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没想到我大上海居然一口气封了这么久。
那啥，5.5还要不要了。
看到网上各种耸人听闻的抢菜段子，吓得买了一大箱压缩饼干压压惊。这军绿色的铁皮包装和四年保质期真他娘有安全感。
闺女以为是好吃的零食，偷吃了一整块。现在四仰八叉躺在床上，肚子涨的吃不下饭。
这几天的悲哀恐怕就是：人在上海，钱在股市，菜在京东。
纯属调侃，还是真心希望上海早日解封。毕竟我还惦记着去龙华寺吃一碗素面。
最近手里的票跌得跟孙子一样，只能含泪躺平，感觉还不如买房靠谱。
记录下去年在重庆购房的历程。希望对近期想置业的朋友有所借鉴：股海无涯，回头是岸。
21年伊始，和家人商议，计划在其他城市增加一套投资房产，考虑如下：
1.夫妻双方名下现各一套房产，已经被BJ限购锁死，且暂不考虑代持房产
2.房贷还了些年所剩无几，家庭杠杆率过低，考虑适当增加资产负债率
3.部分家庭流动资金在二级市场经过前两年大牛市略有浮盈，风高浪急波大，有资产保值和再平衡需求。
国内，其实就是在北上广深成重武合杭苏南这十一座中心城市里面选。
住宅具备资产的几个优质属性：可住，可租，可售。能产生现金流，也是银行最喜欢的抵押物。在资产的不可能三角——低风险，高收益，流动性中，房产是放弃了流动性，获得了相对较低的风险和较高的预期年化收益。
我感觉投资房产本质是，先将钱变为几倍的流动性不好的资产，再变为流动性好的资产。
虽说房价疯涨时代已经过去，流动性也较差，但从历史看，区域中心城市核心地段的房产几乎没有过大幅回撤，能够较有效的抵御通胀。
买房其实就是买入所在城市的股份，住宅既能够带来持续的租金现金流（分红），也可以充分享受城市产业和人口发展带来的价值增长。
我家的需求主要是锁定浮盈，所以只要房产不贬值覆盖持有成本（物业，利息）就可以。这样对房产的增值要求预期并不高，全资产年化复利3~4%即可。
本来是准备在包邮区下叉的，毕竟离老家近。但去年正是房事摁得最严的时候，东南沿海城市购房限制层层加码，除此以外，包邮区房价处于历史高位，站岗可能性很大。而上述十一座城市中，只有重庆是对外地户籍不限购的，所以干脆跑了趟陪都，重点做下考察。
虽然之前从没去过，但我对重庆还是挺有感情的：听家里老人说，1937年鬼子肆虐的时候，祖上曾经举家乘船往重庆避难（当然那时候我爸还没出生），也可以说这座城市于我有救命之恩；另外，大概是由于祖上在川渝生活过的缘故，我虽是江南人士，却极度重口，嗜好红油重辣的重庆火锅和江湖菜，芋儿鸡，耗儿鱼，毛血旺什么的。
（重庆私房小火锅，口水ing）
好吧，我承认其实就是去旅游的。
重庆作为置业择城自然也有一些优点，包括：
1.作为大后方，遍地都是防空洞，有战时安全属性加成。具备完整工业体系。
2.西南交通枢纽，长江嘉陵江两江交汇，一带一路桥头堡，成渝经济圈双城发展，城市自带网红流量属性。对周围贵州，云南，四川和湖南部分地区人口有一定吸附作用。
3.政策面有利好：作为直辖市政治能级高，资源调配能力强，基建投入规模巨大。江北嘴对标陆家嘴，两江新区对标浦东新区。有西部金融中心筹建概念炒作预期。
4.GDP排名（第5）和房价排名（第50）背离较严重，估值较低。城市核心区新盘供给少，进入存量市场。
（重庆私房大火锅，口水ing）
不过，GDP排名这个看看就好，重庆虽然是直辖市，但从人口和地域规模来看，其实就是一个省，所以按城市排名是对其他城市不太公平的。
便宜货则担心很可能是低估值陷阱，之前水库炒房团在欧神带领下，就在重庆的网红盘里面折掉不少人，比如像海客瀛洲，寰宇天下这些专门收割外地人楼盘。
