大A地产公司1月前瞻估值

今天新能源拉着中药吃面，结果一群人都跟进面馆，最后4600家上市公司进去了3400多只。难得的是银地保三傻今天逆势飘红。

地主家的三个傻儿子其实长得也不一样。拉长一点时间窗就能看出银行和保险从2015年至今其实还是水平震荡的，而地产是坐了个坎坷不平的滑梯。

最近几个月地产板块触底后在缓慢上抬，导火索可能是保利的回购，这让人们突然发现不少地产公司都开启了回购和增持模式。但也有一些人评价说那些房企和大股东们对行业前景和自身价值过于乐观了。

不知不觉政策面也开始宽松，中央经济工作会议强调了因城施策，国家部署2022年房地产政策要求满足居民和房企的正常融资需求。统计局原副局长贺铿更是发声反对将需求收缩与房地产下行混为一谈。

这些信号值得重视，因为地产的生意模式对货币面是双重倚赖，一来自己的融资占比很大，二来买主也大都需要贷款按揭。

换句话说，货币面如果太紧，不仅房企本身周转困难，而且销量也会受影响。这就是前几年杀估值的中期逻辑，而如果形势好转后也会双击。

所以中信建投地产首席竺劲认为2022年一季度是地产板块最佳配置时点，因为可以期待政策空间会变大，而22城第三批集中供地普遍降低拿地门槛，局势将朝着有利于房企的方向变化，

目前申万地产板块仍然只有12倍PE和1倍PB的估值，市净率百分位不到10%接近底部。

可惜的是没有地产可转债。证监会对于地产公司的证券市场融资行为一直都管控的很紧,这样如果想投资地产公司，只能选择股票了。

如果认为地产公司是价值洼地并考虑配置，那么前瞻估值就是一个重要的参考依据。因为地产公司的财务报表结算延后，通过预售情况可以提前1-2年预估营收和利润。

所以我是对大A的一批纯地产公司进行前瞻估值，净利润率已考虑过新拿地价、费用错配、利息资本化修正，并对扩张速度进行了归一化校准，但仍可能存在一些偏差。

■新城控股：
产品力全国排名第23，ROIC=11%，市值686亿，年初至今权益销售1723亿，折全年前瞻净利润198亿，折前瞻市盈率3.5倍。

■保利发展：
产品力全国排名第9，ROIC=8%，市值1915亿，年初至今权益销售3716亿，折全年前瞻净利润311亿，折前瞻市盈率6.2倍。

■金地集团：
产品力全国排名第7，ROIC=9%，市值609亿，年初至今权益销售1775亿，折全年前瞻净利润122亿，折前瞻市盈率5.0倍。

■阳光城：
产品力全国排名第16，ROIC=4%，市值129亿，年初至今权益销售1293亿，折全年前瞻净利润63亿，折前瞻市盈率2.0倍。

■荣盛发展：
产品力全国排名第55，ROIC=9%，市值193亿，年初至今权益销售1204亿，折全年前瞻净利润97亿，折前瞻市盈率2.0倍。

■万科A：
产品力全国排名第4，ROIC=11%，市值2461亿，年初至今权益销售4032亿，折全年前瞻净利润417亿，折前瞻市盈率5.9倍。

■金科股份：
产品力全国排名第18，ROIC=5%，市值249亿，年初至今权益销售1347亿，折全年前瞻净利润84亿，折前瞻市盈率3.0倍。

风险提示：本文并非投资建议，仅是无偿分享一种参考思路。

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