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其实是小弟买房中纯商贷和组合贷的区别
将两种模式中同样的部分简化后，剩余差异如下。
方案一：走公积金贷款，贷款60万，等额本息，贷款利率3.65%，贷款期20年，每月还贷3533.96。但是工资收入中每月有3500的公积金存缴额，无法办每月还贷（因为两个人的公积金的存缴额都是3500，一个人就足够去还公积金的逐月扣款，另一个人的3500因为公积金贷款没有结清，不能去还商贷的逐月代扣或者本金，只能还公积金本金）只能第一年年底提取现金，第二年年底只能去还公积金贷款的贷款本金，也就是每月的还贷得另外筹集现金还款。
举个例子，不是100%严禁：
第一年每月要还的3500，不能用工资里的公积金，得另外扣款，一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000，只能年底去还本金。
第二年贷款本金下降为55.8万，每月只要还3250元，还是要找现金还款，一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000，再去还本金，第三年开始每月只要还3000。
方案二：走纯商贷60万，等额本息，贷款利率5.5%，贷款期限30年，每月还贷3406.73，工资收入中每月3500的公积金存缴额可以办逐月还贷，不用掏钱了（其实我贷了不止60万，所以不存在超出的可能）。
计划大概率75%持仓3年或者5年，小概率25%生二胎持仓10年。
麻烦大佬们简单说下理由。
将两种模式中同样的部分简化后，剩余差异如下。
方案一：走公积金贷款，贷款60万，等额本息，贷款利率3.65%，贷款期20年，每月还贷3533.96。但是工资收入中每月有3500的公积金存缴额，无法办每月还贷（因为两个人的公积金的存缴额都是3500，一个人就足够去还公积金的逐月扣款，另一个人的3500因为公积金贷款没有结清，不能去还商贷的逐月代扣或者本金，只能还公积金本金）只能第一年年底提取现金，第二年年底只能去还公积金贷款的贷款本金，也就是每月的还贷得另外筹集现金还款。
举个例子，不是100%严禁：
第一年每月要还的3500，不能用工资里的公积金，得另外扣款，一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000，只能年底去还本金。
第二年贷款本金下降为55.8万，每月只要还3250元，还是要找现金还款，一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000，再去还本金，第三年开始每月只要还3000。
方案二：走纯商贷60万，等额本息，贷款利率5.5%，贷款期限30年，每月还贷3406.73，工资收入中每月3500的公积金存缴额可以办逐月还贷，不用掏钱了（其实我贷了不止60万，所以不存在超出的可能）。
计划大概率75%持仓3年或者5年，小概率25%生二胎持仓10年。
麻烦大佬们简单说下理由。
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对于不能保证每年投资收益5.5%的人来说肯定公积金贷款划算，现在什么能搞到3.65%利率的贷款？但如果楼主投资能力强，每年能确保有5.5%以上的投资收益当然是商贷划算，相当于5.5%的杠杆资金用来投资。
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根据楼主的原文，年底还固定本金4.2万，并且，每年的贷款期限在逐渐减少
年数 贴现年数 每月还款 年底剩余本金
1 -----20 -------3526 ， 579240-42000=537240
2 -----19--------3270 ， 517271-42000=475271
3------18------- 3004 ， 456242-42000=414242
提供一个思路，算出第一个方案未来大概10年的现金流支出，再把自己在第二个方案商贷付出的现金流进行比较，进行贴现，必须假设自己现在手上有多少资产进行未来的投资，可以算出一个贴现率，这就是你未来投资的最低收益率（某个收益率，让你觉得第一个方案不划算）。
简单说，原理就是：第一方案的未来现金流，第二个方案的未来现金流，你都算出来了，还有，你现在有多少资产，你未来平均收益率是多少，你就可以比较出，究竟哪个方案更适合你。（换个角度讲，如果你手上有50万现金资产，你未来每年可以做到100%年收益率，想都不用想，肯定第二个方案，更优，在超高的收益率面前，第二个方案可以让你利滚利，但是第一个方案，还强迫你拿走投资的本金）