（弹子石江边遥看来福士夜景）
不高的房价也是被重庆各区县平均后的结果，核心区其实一点都不便宜，江北嘴国金中心A-One号称开盘要卖8W/平。朝天门来福士大平层好像也挺贵。
网上看分析，重庆房价低的原因主要是黄奇帆市长之前措施到位：土地储备供应量巨大，以及大量公租房的影响。另外也有人分析说当地高新产业不行，全靠长安汽车这类制造业，普通人工资太低。不过从消费来看似乎又并没有那么悲观。
在房住不炒+房企挨锤+房产税呼之欲出政策大背景下，为了尽可能降低交易风险，制定的主要交易策略是：
努力寻找低估城市中核心板块的低估资产，然后再寻求折价交易的机会。
对，就是捡烟屁股抽。
4月份上中旬飞过去，在重庆陆陆续续看了近200套房子，看过的楼盘包括：
江北区（重点看）：龙湖春森彼岸，珠江太阳城，龙湖枫香庭，欧街92，融景城，中粮天悦壹号，新欧鹏教育城，恒大御龙天峰，富力海洋广场，恒大中央广场，电建洺悦府，保利观澜悦城，重庆时代中心，万科御澜道，阳光城天澜道，中海紫御江山，卓越皇后道，启迪协信科技城
渝中区：世茂重庆中心，世茂城市之门
渝北区：兆邦嘉璟，协信春山台，保利和光尘樾，中铁建龙樾生态城。华侨城云溪都会，荣盛鹿山府
南岸&沙区：沙磁1938，珊瑚水岸，和黄御峰
两江四岸网红盘看了不少。虽然花了不少精力，但是考虑到将来可能要持续下注，培养些认知还是值当的。
各路中介服务到位，蹭饭蹭车蹭认知，鞍前马后，伺候的老夫还挺酸爽。
看房路上顺带打卡了重庆一众旅游景点：
洪崖洞，鹅岭二厂，弹子石老街，皇冠大扶梯，黄桷垭古道，李子坝穿城轻轨，三峡博物馆，山城步道，磁器口，朝天门码头，千厮门大桥，南山一棵树，渣滓洞白公馆，长江索道，宋庆龄故居等等。
（山城步道-楼梯和街灯）
这里面，反倒是名气不大的山城步道和黄桷垭古道让我觉得挺有味道的。
（山城步道-厚卢公馆）
重庆小面和串串香真心不错，物美价廉，就是吃多了小心会拉肚子。
晚上酒店下榻，整两份九村烤脑花，洗个热水澡祛寒，巴适的很。
看盘过程中也在不断建立认知，反复做了不少研究和功课，和中介，当地土著都交换过一些看法，不过时间短也只能做到一知半解。
实地考察中，几点感受最为明显：
首先，重庆本地人明显有处房情节，二手房价格会比新房低一些。可能由于主城老破小外溢改善需求较多，对小区物业品质比较重视，体现在凡是龙湖物业都普遍比周边卖的贵一些。若购入新房直接亏溢价，所以考虑到折价预期应购入次新二手房。
其次感觉重庆新城区的性价比好像并不高。通常来说新城区会是低价高弹性投机标的，但渝北区礼嘉，悦来，中央公园价格却几乎是重庆天花板，虽然居住体验确实不错，新区也勾勒出不错的故事想象空间，不过从配套角度感觉还是需要时间才能发展起来，现在的价格无疑已经透支未来很多年的预期。中介带看较多并且乐于推荐的原因，很可能是佣金较高（不好卖）的缘故。
重庆是座山城，主城爬坡上坎的路很多，以至于几乎完全没有共享单车，江北区和渝中区靠几座桥及隧道相连，容易堵车。也因此轻轨在这座城市通勤的重要性会更加突出。
重庆主城江边的城市界面很漂亮，尤其是夜晚弹子石老街正看来福士的江景十分撩人，但是深入下到街区看则又比较破旧，另外跟着导航走很容易走到沟里。
外地炒房客不少，不少网红楼盘从晚上亮灯情况看入住率很低。这些人主要的偏好是核心区江景房，由于这批人也是未来买盘的重要力量，也需要考虑他们的购房偏好。
看了一圈楼盘累半死，也属实感觉有些挑花眼。不过基本把选筹目标锁定在北滨路沿线流动性不错的次新改善三/四居室。
纠结的时候，还是祭出最客观的量化打分排序选筹。
