中国国贸属于收租股,收入和利润每年很稳定的往上移,目前pe14.5,显然不能用房地产的估值去评判中国国贸,更合理的方法是用现金流折现法。
(以下所有估算全部靠前取整)
自由现金流,简单化就是经营现金流量净额-购建固定资产无形资产及其他长期资产支付的现金
国贸前三季度经营活动产生的现金流量净额为15亿(同比增长37%),购建固定资产和无形资产以及长期投资总额为1亿,那么自由现金流为14亿。按照同比例推算,全年现金流应在20亿左右。
由于国贸已经没有更多土地储备,预计未来也不会有更多的投资支出,购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移,无线趋近于0。
我们计算未来自由现金流的时候,更多只考虑经营活动现金流量金额即可,国贸近10年经营现金流量金额增长率分别为37%(2021前三季度)、-8.5%(2020年疫情影响)、6.4%、19.83%、7.84%、-2.33%、5.12%、-0.79%、12.01%、15.44%,我们算出10年年化增长率为9.7%。
未来5年,经营活动产生的先进流量净额分别为第一年20x(1 +9.7%)=21.94,第二年20x(1+ 9.7%)^2=24.07,以此类推,3-10年分别为27.72、31.86、36.54。现值为142.13
折现率按照8%来计算,根据国贸历年经营情况来看,永续增长率在5%
永续价值=20*1.05/8%-5%=700
两部分加起来就是700+142.13=842.13亿
目前国贸市值仅为143亿,居然仅跟未来5年的现金流量之和一致,太夸张搞笑了吧,明显低估,进入买入区间的底部了,往下没有跌的空间,毕竟业绩非常稳。
(以下所有估算全部靠前取整)
自由现金流,简单化就是经营现金流量净额-购建固定资产无形资产及其他长期资产支付的现金
国贸前三季度经营活动产生的现金流量净额为15亿(同比增长37%),购建固定资产和无形资产以及长期投资总额为1亿,那么自由现金流为14亿。按照同比例推算,全年现金流应在20亿左右。
由于国贸已经没有更多土地储备,预计未来也不会有更多的投资支出,购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移,无线趋近于0。
我们计算未来自由现金流的时候,更多只考虑经营活动现金流量金额即可,国贸近10年经营现金流量金额增长率分别为37%(2021前三季度)、-8.5%(2020年疫情影响)、6.4%、19.83%、7.84%、-2.33%、5.12%、-0.79%、12.01%、15.44%,我们算出10年年化增长率为9.7%。
未来5年,经营活动产生的先进流量净额分别为第一年20x(1 +9.7%)=21.94,第二年20x(1+ 9.7%)^2=24.07,以此类推,3-10年分别为27.72、31.86、36.54。现值为142.13
折现率按照8%来计算,根据国贸历年经营情况来看,永续增长率在5%
永续价值=20*1.05/8%-5%=700
两部分加起来就是700+142.13=842.13亿
目前国贸市值仅为143亿,居然仅跟未来5年的现金流量之和一致,太夸张搞笑了吧,明显低估,进入买入区间的底部了,往下没有跌的空间,毕竟业绩非常稳。
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我想是不是这么估值,老美的reits 办公的这部分bxp可以给个6倍的ps,零售的reits 比如spg可以给个10倍ps,中报直接乘2,7.5*2*6+5.7*2*10=204亿,公寓和酒店就没管了。
考虑到reits的派息稳定,且有税率优惠,从现金流来讲,国贸还是要打个折,所以我觉得现价有一定的合理性。
当然如果要出售,增加派息,抑或是调整债务结构,那估值又是另外一个故事。
我有国贸,意见可能偏颇。
考虑到reits的派息稳定,且有税率优惠,从现金流来讲,国贸还是要打个折,所以我觉得现价有一定的合理性。
当然如果要出售,增加派息,抑或是调整债务结构,那估值又是另外一个故事。
我有国贸,意见可能偏颇。
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我对这家公司没多少了解,从你的描述中看到一个疑问,文中提到已经没有多少土地储备了,“由于国贸已经没有更多土地储备,预计未来也不会有更多的投资支出,购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移,无线趋近于0。”,未来靠什么维持5%的增长?在电商的不断侵蚀下,每年要租金提高5%是很难的!
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用类现金流折现法估值比较谨慎。仅供参考。
1、过去四年每股收益平均值的65%=0.518元;
2、过去四年每股股息平均值=0.355元;
3、1与2项两者取大值,0.518>0.355,即结果是0.518元做为未来现金流折现基准值。
采用永续无增减的中性模型(并不保守的),以8%折现率计算,
用未来现金流折现法计算的中国国贸估值为:6.72元/股。
评估结论:当前中国国贸股价14.29元,对应谨慎估值溢价率为113%,严重高估。
如果按永续5%增长这种过于乐观的模型计算,8%的折现率条件下,估值为17.74元,安全边际也仅为24%,潜在投资价值利润空间并不大。
个人偏见,不一定对,仅供参考!
1、过去四年每股收益平均值的65%=0.518元;
2、过去四年每股股息平均值=0.355元;
3、1与2项两者取大值,0.518>0.355,即结果是0.518元做为未来现金流折现基准值。
采用永续无增减的中性模型(并不保守的),以8%折现率计算,
用未来现金流折现法计算的中国国贸估值为:6.72元/股。
评估结论:当前中国国贸股价14.29元,对应谨慎估值溢价率为113%,严重高估。
如果按永续5%增长这种过于乐观的模型计算,8%的折现率条件下,估值为17.74元,安全边际也仅为24%,潜在投资价值利润空间并不大。
个人偏见,不一定对,仅供参考!