不过，我没耐心算下去了哈哈哈，其实第二个方案的现金流比较好算，第一个嘛。。。不好算，看哪位大神有更简单的方案
年数 贴现年数 每月还款 年底剩余本金
1 -----20 -------3526 ， 579240-42000=537240
2 -----19--------3270 ， 517271-42000=475271
3------18------- 3004 ， 456242-42000=414242
提供一个思路，算出第一个方案未来大概10年的现金流支出，再把自己在第二个方案商贷付出的现金流进行比较，进行贴现，必须假设自己现在手上有多少资产进行未来的投资，可以算出一个贴现率，这就是你未来投资的最低收益率（某个收益率，让你觉得第一个方案不划算）。
简单说，原理就是：第一方案的未来现金流，第二个方案的未来现金流，你都算出来了，还有，你现在有多少资产，你未来平均收益率是多少，你就可以比较出，究竟哪个方案更适合你。（换个角度讲，如果你手上有50万现金资产，你未来每年可以做到100%年收益率，想都不用想，肯定第二个方案，更优，在超高的收益率面前，第二个方案可以让你利滚利，但是第一个方案，还强迫你拿走投资的本金）
不过，我没耐心算下去了哈哈哈，其实第二个方案的现金流比较好算，第一个嘛。。。不好算，看哪位大神有更简单的方案
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因人而异
对于普罗大众来说，毫无疑问是第一个方案，根本不需要去思考的问题，利率比商贷低
但是楼主却说了打算持仓最多10年（原文：小概率25%生二胎持仓10年）
第一个方案，每年必须拿出4.2万现金，由于每年公积金可以还本金4.2万，毛估估楼主大概10年左右即可还清贷款，最终楼主累计支出30-42万（由于是等额本息，每个月还了多少本金，需要计算器），刚好楼主打算持仓10年，刚好冲突了，对楼主的流动性有一定的挑战。
第二个方案，未来10年不需要任何支出，更加不需要楼主未来10年拿出几十万的资金，流动性比较轻松，可以长期持仓，实现自己的投资梦想
结论：普通人坚决选择第一种方案，第二个方案，楼主只要每年收益率达到某个数字，明显选择第二个方案更优。
对于普罗大众来说，毫无疑问是第一个方案，根本不需要去思考的问题，利率比商贷低
但是楼主却说了打算持仓最多10年（原文：小概率25%生二胎持仓10年）
第一个方案，每年必须拿出4.2万现金，由于每年公积金可以还本金4.2万，毛估估楼主大概10年左右即可还清贷款，最终楼主累计支出30-42万（由于是等额本息，每个月还了多少本金，需要计算器），刚好楼主打算持仓10年，刚好冲突了，对楼主的流动性有一定的挑战。
第二个方案，未来10年不需要任何支出，更加不需要楼主未来10年拿出几十万的资金，流动性比较轻松，可以长期持仓，实现自己的投资梦想
结论：普通人坚决选择第一种方案，第二个方案，楼主只要每年收益率达到某个数字，明显选择第二个方案更优。
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这是个送分题。哈哈哈，开玩笑的！
答案：公积金贷更好。利息率低的更划算！
分析：
1、表面是每月还款金额差不多，但是还款时间差10年
2、30年还款期拉低了每月还款额，你可以试一试商贷也是20年还款。
答案：公积金贷更好。利息率低的更划算！
分析：
1、表面是每月还款金额差不多，但是还款时间差10年
2、30年还款期拉低了每月还款额，你可以试一试商贷也是20年还款。
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赞同来自: Jifandailu 、yy0019 、beture 、海底两万里 、Kluer更多 »
前两天刚好有写房贷的理解：
房贷到底要不要提前还？
代入楼主的情况。
如果是表面的合算，数字很明显，3.65比5.5少很多。第一种好，但明显更适用典型集思录资深用户。
但楼主既然问了，看起来对资金安排和未来没有很大的自信。
我建议第二种，公积金完美覆盖的那种，楼主可以腾出精力来学习其他的事情。
安心是最重要的，跟投资一样，防止情绪失控是最大头。
不然你老是得记挂什么时候还，还得另外筹集现金很费精力的。
如果你相信通胀永续，那贷30年比20年好，10年前的每月3500和现在的3500，你可以自己想想，含金量差多少。
房贷到底要不要提前还？
代入楼主的情况。
如果是表面的合算，数字很明显，3.65比5.5少很多。第一种好，但明显更适用典型集思录资深用户。
但楼主既然问了，看起来对资金安排和未来没有很大的自信。
我建议第二种，公积金完美覆盖的那种，楼主可以腾出精力来学习其他的事情。
安心是最重要的，跟投资一样，防止情绪失控是最大头。
