房子95个平方,合同价69万,后来20年办证的时候,少了1个多平方,最后是68万。卖出合同价是102万,未满两年,6.2%的税收,2%的佣金,最后实收95.5万元。装修花了10万元,家具电器5万元,4年多贷款利息还了9万元,契税1万元,物业费、取暖费1万元。算下来基本持平,还有些费用可能忘记了。
0.7万元的单价买进,1.07万元的单价卖出。按照四成首付计算,本金利润100%。但是实际上是一分钱没有赚到。如果考虑资金的时间成本,还赔了不少。
仔细想想,投资房产的收益少,成本多。4年房价上涨50%,还有2.5倍的杠杆,仍然赚不到钱。如果房价一旦停止上涨,投资房产就是负资产。
目前房产上升的趋势已经打破,赶紧卖房套现吧。
他原来住的小区,我很熟悉,30年以上楼龄,各方面比我的新房差很远,所以他住进来,居住条件改善不少。我买的家具电器和装修,都很不错,因为原本就打算是自住的。他都很喜欢,基本上是拎包入住,就连锅碗瓢盆都是现成的。他的卖房款买我的房子还有剩余,面积变大了,有了电梯,全套的新家具和电器,位置也很好,距离他原来的房子大约800米。但是他的生活品质提高不少,他也没有学区的需求,所以他也是赢家。
最近两年,学区改革,改为大学区抽签,学区房的价值下跌,再叠加房价下跌,老王的换房决策非常明智。
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以韩国首尔和日本东京房地产为例,1当时地产泡沫之后,2人口红利不在之后,的确跌了一大截,但是近10年左右,搜一下数据就能发现,核心房产在不断上涨,20年后尤其很贵
随便搜了一个数据来源
https://fangjia.himawari-japan.com/tokyo
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由于限牌的缘故,一个车牌要卖几万元,而且车牌不能过户。将来孩子工作了,还是需要车牌的,所以保留一个车牌从经济上还是划算的。于是把车送给老家的亲戚开,一下子就轻松了。我减少了开支,亲戚得到了实惠,双赢的局面。
车辆属于消费品,随着年限的增加,不断折旧损耗,残值越来越低。所以一旦不需要使用,卖掉是最佳选择。这20年来,房屋价格持续上涨,在民众的认知中形成了房价仍然会继续上涨的预期。对于多套房屋的家庭,保留还是套现,在现在这个时点,具有很现实的意义。是一个很紧迫的问题。如果说过去没有买房,非常后悔。那么现在没有卖房,将来是否会后悔呢?
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1、LZ是17年买的房,看描述应该是现房直接可以办证,即使是期房,18年19年都装修好了,肯定也能办证了,是你自己一直拖到20年才去办证。
投资房产,都是第一时间去办证的,因为满2年,满5年后税都大幅减少。即便是20年吧,今天都21年年底了,马上不就满2年了吗。不知道LZ老婆为啥这么矫情,非要跟钱过不去。本来这块至少省下好几万成本
2、中介佣金2%就是2万多,完全没必要。等于你自己把利润让给中介。小县城你自己就算打印了贴几十张广告,上当地网站发发贴留个电话,买家就自己找来了。我不知道你是卖家,为什么还付佣金,反正这么多年中介都只能从买家手上收钱,象我几次都是明确跟中介说,我卖家不会给1分钱佣金的,也从来不答应中介独家房源,就这样还都是几家中介抢着挂,卖不卖不掉另说,中介至少要显得他们房源多啊,至少成交了他们还能收买家的佣金啊。他们最多不上架你房源,那他们自己等于这套房一分钱佣金都没有,还便宜了竞争对手。换了你是中介会这样吗?
3、装修花了10万元,家具电器5万元,4年多贷款利息还了9万元,契税1万元,物业费、取暖费1万元。
全部26万元里,只有9万贷款利息和1万契税合计10万是合理成本。其他10万装修5万家电1万物业合计16万都是不该产生的费用。
你想投资房产就要有投资样子,比如毛坯交房,要么你就毛坯出租,不要搞装修买家电增加成本。因为很多房客就是图便宜,拿来当仓库或者给员工睡觉,毛坯比装修的好出租。而且假如2年就卖,你装修成本根本摊销不下来,家电更是出了商场直接打折。绝大部分买家还都看不上你的装修,都要砸掉重装,自然不可能给你在房价里加装修的钱。我有套房子,毛坯快十年了,房价从5千到3万多,租金没涨多少。换了2任租户,都是拆迁户过渡,他们就只要毛坯房,因为他们自己全套家具家电,不需要装修房。如果你打算几年后再卖,平时又不回去住,那就出租精装房好了,几年下来,起码贷款利息能回来不少。
而且房子出租后,不管毛坯还是装修,物业费都是房客交的,也省下来了。
4、这几项你算下来,LZ你对房产投资看法可能就不一样了
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我的一个感受是,物质就是够用就好,多了一点用处也没有,吃的、住的、用的都是如此。东西多了,都是累赘。金钱是例外,多多益善。
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第二,装修投资部分不算为房产,人家装修是为了提升租出去的房租,而你装修之后没有自住的幸福属性,也没有租出去的房租加成。像买车一样,10W最后的残值只有5W。你这属于装修亏损,包括5W家具。
第三,你房子空关了,没有出租,也没有自住。
第四,佣金为何要2%,很多地方是买家给佣金的。
第五,我总觉得利息也不对,17年做JY贷啥的也多,40W的贷款,4年要还9W利息。
第六,有没有可能,这个总觉得是老婆睹物思人不思一切乱抛售造成的。比如可以卖更高点的价格?
纯属讨论,不知道楼主所在城市的情况。