REITs基金下周一认购，我的思路

REITs基金下周一认购，我的思路

首批9只REITs公募基金的发行，目前来看还是很受欢迎的。今天网下投资者询价已经完成，也就是说定价已经结束，合计募集规模314亿，平均有效认购倍数超过了7倍。

这9只REITs将于下周一（5.31）对公众投资者发售，认购时间很短，只有两三天。

有大A证券帐户的投资者，就在券商APP中认购即可。没有大A证券账户的，也可以在场外直销及代销机构认购。

细节列表如下：

注意虽然9只总规模有314亿，但面向公众投资者的初始发售金额合计只有约20亿，可能出现哄抢后额度不足、只能按比例配售的情况。

这么抢手的东西，我们普通投资者要不要参与认购，或者上市后场内买入呢？

这个问题其实比较复杂，投机逻辑和投资逻辑，是不同的。

一、投机逻辑。

目前REITs新发热度高，总规模314亿也不算太多，这批REITs基金在刚上市之后，可能会被炒作，毕竟炒新是我大A的优良传统。

另外老股东持仓锁定3年以上，其他战投持仓锁定1年以上，最开始一年内真正的流通盘其实只有几十亿。

这个体量放到股市中，那就是小盘股，游资拉起来很容易。

而且关键REITs都是长期封闭基金，没办法申购套利。这样市场上就没有套利党 薅羊毛砸盘 帮助价值修复，溢价率泡沫会炒到多少就不好说了。

所以我判断，只要认购到了，短期吃肉的概率大，吃面的概率小。

但长线来看呢？当热度过去了之后，如果未来出现一些负面信息，或者后续加大规模发行稀释供应量，暴跌而巨幅折价也是完全可能的。

可以参考2006年的封闭基金，由于之前五年的漫长熊市磨灭了信心，加上基金老鼠仓等负面传闻，最后巨幅折价30-50%的一大堆。

所以如果没有认购到，也没必要一定去参与初期炒作，尤其是高溢价时追涨风险更大。

二、投资逻辑。

从基本面上看，分红是最重要的估值基准。我们可以参考一下国外的REITs分派收益率和国债数据。

十年国债收益率，是投资中的一个重要定价标杆，上图可以看出各国REITs收益率一般都高出十年期国债数倍。

而我大天朝是多少？可能很多小伙伴平时都不太关注，其实我每周末发布的周报中都有这个数字。

天朝目前十年期国债收益率超过3%，远高于上表中各国。

首批9只REITs都是强制分红的，分配比例不低于可分配金额的90%。

但从招募说明书看，首批9只REITs的预计现金流分派率为4%-12%，相对十年国债并不算高。

浙江杭徽预计现金流分派率相对较高，2021和2022年分别为12.4%和10.5%。

其他的REITs基本都低于10%了，博时招商蛇口产业园甚至只有4.1%和4.17%。

所以从现金流收益率vs国债收益率的角度来看，目前这些REITs的投资回报吸引力不算太高。

但数据都是在变化的，如果REITs基金上市后下跌了，分派率自然会升高。反之则会降低。

从更长期来看，现金流分派金额本身也会变化，这就涉及到更复杂的资产评估了。

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