2021年地产龙头:新城控股

我的地产股最重仓新城,在经过2020年的萎靡之后,今年嗷嗷了一把,A股涨了33%,港股涨了17%,开始有点起势的样子了。

目前看来,新城控股可以算2021年度的A股地产龙头,在房地产板块的122只股票中年度涨幅第3,前面只有两只几十亿的小盘股西藏城投和嘉凯城。

今天我来梳理一下市场逻辑的演变。

新城是个民企,老板王振华通过间接持股一共占比50%左右。2019年7月,王振华因为猥亵幼女被抓,新城控股从40元暴跌到23元。

我满仓吃下了所有的跌停。虽然我当时已经拿了很久新城,浮盈不少,但后面又加了仓,这次暴跌也打破了我的成本线,账面浮亏。

之后半年中,新城的股价逐渐从23元反弹到接近前高的39元。这一段的走势,对应的是市场最大担忧“银行停贷、资金链断裂”消失的逻辑。

但新城并未因此走出新高。王振华被拘之后,公司由儿子王晓松接手。但市场也知道绝大部分上市公司都不是茅台,很明显对二代的能力并不信任。

这个疑虑是有道理的,后续可以看出,王晓松其实也有自知之明,接班后采取了比较稳妥的防守型战略。

在2020年里,新城发债成本总体下行,总体来看,2020年1-10月发行成本为4.5%,较2019年下行137.3BP。

从2020年半年报来看,公司净负债率由上年同期的76%大幅下降至35%,在行业中处于较低水平。

从2020年三季报来看,公司现金短债比约1.7倍,在行业中属较好水平。

整个2020年,处于战略防守态势的新城控股,权益预售金额差不多2000亿元,基本和2019年持平,销售排名也仅仅从第8名下滑第10名。

房地产是一个集中度非常低的行业,大天朝一共有6万多家房地产企业,目前正在开发或者销售的有2万多家,王晓松守业的能力算是及格。

2020年6月,王振华案件判决,因猥亵儿童罪从重判处有期徒刑五年。判决符合市场预期,此后新城股价在震荡中缓缓抬升。

2021年1月8日,王晓松交出了总裁职务,只保留董事长职务。

新总裁梁志诚是房地产资深职业经理人,在新城已经干了将近20年,在此前是执行董事兼联席总裁。很明显,他的业务能力比王晓松要强得多。

这么一件看似平淡的事,却被市场解读为“局面稳了”。新城控股的价格按不住了,12连阳,股价从33元涨到了46元,创出新高。

紧接着,2021年1月22日,全球信用评级巨头穆迪上调了新城信用等级。

经营优秀的万科和央妈罩着的保利,是不愿深研的投资者们偏爱的地产公司,而模式出色的新城则和进退有据的融创一样,是资深地产投资者们认可的优秀公司。

新城的模式是围绕吾悦广场建设住宅区,从而获取更大的土储升值空间。他的土储主要布局在二三线城市,尤其是长三角城市圈占比近半。

新城的全口径销售均价为12092元/方,存量土储楼面价为2458元/方,静态利润空间为9634元/方,较去年有所上升。

在过去的5年中,新城的净利润从18亿高速增长到127亿,年化复合增速近50%。而且这还是在年均分红率近30%的情况下完成的。

而这样一家年销售额2000亿、净利润100多亿、还在高速成长的优秀房企,今天总市值也不过1000亿出头。

我仍将继续长线持有新城控股,在我看来,新城这样一直基本面优秀、前瞻PE仅仅不到3倍的股票,未来市值就算翻倍,也许都仅仅只是一个小目标。

给新读者说一句,地产股的前瞻PE估值,每月初我都会在公众号中发布。

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发表时间 2021-01-26 15:50     最后修改时间 2021-01-26 15:50

赞同来自: JiangSH2020 婴儿蓝天使白 yongwc 阿目

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