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我从事地产7年，投资股票7年。不管是工作还是股票，这7年多以来从来没有像今天这样迷茫与焦虑。
工作上，从甲方变成了乙方。所有供应商都可以对你颐指气使，材料说停就停，要材料可以，先付款，付多少给多少，没钱免谈。领导说：以前供应商见了我们连屁都不敢放一个，现在反过来我们要哀求供应商恢复供货，从来没见过这么憋屈的甲方！
从工程狗变成了销售狗，主业是卖楼，副业是工程，工程狗只会花钱，只有销售才能回款。非销售岗要把80%的精力放在卖楼上，剩下20%的精力把工作安排好。至于非销售岗怎么卖楼，也有一整套按部就班的流程，基本都是某大那一套，就不展开了。
裁员已经成为同事间日常八卦最多的话题。投拓岗因为不拿地了要裁员，销售岗因为完成不了红线目标要裁员，工程岗因为质量安全问题要裁员，就连行政岗因为公司组织的活动减少也要裁员。今年年初区域公司合并裁一波，中秋节前因公司完全停止拿地裁一波，接下来全民营销的任务无法完成又要裁一波。身边的每一位同事都将面临被裁危机，管你是不是老员工或骨干员工，现在谁都有可能。
伴随着工作身份与工作内容的转变，以及市场销售行情的极端转变，每一位地产人都变得迷茫与焦虑。
而我相比地产人，又多了一层投资地产股与相关产业链的迷茫与焦虑。
本人持有地产股与相关产业链的仓位超过80%，为什么会这么集中？主要原因是身处这个行业，自认为能看懂地产及相关产业链，而且我觉得持有的标的跟爆雷的恒大、新力等有本质区别。
新城控股：今天把其他A股全部清了加仓新城，A股全仓新城控股。新城下半年几乎停止拿地，10月份降价促销回收现金，与宝龙合作开发武汉吾悦，重点发力轻资产吾悦，筹划新加坡发行REITS基金，小王总的每一步都是非常正确的决策。
绿城管理控股：绿管已经说得非常多，当下市场环境越恶劣，对拓展商业代建项目是越有利的。绿管是轻资产模式，百分之百可以活下去，而且可以活得非常好。
滨江服务：滨江集团的融资利率在民企里面几乎是最低的，今年也一直在拿地，母公司可以活下去。滨江服务通过强大的品牌外拓，在获取面积的手段中成本较低的，也是相比收并购来说持续性更长久的。
建业新生活、时代邻里：二者情况类似，区域性民企，市场的预期是母公司要爆雷，物业价格极低了，在港股通里面性价比非常高了。
2015年就尝试过转行，失败后发现还是地产好。现在转行更不现实了，只能继续在地产行业待着。每月领着由地产公司发的工资，其中的一大半用来还房贷，结余再源源不断留入股市用来投资地产股。
我已经被地产深度绑定了，唯有与地产共存亡！
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新城的坚挺有目共睹，在旭辉、合景等【优质】房企也违约的情况下，新城是少数几家可以确定活下去的民企。不管是因为老王事件提前刹车，还是说商管一年100亿租金提供了现金流，结果就是新城活了，新城的优秀还是得承认的。
但新城的未来仍然是不乐观的，主要体现在
1、手里还是有大量的三四线土储，很多都是搭配吾悦，这一块的去化是非常差的，所以需要很多年去消化，住开在未来几年对业绩都是负贡献；
2、这些土储未来几年每年都得减值，冲回的概率也是极低的，一二线还看得到反转的可能，三四线基本没任何希望，所以未来几年的业绩都不会好看；
3、前两次的融资都是zc导向，纯市场情况下即使新城没爆雷，金融机构也不太愿意给民企融资，所以想恢复重资产拿地，任重而道远。前段时间在杭州拿地，原以为已经恢复，后来才知道是招商的马甲。
4、整个大环境都不好，商管这块的增长停滞，现在可能反过来给住开输血，这跟前两年租金的高速增长预期完全不符，未来几年能维持就不错了。
总结来说就是销售去化差，融资难恢复，住开负贡献，商管难增长，业绩难预测。
flushz - 新手，非价投
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先知先觉的时段已经过去，一年又快过去了，新城A还有小400亿的市值，
现在进入后知后觉的阶段。
4月份公司实现合同销售金额90.29亿元，比上年同期下降56.53%；销售面积约95.94万平方米，比上年同期下降45.04%。
1-4月累计合同销售金额约400.88亿元，比上年同期下降43.07%；累计销售面积约410.82万平方米，比上年同期下降40.04%。
和头部的部分房企量跌价升不同，xc现在是量价齐跌，
量跌影响现金流，价跌影响毛利...