不然你老是得记挂什么时候还，还得另外筹集现金很费精力的。
如果你相信通胀永续，那贷30年比20年好，10年前的每月3500和现在的3500，你可以自己想想，含金量差多少。
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@GODSAVEME
公积金统一都是3.25%，为啥你是3.65%？二次使用1.1倍利息，3.575%，这个是银行算法利息，换成复利的年化应该在3.6%左右，公积金逐月还贷需要先存12个月的存缴额在账户不能动，这部分损失也要加到利息上去，大概就是3.65%
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赞同来自: aaronyhang
我的看法，把问题简化。
年底提取的公积金买入固收，分月用于第二年的还款，不用于偿还本金。
这样楼主需要的只是筹集第一年的款而已。
剩余的几十年不存在筹款的问题。
再来对比公积金和商贷的利率，结果显而易见了。
年底提取的公积金买入固收，分月用于第二年的还款，不用于偿还本金。
这样楼主需要的只是筹集第一年的款而已。
剩余的几十年不存在筹款的问题。
再来对比公积金和商贷的利率，结果显而易见了。
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这个问题比较私人，因为涉及到很多因素，
比如一看楼主自身的投资能力如何，能否长期、显著超过按揭利率，或者说有没这个信心超过按揭利率。
再比二看楼主自身现金流是否紧张，在没有外来援助（借钱，融资）的情况下，能否轻松搞定月供。
抛开以上因素不讲，泛泛而谈的话，方案一看起来并不太划算，我个人不太建议。
虽然表面上来说公积金贷款的确是低，但是需要楼主自筹月供资金。
下面我从三方面来阐述一下为什么不划算：
1、锁在公积金账户里面的钱只能取出来归还本金; 长期来看，就是一个不断提前还本的过程。
如果我们把“归还贷款”也视为投资的一种的话，那么这相当于把楼主这部分资金的收益率牢牢锁死在公积金利率这个档位，也即3.65%之上，这已经很亏了，而这只还是亏得最小的部分，因为只是少赚了而已。
2、楼主预设会持仓3-5年，或者长达10年。在这么长的一段时间内，不排除偶尔有一段时间因为流动性不足（也就是现金不够），需要通过其它渠道筹集月供资金的情况。比如临时用一下蚂蚁贷微粒贷或者银行的信用贷款来筹集归还月供。
这种信用贷的年化一般都在12%-18%左右，那就亏得更多。
3、每年从公积金账户中取出来提前还本的金额，和当年归还本息的总额差不多，这也就意味着整个贷款生命周期中，归还贷款本金的资金将会有一大半(具体多少没仔细算，总之绝对超过50%，毕竟等额本息还款的话，前两年其实基本都在还利息)不是从公积金账户里提出来。我很想把“不是”这两个字标粗加黑，可惜我不会这方面的技巧。
不清楚楼主所在城市对公积金账户中提款有什么具体限制，不过无论如何，把资金锁在公积金账户里，从收益率的角度来说，不是很好的选择。这是我认为最重要的。
以上，讲完。
比如一看楼主自身的投资能力如何，能否长期、显著超过按揭利率，或者说有没这个信心超过按揭利率。
再比二看楼主自身现金流是否紧张，在没有外来援助（借钱，融资）的情况下，能否轻松搞定月供。
抛开以上因素不讲，泛泛而谈的话，方案一看起来并不太划算，我个人不太建议。
虽然表面上来说公积金贷款的确是低，但是需要楼主自筹月供资金。
下面我从三方面来阐述一下为什么不划算：
1、锁在公积金账户里面的钱只能取出来归还本金; 长期来看，就是一个不断提前还本的过程。
如果我们把“归还贷款”也视为投资的一种的话，那么这相当于把楼主这部分资金的收益率牢牢锁死在公积金利率这个档位，也即3.65%之上，这已经很亏了，而这只还是亏得最小的部分，因为只是少赚了而已。
2、楼主预设会持仓3-5年，或者长达10年。在这么长的一段时间内，不排除偶尔有一段时间因为流动性不足（也就是现金不够），需要通过其它渠道筹集月供资金的情况。比如临时用一下蚂蚁贷微粒贷或者银行的信用贷款来筹集归还月供。
这种信用贷的年化一般都在12%-18%左右，那就亏得更多。
3、每年从公积金账户中取出来提前还本的金额，和当年归还本息的总额差不多，这也就意味着整个贷款生命周期中，归还贷款本金的资金将会有一大半(具体多少没仔细算，总之绝对超过50%，毕竟等额本息还款的话，前两年其实基本都在还利息)不是从公积金账户里提出来。我很想把“不是”这两个字标粗加黑，可惜我不会这方面的技巧。
不清楚楼主所在城市对公积金账户中提款有什么具体限制，不过无论如何，把资金锁在公积金账户里，从收益率的角度来说，不是很好的选择。这是我认为最重要的。
以上，讲完。
京公网安备 11010802031449号