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为便于比较选取2014、2020二个年度，在这二个年度万科管理层均增持了股票。本次清盘计算是粗线条的，因此忽略了占比不高的
物业、物流、商业等业务，仅聚焦于房产开发。计算数据来自于2014、2020年报。
清盘计算的基本思路是：
a、以现价买入所有万科股票（即市值）；
b、偿还所有负债；
c、按当年价格卖出所有房子，包括在建的和规划中的；
市值：3158亿
负债：15200亿
货币：1952亿
即清盘万科需支付：3158+15200-1952 = 16406亿。
在建项目：6,380.8万平米
规划项目：3,127.4万平米
旧城改造：363.4万平米
即房子需要卖15917元/平米（16406亿/10307万平米），清盘才能回本。
2020年销售情况：7,041.5亿元/4,667.5万平米 = 15087元/平米。
结论：以当前这个价格来清盘万科，姚老板应该是不会参与的。
市值：随机选2014.10.31日收盘价9.4元，9.4*11,037,507,242 = 1038亿
负债：3925亿
货币：627.2亿元
即清盘万科需支付：1038+3925-627 = 4336亿。
在建项目：2776万平米
规划项目：3801万平米
即房子需要卖6310元/平米（4336亿/6872万平米），清盘才能回本。
2014销售情况：2,151.3亿元/1,806.4万平米 = 11910元/平米
结论：姚老板来了。
物业、物流、商业等业务，仅聚焦于房产开发。计算数据来自于2014、2020年报。
清盘计算的基本思路是：
a、以现价买入所有万科股票（即市值）；
b、偿还所有负债；
c、按当年价格卖出所有房子，包括在建的和规划中的；
- 2020年：
市值：3158亿
负债：15200亿
货币：1952亿
即清盘万科需支付：3158+15200-1952 = 16406亿。
在建项目：6,380.8万平米
规划项目：3,127.4万平米
旧城改造：363.4万平米
规划和在建商业项目：435.4万平米
总计：10307万平米即房子需要卖15917元/平米（16406亿/10307万平米），清盘才能回本。
2020年销售情况：7,041.5亿元/4,667.5万平米 = 15087元/平米。
结论：以当前这个价格来清盘万科，姚老板应该是不会参与的。
- 2014年：
市值：随机选2014.10.31日收盘价9.4元，9.4*11,037,507,242 = 1038亿
负债：3925亿
货币：627.2亿元
即清盘万科需支付：1038+3925-627 = 4336亿。
在建项目：2776万平米
规划项目：3801万平米
旧城改造：295万平米
总计：6872万平米即房子需要卖6310元/平米（4336亿/6872万平米），清盘才能回本。
2014销售情况：2,151.3亿元/1,806.4万平米 = 11910元/平米
结论：姚老板来了。
- 本人持有万科，也一直认为万科是低估的，但按上述清盘来计算，似乎万科低估不到哪里去。是哪里出了问题？愿大家不吝赐教。从数据上来看2020年的规划项目权益面积太少了，甚至比不上2014年，是我数据搞错了？
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赞同来自: Euros 、steven1521 、起个名字想半天
这个思路要不得，可以多读基本商业管理方面的书籍，中国的很多上市公司还是创始人阶段，美帝是职业经理人阶段，这里的差异在于，美帝职业经理人的考评和奖励制度，让他们想方设法提升公司的投资和资产效率，比如某个非地产上市公司，假设这个公司持有某个地产物业的资产收益率低于主营业务，那么职业经理人会想方设法盘活或者转让该地产，然后让资金投入到收益更高的主营业务或其他业务上去。
但是国内的老板思维不这么想，或者不会这么操作，除非公司破产，即便该公司持有的物业回报很低，一般也不会卖掉或者盘活。
这也就是为什么香港上市的公司净资产长期低于1，但是公司股价就是不涨，因为上市公司就是不会卖这些资产，很多投资香港的老鸟都折戟于这个思维。
其实这个从另外一个角度说明的东亚(很多日本公司也是这样)的公司管理和治理水平其实是比欧美差的。
但是国内的老板思维不这么想，或者不会这么操作，除非公司破产，即便该公司持有的物业回报很低，一般也不会卖掉或者盘活。
这也就是为什么香港上市的公司净资产长期低于1，但是公司股价就是不涨，因为上市公司就是不会卖这些资产，很多投资香港的老鸟都折戟于这个思维。
其实这个从另外一个角度说明的东亚(很多日本公司也是这样)的公司管理和治理水平其实是比欧美差的。