我只能说，我大A的容错率真是太友好了
一方面是对手盘没有港股美股那么凶悍
并且相对于做多，个股几乎没有可用的做空盈利的手段
融资、去化、拿地三大痛点已解决一个，融资恢复后拿地也可以恢复，新城已经上岸。
本周四簿记，中债增、上海银行分别创设CRMW
——————————
22新城控股MTN001
发行主体：新城控股集团股份有限公司
发行金额：不超过10亿
发行期限： 2+1年
利率区间：5.5%-6.5%
CRMW创设：中债增0.3亿，上海银行1.0亿，分别创设
CRMW区间：2.5%~3.5%
w簿记日：5月26日
债...
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本周四簿记，中债增、上海银行分别创设CRMW
——————————
22新城控股MTN001
发行主体：新城控股集团股份有限公司
发行金额：不超过10亿
发行期限： 2+1年
利率区间：5.5%-6.5%
CRMW创设：中债增0.3亿，上海银行1.0亿，分别创设
CRMW区间：2.5%~3.5%
w簿记日：5月26日
债券簿记时间:5月26日-5月27日
缴款成立时间:5月30日
主承销商：上海银行、海通证券
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疫情之下，高端也不一定能逃过啊！看看上海高端购物中心跟吾悦广场这种低端购物中心是完全不同的两个物种。你可以翻翻中国国贸的财报。奢侈品热销推动高端购物中心租金收入快速增长，即使疫情也只是推迟而不会打断。而吾悦广场这种低端购物中心的客单价非常低，一点疫情影响到客流量数据就会非常难看。达成同样的营业额，纪梵希只需要卖1件衬衫，优衣库可能需要卖50件衬衫。
很多人捧新城更多是处于感性而非理性。在低线城市，吾悦广场和万达广场可能是唯二的选择。于是它们就被赋予了过多的期待。客观地从投资角度来说它们并不是好标的。它们或许可以给低线城市的居民带来满足感，但它们并不会给投资者带来好回报。
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投新城就是看中吾悦的价值，但疫情封控对商业的影响，实在太大了，就像航空、高铁、旅游、酒店一样，就算解封也恢复不到以前的客流了，疫情已经改变商业的估值，投资新城的理由已不在了，如果疫情反反复复造成租金下降，那新城对商业减值也是有可能的，所以只能割了，感觉和老巴割航空股类似啊，投资太难了，而且信心越来越不足了！
现在和新城发展的差价太大了，我是一直补的港股，发展便宜一半，长期投资肯定买发展划算，我依然认为新城破产概率不高，地产已经有放松信号很久了，可惜大部分人视而不见。可是买房人信心不知道什么时候回来
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现在进入后知后觉的阶段。
4月份公司实现合同销售金额90.29亿元，比上年同期下降56.53%；销售面积约95.94万平方米，比上年同期下降45.04%。
1-4月累计合同销售金额约400.88亿元，比上年同期下降43.07%；累计销售面积约410.82万平方米，比上年同期下降40.04%。
和头部的部分房企量跌价升不同，xc现在是量价齐跌，
量跌影响现金流，价跌影响毛利率。
bgy应该也面临同样的困境。
今日，bgy再次跌破千亿港币市值。
不同的房企，账面下的土储，对于不明真相的小股东来说，
有的是资产，有的是负债。
再往后，就该进入不知不觉的阶段，真的有点存亡的味道了，只不过没有“共”。
