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那么同区公寓应该跌到住宅多少才值得买？1%吗看具体公寓品种了，年限少、不能增值和落户被框死了，合理估值住宅60%左右。其他再有不利和有利因素在调整，比如不通燃气 -5，水电费高-5，一梯户数大于十户-5，户数再多楼层再高再-5，不能loft复式-5，物业管理差-5。
有利因素，地段好租金高+10,能做loft+5，民用水电价格通燃气+5，独栋别墅式+30，豪华大平层式（一层都是你的）+30，有豪华会所管家式物业+20。
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以前也想过买公寓收租的但北京上次禁止购买公寓，让我有了更深的思考公寓住人，名不正，地方政府缺钱时，很容易成为牺牲品如果公寓享受住宅一样的待遇，价格低一半以上，谁还去买那么贵的商品房？地方土地出让金怎么办？在未来相当长一段时间，土地财政的政策可能还是不能完全改变的。那么，稍微有点大格局观的人就应该看出来了，要站在zf的这一边。商住楼会时不时的遭到打击。
比如2016年房价飙涨，最后实在没什么板块没涨过都涨了一轮。就那商住楼说事。在一轮商住楼可能要疯张之时。京沪zf果断出手打击商住楼，如断煤气进去断个人卫生间。整个楼层只能有一个公共厕所一个茶水间。为什么这样？因为商住楼的大涨，是开发商完全得利的。所以一旦疯涨。可能会遭到无情的打击。
公寓说到底就是商业用房，严格来说，商业用房不能通燃气，只能用电磁炉。厕卫不能独立，得是公用的。上海以前出过事情，很多人贪公寓便宜，买来自主。买来房子的时候是带燃气和独立卫生间的。后来一纸公文，厨卫全给拆了不让用。这样不稳定的环境，外加没落户等附加属性，公寓便宜就有便宜的道理肯定是这样，住宅土地出让金一平多少钱？商业用地才一平多少钱？zf卖出住宅用地相当于一次性收了后面几十年的税。而商业用地的用途是为了前期发展经济，出让金很低，为的是zf收后面延绵不断的税。这种不一样，自然而然地面临zf对2者不一样操作方法，商业用房重税是肯定的，而且不享受其他住宅相应的配套与用途。单纯出租你可以沉浸在租金回报率上面。一旦卖出，有资本利得那就是重税了。
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在大陆以外的其他地区，
相同地段的办公楼比住宅更贵，
在2009年之前，
大陆也是办公楼比住宅贵。
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但凡有一些优点的公寓与住宅的差距没那么大，比如loft能复式的，通燃气的，这些基本是住宅的50%上下。
最近又慢慢流行一种豪宅公寓，不分割的，有的做成像独栋别墅一样的，还有几百平超级大平层的，还有像国外一样豪华会所管家服务的，这种真不比一般的住宅便宜。综上所述，公寓不是贬义，一分价钱一分货，便宜有便宜的道理，就都是住宅，新房和老房，有学区和没学区隔一条马路的，价格差一半的都很多。
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我以为，从投资来讲，公寓是远远好过住宅的，只要具有足够的价格优势。如果这个判断成立的话，统建楼就更有优势。任何标的都是有涨有跌，对于房产而言，最好的防御就是租金，租售比越低，越有利于防守。如果年租金可以到房屋总价的7%以上，那就完全不必担心房价下跌。
过去房屋投资的经验，是基于房价上涨二十年的基础之上。今后要改写了。我清楚地看到一两年之内趋势就会逆转。
没胆又穷
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毛之川
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毛之川
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从我个人的角度来说，资产<2亿之前不考虑配置公寓。
前面有兄弟说买公寓或者商铺还不如配置香港reits，我深以为然
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