股票和房产一样吗？

今天我们从投资的角度来说一下说 房产和股票 到底有什么区别。

投资的目的是什么？当然是为了赚钱，准确的说是“保证资金安全的前提下可持续的赚钱”。

房产可以简单概括为 住宅及商铺。

股票的本质是股权，是切切实实存在的上市公司的股份所有权，简称：股权。

接下来 我们就从投资的角度来看待一下这两种资产的性质。

房产

评估房产的赚钱效益我们需要用到一个概念：租售比。

租售比 = 房子的售价 / 租金

比如 一套400万的房子在北京的年租金是8万，这套房子的租售比就是400万除以8万，租售比就是50，也就是说 我花了400万，要出租50年才能收回投入的成本。

有的人会说，房子不应该这么算，因为房子的价格每年都在涨，在未来卖出的时候自己也是能赚钱的，甚至能比租金赚的更多。

这也没错，过去30年得益于中国经济的快速发展和高速城镇化，城镇的房价的确在节节攀升，这是80后、90后都亲眼目睹，有着切身体会的事情。

但是“物有本末、事有始终”，当所有人都形成了“房子买了就能涨”的集体意识之后，房子的价格自然也就会不断的被炒高，但是未来会不会继续，这是一个问号，但是这不影响咱们今天的讨论点。

房子具有居住属性，这部分我们可以折算为租金来考虑。

但是房子具有 的 社会属性、心理感受 这部分 是因人而异的，也是没办法精确衡量的，所以这部分我们暂且忽略。

那么，房子的收益就可以使用下面的公式来表达：

房子收益 = 房价的波动 + 租金收益

股票

股票的背后是上市企业的股权，企业的赚钱能力就看年利润，评估企业赚钱能力的指标就是PE。

PE = 市值 / 年利润

比如 工商银行市值15503亿，2021年净利润是3483亿，PE就是15503/3483=4.5，也就是投入的本金需要4.5年赚回来。

这里再说一个概念就是股息率，就是每年企业会把利润中的一部分以现金的方式分给股东。中国的银行几乎每年都会要把净利润的30%分红给股东。

21年工商银行分配1045亿给股东，股息率就是1045（股息）/15503（市值）=6.7%，也就是每投入100元，每年可以获取6.7元的分红，也就是需要连续拿15年（100/6.7）的分红就能把投入的本金收回来。

股票 VS 房产

有人说房子的租金是每年都能拿到手里的钱，而股票每年能拿到手里的钱是分红，所以房产与股票的效益对比 应该是租售比和股息率的对比。

表面看的确如此，但是稍微深入看一下并不是这样。

房产的租金其实就是这个房子每年创造的毛利润，这些毛利润要减去营业成本（如物业费、维修费、空置消耗 等）之后剩下的才是净利润，这些净利润归房主所有。

而企业股权创造的毛利润要减去营业成本（工资和奖金、销售费、研发费等）剩下的是净利润，这些净利润一部分拿来分红给股东，比如工商银行就会拿出净利润的30%来分配给股东。

剩余的70%则要重新投入到企业运营中，对于工商银行就是把这些钱拿出去继续发放贷款赚取利息，为来年带来更多的利润。

房产与股权的本质区别

房产与股权之间最本质的一个区别就是：利润再投入。

企业的净利润减去分红后会把剩余利润继续投入到运营来产生更多利润，而房产则是把净利润（租金）直接留存给了房主，房主并没有拿这部分利润继续换成房子继续出租。

之所以有这个差别，是因为房子单价太高，房租不足以购买房子造成的，为了把问题说清楚，我们可以用极端法来分析，我们把规模放大。

比如，房主有一栋楼，400万一套，房主有100套，每套租金每年8万，房主每年得到租金就是800万，这800万房主可以拿出一部分来生活，剩余的继续购买房子，继续出租。

假如房主收到租金800万（可以看作企业净利润）后自己留了400万生活（可以看作企业分红），又用剩余的400万新购置了一套房子（可以看作企业的利润再投入生产）用于出租，那么第二年房主的租金收入就是101 套的租金了，就是808万了。

因此，房产和股权都是权益类资产，是具有同样的性质。

房产的全价可以等同与企业的市值
房产的租金可以等同与企业的净利润
房产租金可以拿出部分用于购置新房产，等同于企业净利润的再投入
房产租金也可以拿出部分用于消费，就等同于股权的分红

当我们把 股权和房产的性质梳理清楚之后，那么资产的性价比也就很容易评估了，房产的租售比可以等同于股权的市盈率（PE），用于评估投资效率。

总结

当然，这里只是从投资的角度来分析房产和股权的性价比，但是房产除了投资属性之外，还有社会属性、心理属性，比如 学区啊、归属感之类的价值，这些综合的价值对于每个人的是不一样的，这个也是我们要深知的一点。

所以，事物本身并没有什么优劣之分，而是我们要把事物的本质看清楚，才能做出适合我们自己的决策，毕竟重要的不是外在事物，而是我们内在的需求。