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现金及现金等价物462亿，其中受限或被监管的资金有167亿，按公司提供的数据能动用的现金接近300亿（但实际肯定没有这么多，有300亿可动用资金不至于这么紧张）。
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其他我了解的情况：
龙湖重庆裁人一堆，疫情拖累天街，最优资产阶段性也是拖累。当然它是我看好的民企之一；
滨江现在现金流好因为它布局好，但他的利润很差，叠加现在杭州楼市不明朗（成了阿里败也阿里），它的困难时期还没显现；
美的置业自身能力如何，大家都懂，好在爹妈好，若没有大股东，分分钟倒下，所以不能简单看成一个地产民企；
新城不看好是因为它商业拓展低能级太多，也许是拖累，要不也不能双轮驱动的商业和地产合并，一半原因是行业，一半就是本身商业问题多。记忆中深刻的昭通、宝山，再说二线重庆，这些商业不堪入目。个人调研地产基本走过全国百个以上城市以及区县，新城商业最大问题在于好区位已经被万达占了（第一轮拓展的新城区，新城一般去新区（第二轮拓展的新区），而一般城市支撑不了摊大饼发展，因此人气可想而知。
PS两年前券商和基金经理和我推进奥园，我说不行，从行业看，他们的投资人员完全“乱劈才”，奖金前置；一年前他们又和我说融创，我说外债太多，西南区域的城市总都要个人担保…从现象看本质！
当然一切不会耽误股价的上涨，但也可能是时候未到。
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第一种固定租金主要针对电影院、KTV、真冰场这种休闲娱乐以及超市等租赁面积大的商家。租约长、租金低。
第二种扣点分成主要针对百货、餐饮等商家。租金与销售收入挂钩，购物中心与商户共担风险、共享收益。
第三种扣点分成是前两种的结合体，既按照面积收取固定租金、又按照销售额分成。但是固定租金水平比第一种低、扣点分成也比第二种低。
随便走进一家购物中心，你首先看它的导视图。如果休闲娱乐和大卖场（永辉、苏宁、迪卡侬这种）占比过大，那么它的租金收入绝对不乐观。接着你看它一楼的品牌阵容，品牌越高端、整个购物中心的整体租金水平就会越高。高端品牌并不会付出高租金，买单的是想沾光的其他品牌。一个购物中心没有大牌坐镇一楼的百货类商家扣点20%，一旦有大牌入驻可能会提高到40%。
中国低端购物中心最能打的是光大安石的大融城和凯德置地的凯德广场。在各个城市，无论是北京、上海这种一线城市，还是南昌、郑州这种低线城市都能凑出最有战斗力的品牌阵容。万科的印力、新城的吾悦、还有万达广场跟它们完全不是一个段位的。
低端之上还有走中端的龙湖天街、大悦城等一众悍匪。它们能招到轻奢侈级别的品牌，整体租金水平更高、议价能力更强。
中端之上还有走高端的国贸商城、SKP、万象城枕戈待旦。
2021年全国单体商业销售排行中低端商业已经全线溃败，华润置地的万象城更是直接屠榜。光大安石、凯德置地这些不动产基金如果为了求生存、猛攻低线城市，吾悦广场前景并不乐观。
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价格体现价值，虽然不一定是对的，但是起码说明了一些问题第一，地产送物业费有真送也有假送，假送就是以送物业费的名义打折扣，直接在房款上抵扣，实际后续交付后仍然要交物业费，所以这种情况对物业公司没有影响；
就你举的这些例子，建业新生活，这个物业公司你知道有多大雷吗？其实和恒大物业是差不多的
虽然建业母公司目前看财报没有挪用资金
它在销售的时候，附送三十年建业物业费，作为让价模式促进销售
你觉得如果建业母公司倒了，房主会把这三十年物业费给你？这和挪用资金有什么区别
你对这些公司都不了解，对整体的经济环境都不了解，怎么敢压上全部身家？
处于危墙之下...
