他的年报净利润是刚好压着股权激励线，比利润指标多出一丢丢，比计算出来的要低一大截。这家伙，是为了以后每年都能拿股权激励而藏私呢？
看在他估值很低、增速尚可的份上，我持有一点阳光城。
阳光城
动态数据：当前市值290亿，2019年度权益销售额1386亿，前瞻PE=2.0
企业质地：★★★
价格便宜：★★★★★
8、蓝光发展。
蓝光是川渝地区的著名开发商，50%的业务都在西南地区。这家企业的特点是代建业务开展多。很多小伙伴不了解代建。代建是地产行业的专用名词，简单地说，就是挂着别家开发商招牌的楼盘，蓝光来操办具体开发。
换句话说，蓝光这家伙，大家都觉得他干活还算利索，但是牌子还不够高大上，差不多就是房企中的蓝领苦力之光…
正因可以出卖劳动力，蓝光拿地的积极性不高，土储严重不足，只够卖一年多。但他捡了不少便宜地，土储成本价/楼面价之比极低，堪比土储捡漏之王恒大。不过手头没货源，终究还是比较被动。
蓝光发展
动态数据：当前市值180亿，2019年度权益销售额768亿，前瞻PE=1.6
企业质地：★★★
价格便宜：★★★★★
9、首开股份。
他有70%的营收都在帝都。如果你看好帝都房价，就可以考虑首开股份，反之也成立。这个逻辑比较简单粗暴，但确实是直线思考的有效思路。
核心利润率中等，土储丰富够卖4年，但是成本价偏贵。不过首开的背后毕竟站着北京市国资委，也许比不上保利吧，但也是帝都红顶子，万一遇到房价暴跌、房地产行业危机时刻，政府出手扶一把也是关键的安全垫。
首开股份
动态数据：当前市值170亿，2019年度权益销售额633亿，前瞻PE=2.2
企业质地：★★★★
价格便宜：★★★★★
这9只地惨股的前瞻PE都小于5，符合格雷厄姆的传统价值投资观。如果精选低估优质企业持有，也许还能跑赢板块均值。
公众号【盛唐风物】
投资方法 / 股市机会 / 低风险 / 可转债 / 套利 / 量化 / 低估价值股
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