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tigerhu12399
- 称重机而非投票机
清盘作为一种思维训练，评估上市公司的估值，无可厚非，但是因为实际不可能发生，按照这条道路走下去很容易掉到价值陷阱里面
香港股市里面有一大把PB 0.2，0.3的房地产股票，但是你是不可能吃到这个折价的
香港股市里面有一大把PB 0.2，0.3的房地产股票，但是你是不可能吃到这个折价的
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赞同来自: llllpp2016
看到砸到野蛮人头上的金箍棒后，我很奇怪还有人想去大圣头上揪毛的想法
有编制的妖怪们，根本就不需要像野生不法妖怪们吃唐僧肉才能长生，嗯说错了是通过股价上涨和分红才能赚得收益
你所认为的上市公司，不过就是他们的提款机，不是控股股东就是韭菜
有编制的妖怪们，根本就不需要像野生不法妖怪们吃唐僧肉才能长生，嗯说错了是通过股价上涨和分红才能赚得收益
你所认为的上市公司，不过就是他们的提款机，不是控股股东就是韭菜
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在中国这个不适用，首先国家不允许野蛮人买下公司。其次你买下公司国家也不允许你清盘。最后很多资产你没法拿来分红。
对于小散来说只有一个指标是靠谱的，就是5年平均股息率，然后祈祷公司生意不会变差且保证派息。
对于小散来说只有一个指标是靠谱的，就是5年平均股息率，然后祈祷公司生意不会变差且保证派息。
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长乐未央 - 需要做的只有两件事：1看准了方向和品种2有安全边际的下重注，选择一个赛道就和男人选择一个行业一样重要
赞同来自: wdwonderone 、华cs 、ziwu 、qiuqiuindex 、孤星泪 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
实际上你这些变量里面，变化最大的就是负债
从3925亿到15200亿
这其实不是万科的土地储备增加了，而是以合同负债为主，也就是说所谓的负债，大部分都是卖出去的房子，因为还没交付，只能放到负债里
2020年年报里面，1.6万亿的负债，其中1.3万亿是短期负债，短期负债里面6300亿是合同负债，就是卖出去的房子，还有近4000亿是应付承包商等的欠款，这个是可以合理拖延的
万科的实际资产负债率是很低的，百分之十几
三千亿市值的公司，直接用土地储备去算，14年可能可以，因为毕竟规模小，而且地价仍在高速上涨
20年就不行了，规模太大，而且房地产市场实际上已经逆转，不按土地储备评估公司价值了
要按你这种算法，谁买的地越多，谁的价值越高
但是中国目前的房地产市场，并不是这样的，很多地实际上是没有任何价值的，面粉比面包贵太多了导致开发没有价值，值钱的是面粉加工到面包的这个过程，还有后续给面包保温的价值（也就是物业），这都是包含万科这个公司里面的
这就牵涉到按营业收入估算万科价值的问题
沉淀的资产+营业收入×百分比，就是万科的价值，我算过，肯定有低估，但是低估的不多，起码对于小股东来说，如果不能把沉淀的资产套出来，万科只能算一个合理估值的企业
优秀+合理估值，已经满足巴菲特的持股标准了
从3925亿到15200亿
这其实不是万科的土地储备增加了，而是以合同负债为主，也就是说所谓的负债，大部分都是卖出去的房子，因为还没交付，只能放到负债里
2020年年报里面，1.6万亿的负债，其中1.3万亿是短期负债，短期负债里面6300亿是合同负债，就是卖出去的房子，还有近4000亿是应付承包商等的欠款，这个是可以合理拖延的
万科的实际资产负债率是很低的，百分之十几
三千亿市值的公司，直接用土地储备去算，14年可能可以，因为毕竟规模小，而且地价仍在高速上涨
20年就不行了，规模太大，而且房地产市场实际上已经逆转，不按土地储备评估公司价值了
要按你这种算法，谁买的地越多，谁的价值越高
但是中国目前的房地产市场，并不是这样的，很多地实际上是没有任何价值的，面粉比面包贵太多了导致开发没有价值，值钱的是面粉加工到面包的这个过程，还有后续给面包保温的价值（也就是物业），这都是包含万科这个公司里面的
这就牵涉到按营业收入估算万科价值的问题
沉淀的资产+营业收入×百分比，就是万科的价值，我算过，肯定有低估，但是低估的不多，起码对于小股东来说，如果不能把沉淀的资产套出来，万科只能算一个合理估值的企业
优秀+合理估值，已经满足巴菲特的持股标准了
京公网安备 11010802031449号