第二，大部分地产即使送物业费不会送30年这么长时间，10年的都少，所以你说的送30年的物业费不敢100%说是假的，但即使有这种情况也是极少数极个别项目的极短期的促销行为；
第三，地产送的物业费都由地产还给物业公司，在物业公司上体现为关联方应收账款，建业新生活的关联方应收款由8.6亿增加到11.4亿确实不好看，但几乎所有物业公司（包括国企）都有这个问题不只是建业新生活，母公司没爆雷的情况下还是要还的；
第四，我现在虽然没有建业新生活了，但仍然认为建业不会倒，一个是因为胡葆森的口碑、信誉很好，另一个是因为建业对河南做出的贡献，极端情况下zf会出手相救，层主是河南人应该比我更清楚。
从我实际观察看，新城在四五线商业毫无价值，严重高估；其次，现阶段没有一家民营房企安全，都是忽悠；第三，新城其实债太高了，400多亿吧第一，四五线的商业可以创造就业机会，促进消费拉动GDP，给当地人民带去吃喝玩乐一条龙的体验，这些算不算价值？至于估值，吾悦的公允价值在1千亿左右，但是新城的市值只有700多亿，住开部分如果就值200多亿，那么吾悦的估值就只有500亿，所以你说的高估是如何得出的？请指教。
仅仅一个房地产研究人员的一家之言，供参考。
另外你实际观察的数据可以拿出来，我也可以举几个例子，广东四会、宁夏银川、河南荥阳、辽宁沈北，这四个吾悦都是去年下半年开业的，今年前2个月租金都超过了1000万，意味着这四个吾悦第一年租金就可以达到6000万，其中大西北的宁夏银川吾悦估计可以达到8000万租金。
第二，说得太绝对，你如果说90%的民企都不安全，我就无法反驳你。
我举三家非常安全的民营房企的例子。
第一家龙湖，在手现金880亿，预售监管才315亿，一年到期才145亿，安全得很；
第二家滨江，每一轮杭州集中拍地，滨江都是大赢家，比如杭州第三次土拍，滨江自己拿到4块地，谈成合作3块，相当于总共拿到7块地；另外滨江今年2月25日发布的公告称2022 年度第一期短期融资券利率仅3.55%；
第三家美的，没多少研究，但是背后有美的集团信用背书，显然安全性很高。
新城的安全性跟以上三家比确实不够。
第三，新城有息负债接近900亿，一年内到期的就有接近300亿
@Input
20220402：新城控股年报解读
1、审计：新城的审计单位是四大会计师事务所之一的普华永道，同样是普华永道审计的地产公司有恒大、融创、世茂、宝龙、雅居乐等，而这几家的报表都无法通过审计故无法按时出具经审计的年报，由此也可以看出新城报表的真实度与可靠度。
2、净利润：同比下降-17.42%，扣非同比下降-21.53%，符合预期。这是在存货计提跌价48亿的情况下取得的业绩，对比万科计提跌价31.2 ...
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1、审计：新城的审计单位是四大会计师事务所之一的普华永道，同样是普华永道审计的地产公司有恒大、融创、世茂、宝龙、雅居乐等，而这几家的报表都无法通过审计故无法按时出具经审计的年报，由此也可以看出新城报表的真实度与可靠度。
2、净利润：同比下降-17.42%，扣非同比下降-21.53%，符合预期。这是在存货计提跌价48亿的情况下取得的业绩，对比万科计提跌价31.2 亿，净利润下降-45.75%，新城的业绩还是令人满意的。
另外在公允价值变动产生的损益上相比去年由25.7亿增加至28.7亿，仅增加3亿。对比旭辉公允价值变动由9.4亿增加至13亿，而旭辉商业体量这么小但公允价值变动却超新城，可见新城报表上的保守。
3、现金流：经营活动产生的现金流量净额 220亿，去年9月份开始没有拿地支出，所以下半年经营性现金流大为改善。
现金及现金等价物462亿，其中受限或被监管的资金有167亿，按公司提供的数据能动用的现金接近300亿（但实际肯定没有这么多，有300亿可动用资金不至于这么紧张）。
4、毛利率：整体毛利率20.45%，相比去年下降3个点左右，主要原因第四季度降价促销，12月均价仅8千，对利润率有一定影响。其中房地产开发销售毛利率17.68%，减少 4.06 个点；物业出租及管理毛利率72.64%，增加1.88个点。
5、三道红线：全部指标达绿档要求，提前1年半完成目标。其中剔除预售款后的资产负债率为69.95%，净负债率48.12%，现金短债比1.07。从爆雷情况看，有些“三道红线”指标均是绿档的房企也难以幸免，所这个指标只能是参考，并不能说明满足3道绿档的房企就很安全。
