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周一周二就是申购首批REITs的时间了，申购还是不申购，申购哪一家？都是个问题，一开始想偷懒直接看券商报告算了，结果看下来基本都是普及知识，没有对其价值做判断的。被迫自己稍许花了点时间看了下9家拟上市REITs基金。觉得中国REITs基金价值比较低。
我认为这些基金价值比较低，REITs基金是比较容易衡量价值的一类资产，至少有两种比较方法，一种是横向比较同等现金流的股票/债券，另一种是与海外REITs比较，两种比较都得出同样结论。
比较同等现金流的股票/债券，首创水务，首钢生物质这种经营权基金其实就类似债券融资，经营权到期清零，提前多发点分红当贴现，所以当期收益高造成基金本身价值不断下降。招商蛇口（两座深圳商务楼）、张江光大（张江商务楼）、东吴苏州（工业园区商务楼）本质就是商务楼出租，给予4-4.5%收租，从债券角度看，完全无风险人民币25年期国债就有3.6%左右收益率，风险溢价只有1%都不到，从股票看，直接买收租股不是更好，永续经营（基金有期限），能继续开发更多地产来增厚业绩a股里分红过4%的主要收入来源租金的股票固然不多，也可以挑出900932陆家嘴B 8.98%，600663陆家嘴 4.49%，港股收租股非常多，比如00010恒隆集团4.26%，01972太古地产3.88%，00014希慎兴业 4.69%，00683嘉里建设5.04% 这样可以列举几十家，都是兼具收息+物业开发的，市净率低于0.5，港资债务比率比较低，财务稳健，分红记录足够长，怎么看都比这些REITs基金划算。至于平安广州、沪杭甬高速这类高速公路REITs，在A股中宁沪高速 4.61%，粤高速4.09%，山东高速5.87%，由于可以继续开发线路（REITs不能开发），负债杠杆优势（REITs负债有限），永续经营（REITs收费权到期清理），也怎么看都强于REITs。
与国际上比较，香港上市的REITs 00405越秀房信6.52%，新加坡上市的CRPU 砂之船零售7.73%，AU8U凯德中国信托4.79%，都是底层资产来源于中国资产的REITs，尽管资产类别有差异，但收益率都高于本次基金，收益来源更分散稳健。
本质上说，中国REITs与海外REITs并不是一类产品，这种差别决定了中国REITs更像鸡肋，食之无味弃之可惜。市场环境差别非常大，比如香港领展00823 上市复合回报高达15%，市值1558亿港元，达成高回报的原因是租金上调（香港地少人多）、物业收购与发展（增加可以增厚分红率的物业，出售低效资产）、债务融资杠杆（低廉的融资成本）。美国的住宅类REITs(EQR公平住宅、ESS埃塞科斯信托 AVB爱福融海湾社区等等大牛股)本身还可以自己开发物业，所以可以成为大牛股，这些条件中国REIT都不具备，商业地产供应量大涨租金难、有固定到期日意味难以收购增厚收益（说明书中没有收购预期），债务融资杠杆就不提了，5年期LPR基准就4.65%，比租金回报还高，杠杆越高亏损越多（看00410 SOHO中国），最后税率还和原来一样，分红都没有任何优惠政策。
综上所述中国REITs不要有超额回报的预期。
这次对于网上投资者一共只有20亿额度，显然一定会超额比例配售，市场未来估算我觉得可以参照1998年第一个封闭式基金-基金金泰，当时封基也是比例申购，1000元一手，1元发售，上市后炒作到1.8元，然后不断下跌，最后折价（封基折价几乎全球市场都是如此）。这次中国REITs很可能类似。上市初期可能有炒作溢价，但是长期看很大概率为折价。
我认为这些基金价值比较低，REITs基金是比较容易衡量价值的一类资产，至少有两种比较方法，一种是横向比较同等现金流的股票/债券，另一种是与海外REITs比较，两种比较都得出同样结论。