从交通，物业，商业，教育医疗，户型，流动性/资金占用几个维度评估。
采用十分制打分，列了张表，满分80。对几个维度进行等权累计总分排序。分数当然主要靠拍脑袋。
资金占用和流动性方面，主要是看新房还是二手次新。二手房是现房，交易流动性较好（新房期房一般需要等两三年才能交房，再加上两年的限售期），但是资金占用会多一些，因为首付比例高。
可以看到总分排序比较靠前的是恒大御龙天峰和保利观澜，紫御江山这几个江北区的次新楼盘。这几个盘基本都是在北滨一二路和江北嘴沿线。只能说网红还是有一定道理的。
不过由于一些其它原因，最终选筹是位置和上述差不多的五里店恒大中央广场的一套精装四居室（户型如图），约140平，总价235W左右，折合建面单价1.7W。精装次新这个价格在江北嘴是比较良心甚至略笋了。朝天门大桥一桥之隔的紫御江山熙岸建面单价是3W，还可能是清水房。
考虑之前提过的交易策略：
努力寻找低估城市中核心板块的低估资产，然后再寻求折价交易的机会。
重庆勉强算低估城市。
重庆主城九区算核心板块。
最核心的江北，渝中，渝北，南岸，九龙坡，沙坪坝。
该资产存在低估的迹象为：
1.江北嘴金融核心板块带来的溢价。从城市控规图来看，江北嘴附近的商业规划较多，住宅在这边稀缺性比较强。渝交所和西部金融中心消息的潜在利好。
2.重庆当时已经在做第一轮集中土拍，土拍楼面价和房价已经有所倒挂，楼面价和房价是面粉和面包的关系，因此楼面价格上涨必然带来核心区补涨。
3.相对于城市新区的高溢价，核心区的配套更成熟方便。但价格却差不多。
资产能够折价交易的原因在于：
1.开发商恒大糟烂的品牌影响了业主心态和成交价。去年恒大已经有不少暴雷的迹象。恒大更是商票逾期，轨道时代全款七折售楼，屡屡传出资金链断裂的消息。恒大债券年化收益已经300%。我判断大概率恒大不会破产，同时这是个现房，就算房企真挂了，问题也不会太大。
2.该楼盘处于6号线，9号线，环线三轻轨五里店交汇点。我购入的时间点地铁站尚未通车，交通颇为不便。今年年初，地铁站已经开到小区门口了（下图），目前号称全重庆离地铁最近小区。
3.大面积的四居，一般来说流动性都不太好（我考虑长持无所谓流动性），用付全款的条件去和业主谈，单价上往往容易产生折价。
4.恒大目前在建配套60万方商业（写字楼，酒店，购物中心）属于半烂尾状态，施工队搞得马路上乌烟瘴气，观感很不好，有折价。我赌市政不会容忍一直有这么个烂疮，就算恒大不能建肯定也能找到接盘侠。
5.学区一般，朝向一般，楼层一般，户型一般，得房率一般，有折价。但未来规划建成澉澜西实验小学，有可能入读量子巴川/江北嘴实验中学，我赌小区入住率提升后业主会闹事。
（号称重庆离地铁站最近小区）
我觉得，如果房子完全没有缺点，利好出尽，则房产的当下也就没了议价和想象空间。
甘蔗没有两头甜，买入的时候，还是要想好，哪些是可以改变的，哪些是不可能改变的，分清主要矛盾。
在我来看，购入这份资产，就是以合适的价格，买入重庆这座中国前十城市最好地段股份，其他的都可以忽略。
计划持有资产五年，按照持有五年翻倍这种最乐观的情况下，三成首付（全款后做抵押），各项成本测算和投资回报情况（注意纯属自嗨，没可能实现），年化收益率单利约为50%+：
再次强调，这样的收益率应该只存在于幻想里，只要能兑现三分之一，我就很满足了。
关于房产税需要说一句，重庆是房产税试点城市，不过对于大学毕业的人可以免除。外地人会有一些包装成本和渠道费，在可以接受范围内。
关于重庆的战时属性这点，去年我并没有能预见到俄乌大战，我不是穿越者，只是隐隐觉得世界不太平。人类的尿性无非就是大灾之后必有大疫，大疫之后必有大战。
