请教大神,如何给中国国贸进行合理估值?

中国国贸属于收租股,收入和利润每年很稳定的往上移,目前pe14.5,显然不能用房地产的估值去评判中国国贸,更合理的方法是用现金流折现法。

(以下所有估算全部靠前取整)

自由现金流,简单化就是经营现金流量净额-购建固定资产无形资产及其他长期资产支付的现金

国贸前三季度经营活动产生的现金流量净额为15亿(同比增长37%),购建固定资产和无形资产以及长期投资总额为1亿,那么自由现金流为14亿。按照同比例推算,全年现金流应在20亿左右。

由于国贸已经没有更多土地储备,预计未来也不会有更多的投资支出,购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移,无线趋近于0。

我们计算未来自由现金流的时候,更多只考虑经营活动现金流量金额即可,国贸近10年经营现金流量金额增长率分别为37%(2021前三季度)、-8.5%(2020年疫情影响)、6.4%、19.83%、7.84%、-2.33%、5.12%、-0.79%、12.01%、15.44%,我们算出10年年化增长率为9.7%。

未来5年,经营活动产生的先进流量净额分别为第一年20x(1 +9.7%)=21.94,第二年20x(1+ 9.7%)^2=24.07,以此类推,3-10年分别为27.72、31.86、36.54。现值为142.13

折现率按照8%来计算,根据国贸历年经营情况来看,永续增长率在5%

永续价值=20*1.05/8%-5%=700

两部分加起来就是700+142.13=842.13亿

目前国贸市值仅为143亿,居然仅跟未来5年的现金流量之和一致,太夸张搞笑了吧,明显低估,进入买入区间的底部了,往下没有跌的空间,毕竟业绩非常稳。
发表时间 2021-12-03 11:57     最后修改时间 2021-12-03 12:10

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kulersky

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@klh63 怎么可能永续无增减呢?国贸上市以来,年年增长啊
2021-12-04 22:06 引用
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kulersky

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负债3亿左右
2021-12-03 19:47 引用
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daiyy06

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我想是不是这么估值,老美的reits 办公的这部分bxp可以给个6倍的ps,零售的reits 比如spg可以给个10倍ps,中报直接乘2,7.5*2*6+5.7*2*10=204亿,公寓和酒店就没管了。

考虑到reits的派息稳定,且有税率优惠,从现金流来讲,国贸还是要打个折,所以我觉得现价有一定的合理性。

当然如果要出售,增加派息,抑或是调整债务结构,那估值又是另外一个故事。

我有国贸,意见可能偏颇。
2021-12-03 19:05 引用
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kulersky

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不是福建的,是北京的,中国国贸
2021-12-03 18:28 引用
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老韭新芽

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问题是福建的
2021-12-03 17:44 引用
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白云晒月亮

赞同来自: kulersky

基金经理就这样,改一下折算率,增长率,得出的价格就很高,然后据此,持续投入资金进行拉升。
重点是持续投入资金拉升
2021-12-03 16:00 引用
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数据矿工

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负债多少?
2021-12-03 15:52 引用
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赵琦

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市值(143亿)/建筑面积(110万方,其中上市公司持有90万方)对比CBD的房价不就知道是高估还是低估了吗?
2021-12-03 15:49 引用
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kulersky

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北京核心cbd,租金逐年稳定上涨
2021-12-03 13:18 引用
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weightest

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能把它的CBD卖掉就能价值重估,但它目前只能是价值陷阱;还有就是等系统性牛市,重估一切低估资产的时候它会表现的。
2021-12-03 12:50 引用
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坏蛋大叔

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搞这个还不如搞 REITS 起码 不用看财报。
2021-12-03 12:42 引用
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数据矿工

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我对这家公司没多少了解,从你的描述中看到一个疑问,文中提到已经没有多少土地储备了,“由于国贸已经没有更多土地储备,预计未来也不会有更多的投资支出,购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移,无线趋近于0。”,未来靠什么维持5%的增长?在电商的不断侵蚀下,每年要租金提高5%是很难的!
2021-12-03 12:22 引用
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klh63FWE2vb

赞同来自: 炫彩千纸鹤 分散投资组合 录思集8

用类现金流折现法估值比较谨慎。仅供参考。

1、过去四年每股收益平均值的65%=0.518元;
2、过去四年每股股息平均值=0.355元;
3、1与2项两者取大值,0.518>0.355,即结果是0.518元做为未来现金流折现基准值。

采用永续无增减的中性模型(并不保守的),以8%折现率计算,

用未来现金流折现法计算的中国国贸估值为:6.72元/股。

评估结论:当前中国国贸股价14.29元,对应谨慎估值溢价率为113%,严重高估。

如果按永续5%增长这种过于乐观的模型计算,8%的折现率条件下,估值为17.74元,安全边际也仅为24%,潜在投资价值利润空间并不大。

个人偏见,不一定对,仅供参考!
2021-12-03 12:26修改 引用

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