比较同等现金流的股票/债券，首创水务，首钢生物质这种经营权基金其实就类似债券融资，经营权到期清零，提前多发点分红当贴现，所以当期收益高造成基金本身价值不断下降。招商蛇口（两座深圳商务楼）、张江光大（张江商务楼）、东吴苏州（工业园区商务楼）本质就是商务楼出租，给予4-4.5%收租，从债券角度看，完全无风险人民币25年期国债就有3.6%左右收益率，风险溢价只有1%都不到，从股票看，直接买收租股不是更好，永续经营（基金有期限），能继续开发更多地产来增厚业绩a股里分红过4%的主要收入来源租金的股票固然不多，也可以挑出900932陆家嘴B 8.98%，600663陆家嘴 4.49%，港股收租股非常多，比如00010恒隆集团4.26%，01972太古地产3.88%，00014希慎兴业 4.69%，00683嘉里建设5.04% 这样可以列举几十家，都是兼具收息+物业开发的，市净率低于0.5，港资债务比率比较低，财务稳健，分红记录足够长，怎么看都比这些REITs基金划算。至于平安广州、沪杭甬高速这类高速公路REITs，在A股中宁沪高速 4.61%，粤高速4.09%，山东高速5.87%，由于可以继续开发线路（REITs不能开发），负债杠杆优势（REITs负债有限），永续经营（REITs收费权到期清理），也怎么看都强于REITs。
与国际上比较，香港上市的REITs 00405越秀房信6.52%，新加坡上市的CRPU 砂之船零售7.73%，AU8U凯德中国信托4.79%，都是底层资产来源于中国资产的REITs，尽管资产类别有差异，但收益率都高于本次基金，收益来源更分散稳健。
本质上说，中国REITs与海外REITs并不是一类产品，这种差别决定了中国REITs更像鸡肋，食之无味弃之可惜。市场环境差别非常大，比如香港领展00823 上市复合回报高达15%，市值1558亿港元，达成高回报的原因是租金上调（香港地少人多）、物业收购与发展（增加可以增厚分红率的物业，出售低效资产）、债务融资杠杆（低廉的融资成本）。美国的住宅类REITs(EQR公平住宅、ESS埃塞科斯信托 AVB爱福融海湾社区等等大牛股)本身还可以自己开发物业，所以可以成为大牛股，这些条件中国REIT都不具备，商业地产供应量大涨租金难、有固定到期日意味难以收购增厚收益（说明书中没有收购预期），债务融资杠杆就不提了，5年期LPR基准就4.65%，比租金回报还高，杠杆越高亏损越多（看00410 SOHO中国），最后税率还和原来一样，分红都没有任何优惠政策。
综上所述中国REITs不要有超额回报的预期。
这次对于网上投资者一共只有20亿额度，显然一定会超额比例配售，市场未来估算我觉得可以参照1998年第一个封闭式基金-基金金泰，当时封基也是比例申购，1000元一手，1元发售，上市后炒作到1.8元，然后不断下跌，最后折价（封基折价几乎全球市场都是如此）。这次中国REITs很可能类似。上市初期可能有炒作溢价，但是长期看很大概率为折价。
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学习了，中国公募REITs是可以扩募的，也就是可以融资收购其他资产，但是扩募需要持有人大会至少1/2投票权通过。
另外融资比例受限，融资利率高，限制了公募REITs通过收购扩张业绩。
至于管理的资产能不能通过不断上涨租金，使得盈利增长，这个有待观察，取决于基金资产和基金管理人的水平了。
另外有一个值得关注的因素就是基金管理费，这个和普通基金是不一样的，多数REITs除了基本管理费之外，还有浮动管理费，多是按照当年收到租金的一定比例收取，比如中金普洛斯，基础管理费是基金资产0.7%，浮动管理费是当年租金收入的5%，这个长期看是巨大的销金窟，跟赌场抽水差不多，这个浮动管理费会严重影响基金业绩，除非基金管理水平俱高，可以做到覆盖后还能给投资人高回报。
另外融资比例受限，融资利率高，限制了公募REITs通过收购扩张业绩。
至于管理的资产能不能通过不断上涨租金，使得盈利增长，这个有待观察，取决于基金资产和基金管理人的水平了。
另外有一个值得关注的因素就是基金管理费，这个和普通基金是不一样的，多数REITs除了基本管理费之外，还有浮动管理费，多是按照当年收到租金的一定比例收取，比如中金普洛斯，基础管理费是基金资产0.7%，浮动管理费是当年租金收入的5%，这个长期看是巨大的销金窟，跟赌场抽水差不多，这个浮动管理费会严重影响基金业绩，除非基金管理水平俱高，可以做到覆盖后还能给投资人高回报。
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