港股打新：新希望服务测评分析（107）

新希望服务：

基本概况：

有基石。

公司简介：
一家中国综合物业管理及民生服务运营商，提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务。公司在亿翰智库发布的2020中国物业企业综合实力百强中排名第39位。

截至2020年12月31日，公司管理65个项目，总在管楼面面积约为1020万平方米，截至最后实际可行日期，总在管楼面面积进一步增至1140万平方米。

2019年公司的净利润率为16.8%，根据第一太平戴维斯及亿翰智库的资料，在中国物业企业净利润率百强中排名第五位。

行业概况：
根据第一太平戴维斯及亿翰智库报告，2019年物业管理百强企业在管楼面面积稳定增长至57亿平方米，2015年至2019年的复合年增长率为19.1%，连续五年上升；预计2020年至2024年物业管理百强企业在管楼面面积将按复合年增长率6.2%增长。

2019年中国物业管理行业总营业收入累计约人民币8095亿元，同比增长19.2%，2015年到2019年物业管理行业总营业收入复合年增长率达17.6%；预计2020年至2024年物业管理行业总营业收入复合年增长率达19.7%。


财务数据：

公司收入从2018年的人民币2.58亿元增长47.5%至2019年的3.8亿元，并进一步54.6%至2020年的5.88亿元。

净利润从2018年的人民币4110万元增长56%至2019年的6400万元，并进一步增长71.6%至2020年的1.09亿元。

公司竞争优势：
1、聚焦于中国都市圈以及城市群，高质量快速增长的民生服务运营商。
2、多元化、高质量的在管物业组合及专业的商业运营服务能力。
3、根据客户需求而丰富的民生服务，形成民生服务生态体系。
4、来自新希望集团的强大支持。

风险因素：
1、物业管理分部的相当一部分收入来自向新希望房地产集团、新希望房地产集团的合营企业或联营公司。
2、相当一部分物业管理业务集中在中国西南地区及华东地区，若这些地区的政府政策或商业环境出现任何不利发展，业务可能会受到不利影响。
3、受限于政府指导价格。
4、管理的物业多为第三方物业开发商开发的物业。

募资款项用途：
约70%将用于战略收购及投资；约15%将用于升级信息系统及设备；约5%将用于人才招募及团队建设；约10%将用于营运资金及一般企业用途。

首次公开发售前投资：
于2020年5月25日，August Mist向新希望房地产收购新希望服务的3%股权，代价为359200美元。

August Mist于首次公开发售前投资下的每股投资成本总额较每股发售股份折让约96.4%，August Mist将持有本公司全部已发行股本的约2.25%，持有的股份将受上市后六个月期间的禁售期所限。

同行上市情况：

同行类物业股从去年10月份开始上市表现就比较差，20-21年一共上市的19只，其中暗盘11涨8跌，上市首日11涨6跌2平。今年物业股整体也有较大回调。

保荐人历史战绩：

保荐人农银19-21年以来一共保荐了17只，其中暗盘7涨10跌，上市首日9涨6跌2平。

中签率预估： 

公开发行2000万股，每手1000股，公开发行总计20000手，当前超购1.1倍，如果超购15倍以内，回拨20%，甲乙各分2万手，假设3万人认购，一手中签率35%。

综合评估：
首次公开发售前投资下的每股投资成本总额较每股发售股份折让约96.4%...这还能说些啥。基石占比45%，是些没有怎么见过的，拉来站台的吧。

行业增速还是可以的，利润和营收表现都不错，26的发行市盈率跟过去比倒是不高，但是时过进迁，当前物业类的整体估值已经下降了很多，这个估值来恐怕无法服众。

个人操作：这个行情这个估值，我还是先算了，看戏吧。

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