现在各地又在纷纷提起夜壶，主动松绑楼市，这也并不是我去年可以预料的到的。不过目前看效果也不是很显著。还是耐心持有，反正现在限售期，也急不得，先熬着吧，也许这就是韭菜的宿命。
欢迎关注在下公号“天心明月圆”。希望能遇见更多有趣的朋友。
那啥，5.5还要不要了。
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1.夫妻双方名下现各一套房产，已经被BJ限购锁死，且暂不考虑代持房产
2.房贷还了些年所剩无几，家庭杠杆率过低，考虑适当增加资产负债率
3.部分家庭流动资金在二级市场经过前两年大牛市略有浮盈，风高浪急波大，有资产保值和再平衡需求。
国内，其实就是在北上广深成重武合杭苏南这十一座中心城市里面选。
住宅具备资产的几个优质属性：可住，可租，可售。能产生现金流，也是银行最喜欢的抵押物。在资产的不可能三角——低风险，高收益，流动性中，房产是放弃了流动性，获得了相对较低的风险和较高的预期年化收益。
我感觉投资房产本质是，先将钱变为几倍的流动性不好的资产，再变为流动性好的资产。
虽说房价疯涨时代已经过去，流动性也较差，但从历史看，区域中心城市核心地段的房产几乎没有过大幅回撤，能够较有效的抵御通胀。
买房其实就是买入所在城市的股份，住宅既能够带来持续的租金现金流（分红），也可以充分享受城市产业和人口发展带来的价值增长。
我家的需求主要是锁定浮盈，所以只要房产不贬值覆盖持有成本（物业，利息）就可以。这样对房产的增值要求预期并不高，全资产年化复利3~4%即可。
本来是准备在包邮区下叉的，毕竟离老家近。但去年正是房事摁得最严的时候，东南沿海城市购房限制层层加码，除此以外，包邮区房价处于历史高位，站岗可能性很大。而上述十一座城市中，只有重庆是对外地户籍不限购的，所以干脆跑了趟陪都，重点做下考察。
虽然之前从没去过，但我对重庆还是挺有感情的：听家里老人说，1937年鬼子肆虐的时候，祖上曾经举家乘船往重庆避难（当然那时候我爸还没出生），也可以说这座城市于我有救命之恩；另外，大概是由于祖上在川渝生活过的缘故，我虽是江南人士，却极度重口，嗜好红油重辣的重庆火锅和江湖菜，芋儿鸡，耗儿鱼，毛血旺什么的。
（重庆私房小火锅，口水ing）
好吧，我承认其实就是去旅游的。
重庆作为置业择城自然也有一些优点，包括：
1.作为大后方，遍地都是防空洞，有战时安全属性加成。具备完整工业体系。
2.西南交通枢纽，长江嘉陵江两江交汇，一带一路桥头堡，成渝经济圈双城发展，城市自带网红流量属性。对周围贵州，云南，四川和湖南部分地区人口有一定吸附作用。
3.政策面有利好：作为直辖市政治能级高，资源调配能力强，基建投入规模巨大。江北嘴对标陆家嘴，两江新区对标浦东新区。有西部金融中心筹建概念炒作预期。
4.GDP排名（第5）和房价排名（第50）背离较严重，估值较低。城市核心区新盘供给少，进入存量市场。
（重庆私房大火锅，口水ing）
不过，GDP排名这个看看就好，重庆虽然是直辖市，但从人口和地域规模来看，其实就是一个省，所以按城市排名是对其他城市不太公平的。
便宜货则担心很可能是低估值陷阱，之前水库炒房团在欧神带领下，就在重庆的网红盘里面折掉不少人，比如像海客瀛洲，寰宇天下这些专门收割外地人楼盘。
（弹子石江边遥看来福士夜景）
不高的房价也是被重庆各区县平均后的结果，核心区其实一点都不便宜，江北嘴国金中心A-One号称开盘要卖8W/平。朝天门来福士大平层好像也挺贵。
网上看分析，重庆房价低的原因主要是黄奇帆市长之前措施到位：土地储备供应量巨大，以及大量公租房的影响。另外也有人分析说当地高新产业不行，全靠长安汽车这类制造业，普通人工资太低。不过从消费来看似乎又并没有那么悲观。
