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最近在想到一个问题，目前不停的放箭，甚至可以预期不远的未来，还会有第三第四。。。支箭要射出来，毕竟目前对地产的刺激政策，还是留有空间的。但是有没有人想过，射箭的目的到底是什么？
我想了2个答案：
1、按照21年的规模，目前的产业链属于半停滞状态，上面需要短时间房地产产业链立刻开动起来。
2、房地产行业影响到的行业太多，需要整出一轮中等规模的地产周期，房价上涨去库存，房企继续拿地，梦回2019。
至于保交房之类的那些说法，也就那么一说吧，宣传口的东西看一看就好，切记不要影响了主线逻辑。而且之前上面明确发文，保交房是地方责任，上面没有给过任何涉及到￥的政策。
如果是答案1，那么目前的政策稍微加码就可以了，最多再来几支箭呗，房企现有的土储其实已经足够这个时间段开发，甚至都开发不完，大部分企业没有意愿、也没有资金、也不敢再去拿地。
如果是答案2，那花的钱可就多了，需要财政和货币政策齐发力。有需求、有钱、有预期，才有可能消化库存，缺一不可。不给钱只喊口号，那只能是臣妾也买不起啊。这一块难度是比较大的，周期的时间跨度也不会短，至少1-2年吧，当然最重要的是需要全社会付出的代价非常大。
答案1，会推导出什么样的结果呢？房地产新建项目和在建项目都动起来之后，上下游的库存就动起来了，产业链上的公司开工率就上来了。造出来更多的房子，但是卖不卖得掉，不清楚，供给增加之后，整个行业的销售压力就更大了，在需求短期变化不大的情况下，新房销售价格岌岌可危。对于保利中海华润招蛇这些正常经营的企业，融资端的优势只是相对略有弱化，毕竟融资成本低的诱人，但是销售端的压力会比之前要大，因为死鱼都活过来卖房子了。这还不是全部，最大的利空是新房房价可能的下行，毕竟这两年，尤其是2022年，这几家还在持续的拿地，土储太吓人了，资产减值可不是闹着玩的。对于已经违约的房企，名单很长不列了，聊胜于无，继续资产黑箱的博弈，因为在账本公开之前，没人知道其资产到底值多少钱，表外负债到底有多少，清算完之后，是负资产，还是可以剩下三瓜两枣，这是一个情绪博弈的游戏。最近比较博眼球的，其实是第三种，即准躺平房企，在之前的行情里，市场资金把这些房企列为未来会发生违约的公司，很多，也有很多明星公司，比如金地、碧姐、x湖甚至狗科等等。这里存在一个显著的预期差，即过去的预期是未来违约，其实目前尚好，但现在的预期是，在融资渠道打通，尤其是股权融资渠道打通之后，未来违约的可能性忽略不计了。这样，对于目前经营情况越好的企业，这种重估（向上的）可能越剧烈，关注的焦点从未来某个违约的时点，骤然拉回当前的资产和财务状况。这里是有一定的潜在空间的，我个人觉得这些公司里，狗科的情况可能相对是最好的一个。但是我自己肯定是不参与，因为单纯的估值波动我并不擅长，因为市场明牌之后很难买到足够安全的价格，而且最主要原因是我心里没有资产的那个锚。
如果是答案2，会推导出什么样的结果呢？首先肯定需要在现有政策上再大幅加码，远超房地产行业范围的加码，具体什么政策这个不展开说，属于妄议国事了都，回顾一下2008-2010就好。我们假设从房产消费端的刺激，人工托住了房价，库存得以消化。后续呢？房企，尤其是民企，还会步入行业性的正循环扩张，把窒息式去掉的杠杆再给加回来？拿地/开工/建设/销售，把短暂定格的17万亿，再创一个新高？反正我是想都不敢想。如果真的政策给出，我倒是可以猜一猜，“企业家”们第一时间做的事情应该就是从房地产行业里转移资产（这些路子他们非常熟络），然后商业银行（国家的）拿到了一大堆水分满满的资产，而居民拿到的是钢筋混凝土和长期负债。我个人倾向于这种可能性很小。
哦，还漏掉一点，不管哪一种结果，产业链上的公司，肯定都是受益的。至于程度，要看业务相关度高还是低，要看资产质量，也要看资产负债表。而银行就说不太清楚了，逻辑上资产质量得到了情绪上的提升，但是聊胜于无，银行还远没到担心其资产质量的时候。而行业景气度要看宏观，某一个行业，即便大如房地产业，冲击都是有限的，不是决定性的因素。银行现在的主要问题是需求端，不在资产端。
码完收工。
声明：本文仅是个人思考的记录，不推荐任何人参考，本人买入/卖出的所有投资品种均蕴藏巨大风险，切勿模仿，若据此买卖，请后果自负。
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北京每天成交量从500-600-700，然后暴涨了？？！！谁说暴涨了。行情都是在疑惑中开始的，都说了边走边看，做个滑头不行么。