6、负债：期末融资总额898.67亿，利息支出62亿，整体平均融资成本6.57%，同比2020年的6.72%有所下降。同时新城首次公布表外负债——合联营公司权益有息负债合计为115.13亿元。
7、十大股东：富国天惠的朱少醒加仓100万股，高毅的冯柳首次出现在十大股东之列，一位是公募基金长期价值投资的代表人物，一位是出自民间的逆向投资博弈高手，二者同时介入新城，多少可以看出新城当前的投资价值。
8、战略转变：由“住宅+商业”双轮驱动转变为“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，不断“降占用、增资本”。在项目段引入股权投资者共享收益共担风险，助力公司持续发展的同时进一步提升财务安全性。
很明显纯住宅开发将不再作为战略重点，新城将进一步聚焦商业，未来商业运营将成为新城最为核心的竞争优势。
9、经营计划：没有公布2022年的销售目标，计划2022年实现商业总收入105亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座。
可能因为疫情及整体经济下滑，商业收入定的目标过于保守，个人认为实现115亿是大概率事件。
10、分红：今年取消分红，从公司角度出发可以理解，活下去是第一要素。新城也采取了回购措施，对个别吃股息的投资者多少有些影响。没有分红是整个报表中最为利空的部分，毕竟还是有民营房企发放股息的，说明新城离龙湖等优秀民企还是有差距的。
当然报表代表的是过去，更重要的是看现在。新城最近最为振奋人心的是融资端终于有了好消息——新城控股62.32亿元小公募债券获上交所受理，此次融资基本可以宣告新城成功上岸。
接下来就是耐心等待新城销售端的回暖以及恢复重资产拿地的信号。
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2月简报公布的挺早，这篇更新其实上两周就开始写了，但股价低迷，一度想放弃更新。好在本周不管是我个人还是股价总算挺过来了，还是把它发出来吧！
1、2月销售情况
2月份公司实现合同销售金额112.31亿元，比上年同期减少9.81%；销售面积约 118.48万平方米，比上年同期减少9.03%。
销售均价9500左右，复合预期。销售金额同比下降9%，远超预期。因为这个下降幅度相比同行业40-50%的下降幅度是非常亮眼，单月112亿的销售金额同样排进了行业前十。
公司近期座谈会答复：要客观去看它，不是整个行业都已经出现了销售的环境改善。确实是我们在春节比别人更重视一些，我们初三开始一线案场全部正常上班。
新城2月虽表现较好，但整个销售市场仍然处于冰冷状态，不容乐观。
2、吾悦租金情况
2022年2月公司商业运营总收入为7.92亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼 及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
1月31天8.14亿，每天0.26亿；2月28天7.92亿，每天0.28亿，租金这块简直就是稳稳的幸福，但算的太细意义也不是太大，保持跟踪就好。
从去年开业的几个吾悦来看，广东四会、河南荥阳、辽宁沈北等3个吾悦前两月表现都是不错的，预估第1年租金将超过6千万；很难想象大西北的宁夏银川吾悦是表现最为亮眼的，预估第1年租金将超过8千万。
重庆2个吾悦都在去年12月底开业，目前看表现很一般，2个加起来的租金竟然跟大西北的银川吾悦差不多，去大众点评看了一下渝北、大足吾悦，不管人流、好评排名都比较落后，吐槽点比较多，希望能迎头改进。本人尤其关注重庆渝北吾悦，因为同一位置集聚吾悦、天街以及大悦城等三大综合体，让我们看看渝北吾悦能取得怎样的效果，拭目以待。
3、吾悦获取情况
截至2022年2月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到192座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内136个大中城市。
2月获取1座轻资产吾悦，恢复重资产获取吾悦将变得遥遥无期。
