2022确定性极高的物业股

物业在经历过去年下半年一波大跌后，物业股在今年迎来了普涨，个别物业股如新城悦涨幅甚至已经超过40%，而今年才刚刚开始，预计到年底将有较多物业股涨幅实现翻番！



逻辑如下：

1、市场底

港股已经多年未涨，去年熊冠全球，今年港股整体将会有不错的表现。

2、政策底

去年下半年物业股大跌，最主要的原因之一就是被母公司拖累。而今年开年地产行业不断吹暖风，不少地产股已见底。物业在商业模式以及成长性上完爆地产，反弹潜力远超地产。

3、估值底

多只物业股估值跌破10倍pe，对于物业这种轻资产且永续经营的商业模式，同时未来几年业绩具备40-50%的复合增长性，大部分物业股被严重低估。

4、情绪底

物业在地产下行期被一视同仁无情抛弃，但实际上有较多物业股被错杀，尤其是优质民企物业股，最典型代表即滨江服务。母公司滨江集团仍然在拿地，销售额年年保持正增长，对滨江服务输送的面积会继续保持增长，给出的业绩指引也更加有保障。前期滨江服务的腰斩纯粹是情绪影响，目前已经走出底部。

5、业绩底

物业的商业模式决定了每一年的业绩都是底部，基本上不存在大幅减值或业绩突然大降的情况，区别就在于增幅是20%还是50%，即使是母公司爆雷的物业股也仍会保持业绩正增长。

当然以上都不是那么重要，物业股最核心的逻辑仍然是低成本获取面积，主要途径有两条，第一是母公司输送（已爆雷民企未来已不具备输送能力，销售额仍能稳定增长或至少维持当前规模的房企物业才有长持价值），第二是通过强品牌外拓，同时满足以上两点的物业股才具备长期增长逻辑。

第一条把大部分民企排除在外，未来市场份额逐渐像央企、国企集中，仅有滨江、龙湖等少数几家民企可以稳定增长或维持当前规模；

第二条更是把99%以上的房企都排除在外，真正具备强品牌、高满意度的房企屈指可数，全国范围内不会超过十家。



在以上物业服务满意度调研中，25个城市中上榜次数较多的有万科19次，绿城12次，保利11次，中海10次，龙湖6次，这五家大概率是未来销售榜前十的选手，对应物业也将会是龙头。

目前物业已经涨为第一重仓，强烈看好物业在今年实现大反转！