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有一种说法是现在给REITs是解决开发商债务杠杆的工具，现在制造赚钱效应就是为了后面吸引资金，解决企业杠杆率的。
未来REITs需要扩容，一些做债务的基金和银行固收会绑定在这上面
收益率比三年期定期高，比股票低。
未来REITs需要扩容，一些做债务的基金和银行固收会绑定在这上面
收益率比三年期定期高，比股票低。
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从学术理论上来说 REITS跟目前市场上无论是债还是股的相关性是非常低的 所以为了保持基金的分散和多样性 是一定会配这个大类的 这是刚性需求彩票和债和股的相关性也非常低。区别是交易所不交易体育彩票。可能将来会考虑的。
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赞同来自: zengyongqiang 、大魏忠臣毌丘俭
溢价率 = (二级市场价格 - 估值价格) / 估值价格
估值价格 = Σ(各年度分红现金 / (1+ 当前到未来各年的贴现率)^ 相距年数 )
各年度分红现金的评估大致合理，因为贴现因子的原因，未来二三十年分红的影响不是很大，近十年的分红对估值影响很大；而近十年的分红还是比较稳定的。
所以你所谓的“溢价”最主要的是对贴现率的预期。项目说明书里贴现率比较保守，有的有8%。而二级市场参与者是股民为主，股民就是桥洞的代表，被货币放水，贴现率下降不断收割，所以对收益率下降有强烈预期。
这就是为什么炒股论坛很少有大神。但凡有人说自己不炒股，每年收益有个10%，20%，来炒股论坛就要被人酸被人喷。这群loser动辄房价要崩，10%收益率就是庞氏骗局，好像明天就要负利率了一样。
估值价格 = Σ(各年度分红现金 / (1+ 当前到未来各年的贴现率)^ 相距年数 )
各年度分红现金的评估大致合理，因为贴现因子的原因，未来二三十年分红的影响不是很大，近十年的分红对估值影响很大；而近十年的分红还是比较稳定的。
所以你所谓的“溢价”最主要的是对贴现率的预期。项目说明书里贴现率比较保守，有的有8%。而二级市场参与者是股民为主，股民就是桥洞的代表，被货币放水，贴现率下降不断收割，所以对收益率下降有强烈预期。
这就是为什么炒股论坛很少有大神。但凡有人说自己不炒股，每年收益有个10%，20%，来炒股论坛就要被人酸被人喷。这群loser动辄房价要崩，10%收益率就是庞氏骗局，好像明天就要负利率了一样。
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