公司近期座谈会答复：一季度没有拿地规划，二季度现在是想看看市场的情况。恢复拿地主要取决于两个方面：
1）销售性现金流达到一个比较正常的水平；
2）融资性现金流回到正常的水平。
4、融资端情况
在公开市场融资端仍然没有好消息，即使有消息对股价的影响也微乎其微，比如旭辉在3月14日晚公告称以4.75%的超低利率发行10亿元中期票据，3月15日的股价仍然无法止跌。
在非公开市场，公司近期座谈会答复：
经营贷大部分来说都是一个银行来一对一去看的。有一家3月中大概就会放款，审批已经来过了，另外一家浙江的大概三个亿左右，昨天刚刚发下来。从我们铺排的计划来说，不会寄希望于说靠经营贷这些，我们之前做的计划都是按照最严苛的方式，就是融资完全没有打开，按照这个方式去做的铺排，当然如果能够有多一分的融资性现金流增加一分保底的东西。
对于后续债务的情况，公司同样给出了详细的答复：
今年公开市场债务到期一共是120多亿，包含了1月份和3月份，我们3月份也有美元债已经公告提前赎回了，都包括进去。3月份是我们偿债的一个高峰期，一共40多个亿，包含内地美元债，现在已经3月初了，距离时间也比较近，所以我们已经做好资金排布了。对于整体后续的债务到期我们两手规划。
1）最好的是借新还旧能够续上，但在这个过程中，公司还是会考虑利率成本；
2）另一手准备就是假设不能借新还旧，我们觉得成本不合适的话，公司就是计划用自有资金去偿还。
个人认为不管是股价还是公司经营，最艰难的时刻已经过去，继续等待新城发债与恢复拿地的好消息。
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一直在等新城的1月份经营简报，一度怀疑新城不打算每月公告经营简报了。好在这周终于出来了，我将继续保持每月对新城的跟踪。
1、1月销售情况
1月份公司实现合同销售金额约78.62亿元，比上年同期减少52.75%；销售面积约79.70万平方米，比上年同期减少57.86%。
1月份销售金额与销售面积大幅下降属于预期之内的，因为去年是2月11日过年，今年是1月31日过年，年前半个月买房意愿很低，所以今年肯定比去年少很多。另外我就在项目一线，看的到今年元旦以来市场的惨淡，三四线城市更加不容乐观。
好在度过了去年12月份的促销降价，1月份销售均价回归正常——9864元/㎡。如果还是像去年12月份8千左右的销售均价，毫无疑问将出现大幅亏损。新城的拿地均价在3000元/㎡左右，我谨慎估计新城的销售均价如低于9500元/㎡，新城将出现亏损。所以新城今年的销售额目标定多少不是那么重要，反而是销售均价将尤为关键。
2、吾悦租金情况
2022年1月公司商业运营总收入为8.14亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
单月8.14亿元，乘以12个月就是97.68亿元，即2022年保底租金是100亿元。
根据网友的统计，今年新开业吾悦广场有26家，加上这些新开业吾悦的租金贡献，预计今年租金大概率可以突破115亿元。按照40%的净利率测算，商业部分可以贡献46亿净利润。
另外我们可以看看去年新开业吾悦的表现，广东四会吾悦今年1月份租金520万，辽宁沈北吾悦675万，河南荥阳吾悦619万，宁夏银川吾悦702万，都对应全年租金超6000万，非常了不起的成绩！基本上是按第1年6千万，第2年8千万，第3年1个亿这个业绩路径走的！这几个吾悦都在三四线城市，说明最近几年新城的选址能力、运营能力在不断提升！
最后再看在一二线新开业的南京建邺吾悦，虽然没有租金数据，但从人流量、评价等各方面来看都秒杀一路之隔的万达广场以及同一区域的龙湖天街。南京建邺吾悦将成为吾悦在一二线成功的代表性项目，租金有望超过常州两大吾悦成为集团租金最高的吾悦！同样说明新城在一二线城市也可以做好吾悦，运营效果并不比万达、龙湖差！
3、吾悦获取情况
截至2022年1月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到191座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内136个大中城市。
1月获取2座轻资产吾悦，去年9月之后就再没有拿过重资产吾悦，今年的发力方向只剩下轻资产吾悦这一条路径。