不懂，就算去库存，那也得有有钱的接盘才行，这价格谁爱接谁接吧
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去库存，不是要更多的新建。年后一线和强二线已经开始了，保持警惕边走边看吧。北京每天成交量从500-600-700，然后暴涨了？？！！
不懂，就算去库存，那也得有有钱的接盘才行，这价格谁爱接谁接吧
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上市房企的破产有研究过。G大说的就比较专业，除了第三条中的一句话不太同意。房地产行业可以说他没有技术含量，但并非没有价值，或者说其不适用于技术来衡量。房地产企业的价值或许类比供应链企业的价值，在于管理、渠道和整合。
核心问题有如下几个：
1、上市股份层面大部分只是控股平台，没有资产只有负债，资产聚集在项目公司层面。所以重整集团不如重整项目。
2、资产在地域上过于分散。破产无论重整还是清算，都需要一个主导力量出力，一般而言是地方政府（少数最大的企业是国家层面出面）。但是上市房企大多是全国化经营，资产、员工、纳税都分散在全国各地，所以任意单个省份都不愿意出面，出面就是给其他省份做嫁衣。
...
同样一个地块，不同的主体来开发，盈利、持平、亏损，或者其程度差异巨大，体现出不同企业的价值。但是这一块很虚，只有在企业正常经营的时候才能体现出价值，在清算的时候，一文不值。
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有问题请教下各位，上市房企的破产有研究过。
1.为啥地产下行3年多了，却没有一家上市房企破产退市呢？没有大破产，是不是说明还没到底？
2.西方经济史中，貌似没有出现干房地产的成全国首富，我一致不明白为啥？
核心问题有如下几个：
1、上市股份层面大部分只是控股平台，没有资产只有负债，资产聚集在项目公司层面。所以重整集团不如重整项目。
2、资产在地域上过于分散。破产无论重整还是清算，都需要一个主导力量出力，一般而言是地方政府（少数最大的企业是国家层面出面）。但是上市房企大多是全国化经营，资产、员工、纳税都分散在全国各地，所以任意单个省份都不愿意出面，出面就是给其他省份做嫁衣。
3、房地产本质是没有技术含量的活，实质是一个大型分包商，除了土地自己借钱和掏钱拿，其他所有环节几乎全部是外包出去，也没有救助的必要。
综上几个问题，导致上市房企的破产价值很低。未来能看的路径，很可能就是项目公司有价值的破产重整或者政府接管，集团层面自生自灭或者自然死亡。
目前可以看到的，都是各地项目公司在做破产重整或者破产清算（上市公司很多没有信息披露，这其实有问题）。
目前已有的债务重组的案例，一个是华夏幸福，华夏幸福虽然是全国性的，但是其主要资产都在河北，所以河北出面解决了大部分问题，然后南方资产包对外卖断。
另外是原来退市的中弘地产，退市后的破产也不是整体破产，是按地域和板块拆分来做的。
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有问题请教下各位，1、港股的几家地产公司，都在过程中或者边缘吧。A股蓝光和泰禾，也就是随时的事情。不管是重组还是破产，都是一个复杂的商业过程，普通人搞不明白也正常。集思录很多投垃圾债的大佬，他们应该很熟悉。
1.为啥地产下行3年多了，却没有一家上市房企破产退市呢？没有大破产，是不是说明还没到底？
2.西方经济史中，貌似没有出现干房地产的成全国首富，我一致不明白为啥？
2、不了解西方经济史，首富不清楚，但是地产大佬多得是，还是整个国家的发展阶段不同。比较近的，大家耳熟能详的应该就是川建国了吧。不管是我国，还是欧美，20年为界限，财富榜排个座次比较一下，行业变革都是非常大，常青树很少。
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央企国企背景未来可能就是做代建类的工作。这部分住房建设可能不会直接出售，用作长期出租。地价托底不能跌，房价有天花板不能破，最后就是比融资成本和运营效率。房地产开发，是永续的行业，这是一个专业性很强的行业，不可能未来做什么代建。
我们之前从地产发展到18万亿销售额主要是刚需购房，包括首置的刚需和改善的刚需。未来这部分需求不存在了，所以梦回2019不太可能。最近媒体和中介频频吹风说楼市回暖，个人感觉还是单盘和片区的回暖，普涨的大牛市想到不用想。三四线城市房价再次拉起的时候将...
