加仓融创中国

今天我在房地产内部做了个小调仓，卖了一点新城发展，买了一点融创中国。

新城是我的地产最重仓，去年下跌时一直慢慢补，结果今年暴力拉升，2个多月涨了40%多。这样就超过我的单只股票持仓纪律上限了，触发了风控阈值，需要减了。

融创也是我的老持仓，仓位较轻。这两年大幅跑输新城30%多了。

虽然新城吾悦的模式有一些值得称道的特点，但单纯看房地产经营能力和规模，融创是优于新城的。

而根据我的计算，融创的前瞻估值已经略低于新城了。

融创可能也是雪球地产大V最看好的房企之一，孙宏斌的能力和人品口碑都比较出色，而且58岁也是经验和体力都不错的年龄。

融创刚出了年报，收入同比增长36%，归母利润同比增长37%，核心净利润增长12%，这些基本是在我们预期内的。

融创的产品很不错，比如克尔瑞的全国房企产品力排名，融创今年第2（去年第1），新城今年第29（去年第20）。

克尔瑞提出的产品力是一个综合概念，涵盖了产品设计、执行、资源整合，销售、市场口碑等。

在房地产行业投资逻辑处于高速增量的时代，产品力的重要性可能相对不高，甚至反而拖累了成本。但在逻辑逐渐聚焦到行业集中度提升的现金，产品力可能是长期发展的一个重要参考。

考虑到这方面，我以后会在每月发布的《大A地产股前瞻估值》系列文章中，加入各上市公司对应的产品力排名。

另外还有些小伙伴说，房企更需要重视ROIC而不光是看ROE。这里多说一句， ROIC反应了无杠杆情况下的盈利能力，虽然有参考价值，但其实和我计算中的加权核心净利润率异曲同工。

不过既然大家有需求，以后我也会在《大A地产股前瞻估值》系列中加入各房企的ROIC数据，数据从果仁量化网提取，供参考。

以我的A股持仓为例，ROIC是：新城11%、荣盛9%、阳光城4%。

作为参考，两家公认的低风险头部房企ROIC是：万科11%、保利8%。

新城和荣盛的ROIC都是第一梯队。

阳光城比较差，这和他的核心净利润率很低是一致的，这个缺点其实我们都心知肚明。但阳光城在扩张力方面也有自己的优势，产品力排名18也相当不错。所以我轻仓持有作为深市打新底仓配置的一部分，同时也期待他的净利润率改善。

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