最近加了一个广东新城的哥们，他说目前广东每个地级市都有在跟zf谈吾悦落地，重点是与当地地头蛇合作开发，地头蛇输出土地+资金，新城输出管理+吾悦品牌，这种轻资产模式跟万达的差不多，估值会更高！
4、拿地端与融资端
拿地端与融资端都没有好消息。
12月31日河南滑县那块地虽然从天眼查看新城有40%权益，但经与公司确认，仍是轻资产吾悦模式。
发债方面公司在最近的交流会回复：因民营地产的暴雷，发债和美元债的价格提高了。公司的中票、美元债都有额度，不是发不出去，是价格高的问题。
金科最近发了15亿元债券，新城各方面情况都比金科好一些，应该也是可以发债，但一直没发或许真如公司所说价格太高不愿意发？我觉得应该保持客观，不管因为什么原因没发债，都说明新城现在的情况不是那么好。
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- “投资要和职业对冲”阿段自己就是干游戏、干手机的，按这个逻辑，大道买网易和买苹果都会被集思录网友认为是高风险行为。实际上，干自己能力圈内的事情，比为了对冲去买不熟悉不了解的股票，要安全的多。
- 反驳的人，大多都会在反驳前加一个“没有深研”，所以就没有太多讨论意义。实际上所有质疑，现在都在解决和在解决的路上。 诸如没有流动性——发reits解决此类。新城唯一要担心的就是三四线的去化，注意我说的“唯一”，这就意味着，只要深研过的人都清楚，其他的问题都不是问题。
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我身边所有同事家的小孩，但凡上了大学，除了进入体制内的，有可能（还不一定）会回到这个城市，正常在企业工作的，没有一个愿意回来的。甚至2本3本的，在本地就业市场，都属罕见。
但凡稍好一点的大学，211以上的，北上广深之间选择，实在是混得不好，才考虑回省会。3/4/5线城市的企业，除非开出1/2线城市薪水1.5倍以上，才有可能吸引到人来你这里试一试？而这个薪水，合理吗，企业负担的起吗？
没有人才，拿什么搞经济？没有经济基础，把SKP搬到家门口又有什么用？
3/4/5线城市的企业，除非开出1/2线城市薪水1.5倍以上，才有可能吸引到人来你这里试一试？你这是认真的吗???
我觉得开出一样的工资，就能吸引好多回流了。
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我不明白你说的读万卷书配合行万里路，指的是什么？我在欧洲一个几千人口的农业小镇，都看到有一个十几家店面的商场，为什么中国几十万人口的城市不能配套一两个综合体？要向前看，中国人的消费能力会逐渐提高的，这也是投资的魅力，投资就是比谁看的更远！
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重点其实不是一二线与三四线之争，而是单个吾悦租金能否持续保持增长，只要租金能维持上涨，新城吾悦的逻辑就走得通。过去几年新城的运营水平证明了自己可以，未来只会更好。
flushz - 新手，非价投
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@flushz 感谢回复，继续向您学习讨论。对于正常的一笔商业地产的投资，4%的回报率，是无法吸引任何资本进入的，因为社会的无风险收益率放在这里。
1，根据20年年报，满一年的吾悦，租金/公允价值比率大约是在8%，按照楼主的数据平均建设成本5亿，平均公允价值7亿来算的话，资本回报率达到两位数大约在11%。
2，新城现在比较困难的地方在于融资端，估计21年融资成本升回7%以上？相减之后4%的回报率的确是风险偏高的，您说得对。（但未必是低效资产，特别是在房住不炒的情况下，住开的相对优势还存在吗？
至于住开的利润率，你可以翻一翻新城自己的年报，肯定高于这个数字，我自己持有的保利，即便2021年年报数年的低点，我觉得也能保持在8%。
@路林 我就生活在一个内地的4线小城市，也经常在路边啃烧饼。
我身边所有同事家的小孩，但凡上了大学，除了进入体制内的，有可能（还不一定）会回到这个城市，正常在企业工作的，没有一个愿意回来的。甚至2本3本的，在本地就业市场，都属罕见。
但凡稍好一点的大学，211以上的，北上广深之间选择，实在是混得不好，才考虑回省会。3/4/5线城市的企业，除非开出1/2线城市薪水1.5倍以上，才有可能吸引到人来你这里试一试？而这个薪水，合理吗，企业负担的起吗？