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4月份上中旬飞过去，在重庆陆陆续续看了近200套房子，看过的楼盘包括：
江北区（重点看）：龙湖春森彼岸，珠江太阳城，龙湖枫香庭，欧街92，融景城，中粮天悦壹号，新欧鹏教育城，恒大御龙天峰，富力海洋广场，恒大中央广场，电建洺悦府，保利观澜悦城，重庆时代中心，万科御澜道，阳光城天澜道，中海紫御江山，卓越皇后道，启迪协信科技城
渝中区：世茂重庆中心，世茂城市之门
渝北区：兆邦嘉璟，协信春山台，保利和光尘樾，中铁建龙樾生态城。华侨城云溪都会，荣盛鹿山府
南岸&沙区：沙磁1938，珊瑚水岸，和黄御峰
两江四岸网红盘看了不少。虽然花了不少精力，但是考虑到将来可能要持续下注，培养些认知还是值当的。
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（山城步道-楼梯和街灯）
这里面，反倒是名气不大的山城步道和黄桷垭古道让我觉得挺有味道的。
（山城步道-厚卢公馆）
重庆小面和串串香真心不错，物美价廉，就是吃多了小心会拉肚子。
晚上酒店下榻，整两份九村烤脑花，洗个热水澡祛寒，巴适的很。
看盘过程中也在不断建立认知，反复做了不少研究和功课，和中介，当地土著都交换过一些看法，不过时间短也只能做到一知半解。
实地考察中，几点感受最为明显：
首先，重庆本地人明显有处房情节，二手房价格会比新房低一些。可能由于主城老破小外溢改善需求较多，对小区物业品质比较重视，体现在凡是龙湖物业都普遍比周边卖的贵一些。若购入新房直接亏溢价，所以考虑到折价预期应购入次新二手房。
其次感觉重庆新城区的性价比好像并不高。通常来说新城区会是低价高弹性投机标的，但渝北区礼嘉，悦来，中央公园价格却几乎是重庆天花板，虽然居住体验确实不错，新区也勾勒出不错的故事想象空间，不过从配套角度感觉还是需要时间才能发展起来，现在的价格无疑已经透支未来很多年的预期。中介带看较多并且乐于推荐的原因，很可能是佣金较高（不好卖）的缘故。
重庆是座山城，主城爬坡上坎的路很多，以至于几乎完全没有共享单车，江北区和渝中区靠几座桥及隧道相连，容易堵车。也因此轻轨在这座城市通勤的重要性会更加突出。
重庆主城江边的城市界面很漂亮，尤其是夜晚弹子石老街正看来福士的江景十分撩人，但是深入下到街区看则又比较破旧，另外跟着导航走很容易走到沟里。
外地炒房客不少，不少网红楼盘从晚上亮灯情况看入住率很低。这些人主要的偏好是核心区江景房，由于这批人也是未来买盘的重要力量，也需要考虑他们的购房偏好。
看了一圈楼盘累半死，也属实感觉有些挑花眼。不过基本把选筹目标锁定在北滨路沿线流动性不错的次新改善三/四居室。
纠结的时候，还是祭出最客观的量化打分排序选筹。
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采用十分制打分，列了张表，满分80。对几个维度进行等权累计总分排序。分数当然主要靠拍脑袋。
资金占用和流动性方面，主要是看新房还是二手次新。二手房是现房，交易流动性较好（新房期房一般需要等两三年才能交房，再加上两年的限售期），但是资金占用会多一些，因为首付比例高。
可以看到总分排序比较靠前的是恒大御龙天峰和保利观澜，紫御江山这几个江北区的次新楼盘。这几个盘基本都是在北滨一二路和江北嘴沿线。只能说网红还是有一定道理的。
