我也来算算房产收益

本人四线小城市，错过了房产低位，从2014年才开始购买房子，有感于集思录计算房产收入本来也计算下：

一、2014年泡沫顶点购置恒大房子收益率：

2014年1月购入，房款95万元，首付29万元，2015年5月开始还款，2016年收房缴纳维修基金0.8万元，2017年办理房产证，缴纳契税1.4万元，每月4000元，还款42个月，共计还款17万元。累计支出48.2万元。
2018年10月出售210万元，毛赚115万元，扣除0.8万元维修基金，1.4万元契税，14.85万元契税，净赚97.95，持有周期4.5年，年华收益率,1.04%。

二、2016年上涨起点购置悦澜湾房产收益率：

2016年10月以120万元购入，首付24万元，贷款96万元，2017年4月开始还款，贷款周期3.5年，利息共计14.8万元。缴纳契税1.8万元，维修基金0.88万元。
现有市值266万元，预计出售价格255万元，毛赚135万元，净赚117.52万元，持有4年，年华收益率18.61%。

三、2018年6月购买杭州房产收益率。

2018年6月以327万元通过公证摇号方式购入，全款付清，327万元，契税4.9万元，维修基金0.8万元，最近成交价500万元，2020年1月交房，2020年5月出租，收到租金3万元，毛赚176万元，净赚170万元，持有周期2年，年华收益率23.28%，主要来源于一二手房的价差。

思考：房产投资的收益来源于房价大幅上涨，本人所处的四线城市新区房价从2014年的1万元左右下跌到2015年的8000元，2020年上涨至2.3万元。
上涨动力：
1.外出经商、务工人员购买。本市户籍人口238万，改革开放以后出去的人员超过40万元，该部分人员回乡置业需求较大。
2.公职人员工资大幅上涨。
3.旧城改造拆迁推动。2017年以来仅市区国有土地拆迁面积就超过40万平方米。
4.新区供应量偏少。

杠杆是超额收益来源。即使碰到大涨，房产年华收益也仅为20%左右，但是从2014年、2016年两次买房首付为55万元，而累积毛收益420万元，这就是杠杆的可怕之处。