没有人才，拿什么搞经济？没有经济基础，把SKP搬到家门口又有什么用？
读万卷书，一定要配合着行万里路，不然不就变成了空中楼阁。
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flushz - 新手，非价投
新城因为商业模式的问题，从来没有在自己的自选股里出现过，年报看的都不多，就更谈不上深研了，随便再闲聊一贴
1、不管你用公允价值还是建设成本来计算，新城商业地产的资本收益率都不可能是双位数的。我想表达的核心问题，这还不是其商业地产真实的收益率，必须要在这个基础上再减掉新城的融资成本，因为这是住开业务沉淀下来的资本。新城控股不是soho中国，这是两种完全不同的商业模式。
reits还没看到，没法聊了，但是可以肯定的是以现在的国情和资本市场现况，这不可能是主要的融资渠道。
2、宝龙我更没有关注过，没有发言权。新城的商业地产，2020年年报口径，上海有1家，长三角 珠三角 省会城市，在一起，占了大概40%。不知道两位有没有考虑过，如果真是双轮驱动，做商业地产，为什么其他家都去消费能力更强的1线2线城市，新城却专注3线以下？
18/19/20年，我列一下保利/万科/碧桂园/新城的土地成本，闲聊就不那么讲究了，随手翻的克尔瑞的数据，可能有出入，但是口径至少是一样的。
5986/5708/2433/2559
6243/5880/3038/3002
5770/6810/3271/3489
保万土地成本高，简单，因为他们的主战场在1/2线城市。
新城的土地成本是包含商业的，如果单列住开，其土地成本比碧桂园都低。
碧桂园和新城相比，有企业的规模优势，有项目的规模优势，有品牌的优势，有资金量的优势，有资金成本的优势，这些都毋庸置疑吧。但是新城能拿到成本更低的土地，无非是其独特的勾地模式。而这种勾地模式，在1/2线城市是不存在的，好的商业地产项目，大家都会来抢的，政府会倒贴住开项目送给谁吗？
这种模式的代价呢，就是沉淀了大量的资本，如果你是王振华，你是愿意留着这些低效资产？还是愿意继续高利润高周转的住开业务？这些商业地产既找不到接盘侠，特殊原因也很难市场化出售。双刃剑的两边罢了。
从某种角度来说，新城的商业地产，不是真正的商业地产，商业地产只能去投头部城市（1线和强2线），也只能去投头部的公司，这是消费能力和消费意愿决定的，无法改变。我理解的新城模式，只是特殊时代的特殊产物吧。
声明：本贴仅是个人思考片段的记录，不推荐任何人参考，本人不持有新城控股及关联公司，未来72小时也没有买入/卖出计划，若据此买卖，请后果自负。
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@flushz 稍微想了下，大佬的逻辑里尚有一点没想清楚：公允价值和新城的持有成本并不完全是一个东西，具体数字我没研究过，但完全可能说新城建一个公允价值的吾悦花销是1亿，建出来之后公允价值2亿，因此租金/公允价值和租金/新城成本 有可能存在巨大差距。单个吾悦成本平均5个亿，公允价值7个多亿，公允价值随着租金上涨而增加，是评估价值，所以用公允价值去算回报率是不合理的。
具体数据我想请教一下比较懂掌握数据比较多的楼主。
另外就是三四线商业地产流动性的问题，只要能打包发reits流动性就不是问题，宝龙与新城的reits都在正常推进中。宝龙8个广场估值超过80亿，平均单个广场超过10亿，当然最终价格还没出来，但多少能看出价值，而且新城的运营能力显然比宝龙更强。
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每多一个人进入城镇化序列,与此对应的人均建设用地指标就多。例如,按照目前人均城市建设用地100平方米计算,20万人口和40万人口的土地指标差别很大,潜在的土地出让收益就多,根由还是土地财政在作怪。
但是一旦收房产税之后，逻辑就变了，就不会有扩张了。
总之，虽说商业配套落后于住宅使新城控股延续了几年红火，房地产肯定已经是陌路黄花了。另外人口增长不及预期使一些城市已经在改规划了，比如地铁，明显在收缩放慢，发改委已经明确人流不能达到一定峰值不能建地铁，有些传说中的地铁有可能就永远不会有了。
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