不过由于一些其它原因，最终选筹是位置和上述差不多的五里店恒大中央广场的一套精装四居室（户型如图），约140平，总价235W左右，折合建面单价1.7W。精装次新这个价格在江北嘴是比较良心甚至略笋了。朝天门大桥一桥之隔的紫御江山熙岸建面单价是3W，还可能是清水房。
考虑之前提过的交易策略：
努力寻找低估城市中核心板块的低估资产，然后再寻求折价交易的机会。
重庆勉强算低估城市。
重庆主城九区算核心板块。
最核心的江北，渝中，渝北，南岸，九龙坡，沙坪坝。
该资产存在低估的迹象为：
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2.重庆当时已经在做第一轮集中土拍，土拍楼面价和房价已经有所倒挂，楼面价和房价是面粉和面包的关系，因此楼面价格上涨必然带来核心区补涨。
3.相对于城市新区的高溢价，核心区的配套更成熟方便。但价格却差不多。
资产能够折价交易的原因在于：
1.开发商恒大糟烂的品牌影响了业主心态和成交价。去年恒大已经有不少暴雷的迹象。恒大更是商票逾期，轨道时代全款七折售楼，屡屡传出资金链断裂的消息。恒大债券年化收益已经300%。我判断大概率恒大不会破产，同时这是个现房，就算房企真挂了，问题也不会太大。
2.该楼盘处于6号线，9号线，环线三轻轨五里店交汇点。我购入的时间点地铁站尚未通车，交通颇为不便。今年年初，地铁站已经开到小区门口了（下图），目前号称全重庆离地铁最近小区。
3.大面积的四居，一般来说流动性都不太好（我考虑长持无所谓流动性），用付全款的条件去和业主谈，单价上往往容易产生折价。
4.恒大目前在建配套60万方商业（写字楼，酒店，购物中心）属于半烂尾状态，施工队搞得马路上乌烟瘴气，观感很不好，有折价。我赌市政不会容忍一直有这么个烂疮，就算恒大不能建肯定也能找到接盘侠。
5.学区一般，朝向一般，楼层一般，户型一般，得房率一般，有折价。但未来规划建成澉澜西实验小学，有可能入读量子巴川/江北嘴实验中学，我赌小区入住率提升后业主会闹事。
（号称重庆离地铁站最近小区）
我觉得，如果房子完全没有缺点，利好出尽，则房产的当下也就没了议价和想象空间。
甘蔗没有两头甜，买入的时候，还是要想好，哪些是可以改变的，哪些是不可能改变的，分清主要矛盾。
在我来看，购入这份资产，就是以合适的价格，买入重庆这座中国前十城市最好地段股份，其他的都可以忽略。
计划持有资产五年，按照持有五年翻倍这种最乐观的情况下，三成首付（全款后做抵押），各项成本测算和投资回报情况（注意纯属自嗨，没可能实现），年化收益率单利约为50%+：
再次强调，这样的收益率应该只存在于幻想里，只要能兑现三分之一，我就很满足了。
关于房产税需要说一句，重庆是房产税试点城市，不过对于大学毕业的人可以免除。外地人会有一些包装成本和渠道费，在可以接受范围内。
总结，回顾和反思：
去年4月底，重庆第一轮土拍之后，房价暴涨。去年年底12月，成渝经济圈写入了国家顶层规划。在运气加持下，购入的这套房产因此也享受了第一波上涨红利。同户型目前的成交价大约在285万左右。扣除各项交易和持有成本后略有盈余。关于重庆的战时属性这点，去年我并没有能预见到俄乌大战，我不是穿越者，只是隐隐觉得世界不太平。人类的尿性无非就是大灾之后必有大疫，大疫之后必有大战。
现在各地又在纷纷提起夜壶，主动松绑楼市，这也并不是我去年可以预料的到的。不过目前看效果也不是很显著。还是耐心持有，反正现在限售期，也急不得，先熬着吧，也许这就是韭菜的宿命。
欢迎关注在下公号“天心明月圆”。希望能遇见更多有趣的朋友。
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