A股地产公司10月前瞻估值

今天例行每月一次更新大A地产股10月前瞻估值。

衡量股票价值有两个核心指标，一是ROE，二是估值。ROE反映企业是否优秀，估值反映股价是否便宜。

正常来说，ROE越高的企业，估值越贵。但当前的地产股是一个ROE很高、估值却很低的行业。

其中的逻辑见仁见智。一些人把地产低估值归因于夕阳赛道或高杠杆风险，另一些人则将其归因于大A股市的非理性。

如果认为地产股是价值洼地并考虑配置，那么前瞻估值就是一个重要的参考依据。因为地产财报结算是延后的，当年利润其实是大约两年前的预售结算。

估值时的一个难点是前瞻净利润率。本文考虑过新拿地价、费用错配、利息资本化修正，并对未来扩张速度进行了归一化校准，但仍可能存在一些偏差。

下面是大A纯地产股的最新前瞻数据：

■新城控股：
产品力全国排名第29，ROIC=11%，市值843亿，年初至今权益销售1252亿，折全年前瞻净利润192亿，折前瞻市盈率4.4倍。

■保利发展：
产品力全国排名第12，ROIC=8%，市值1665亿，年初至今权益销售2942亿，折全年前瞻净利润328亿，折前瞻市盈率5.1倍。

■金地集团：
产品力全国排名第6，ROIC=9%，市值517亿，年初至今权益销售1416亿，折全年前瞻净利润130亿，折前瞻市盈率4.0倍。

■阳光城：
产品力全国排名第18，ROIC=4%，市值173亿，年初至今权益销售1083亿，折全年前瞻净利润70亿，折前瞻市盈率2.4倍。

■荣盛发展：
产品力全国排名第48，ROIC=9%，市值209亿，年初至今权益销售830亿，折全年前瞻净利润90亿，折前瞻市盈率2.3倍。

■万科A：
产品力全国排名第7，ROIC=11%，市值2592亿，年初至今权益销售3126亿，折全年前瞻净利润431亿，折前瞻市盈率6.0倍。

■金科股份：
产品力全国排名第19，ROIC=5%，市值274亿，年初至今权益销售1044亿，折全年前瞻净利润86亿，折前瞻市盈率3.2倍。

……

上面列表剔除了地产开发营收占比低于90%的房企，如中南建设、华侨城等。也剔除了目前有债务风险的蓝光发展。

我每月都会发布最新一期的地产股前瞻分析。但需要注意投资有风险，本文也并非投资建议，仅提出一种思路以供参考。

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