刚需永远都存在，除非人类灭亡。
改善型的住房更是永恒的存在，因为人类的需求包括住房一直在不断的提高。
17万亿肯定是不要去想了，供应远大于需求，这是一个长达20年长牛行业在周期顶峰的量。
但即便是10万亿，甚至再悲观一点，8万亿，6万亿，即便不考虑上下游，这也是一个巨大的行业。国民经济有多少超过这个体量的行业？
做投资二极管思维最不可取，要么大牛市，要么不存在。
这位朋友说的12345，或许都对，或许稍有偏颇，其实内容本身并没有什么大问题。谢谢前辈指点哈。我讲的本意就是，有本事的可以参与博弈，没本事的站远点看着。自己把风险和收益找一个平衡点，合适了就参与，不合适就不参与。投资市场9成都是普通人，看清楚自己几斤几两，赚自己能力范围内的钱。亏钱的大部分都是太高看自己，太小瞧市场。我也只是把现实罗列出来，哪些是利空，哪些是利多，最后还有市场博弈的环节。
但是这12345对指导投资用处很小，想给你回几句，但觉得如果也像你12345逐个回复，
就变成万字论文了。 ：）
那就回复你最后一段话吧，在资本市场，不存在所谓的“君子不立危墙之下”。资本市场，只有对风险的定价，到处都是危墙。无风险收益是国债，不过很少有人看得上。二级市场上所有的投资机会，都是有风险的，甚至是高风险的，...
马大帅
- 德彪投资股份有限公司董事长兼总经理 的姐夫
我们之前从地产发展到18万亿销售额主要是刚需购房，包括首置的刚需和改善的刚需。未来这部分需求不存在了，所以梦回2019不太可能。最近媒体和中介频频吹风说楼市回暖，个人感觉还是单盘和片区的回暖，普涨的大牛市想到不用想。三四线城市房价再次拉起的时候将再次做头。
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1：按揭贷款是目前银行最最优质的资产，如果这份资产的份额萎缩，甚至资产质量收到冲击，后果是显而易见的。这位朋友说的12345，或许都对，或许稍有偏颇，其实内容本身并没有什么大问题。
2：房住不炒这个紧箍咒不摘除，难有大作为。既要又要，世上哪有安全法？
3：优质稳赚的生意是不会拿来共享的，比如烟草。前面几十年地产的繁荣何曾让你参与？都是银行垄断玩了，现在开放股权融资，债权融资，让公募买，让私募买，分摊银行的风险，如果风险可控比较小，银行会拿来给你？
4：人口下行，房企降，民居...
但是这12345对指导投资用处很小，想给你回几句，但觉得如果也像你12345逐个回复，
就变成万字论文了。 ：）
那就回复你最后一段话吧，在资本市场，不存在所谓的“君子不立危墙之下”。资本市场，只有对风险的定价，到处都是危墙。无风险收益是国债，不过很少有人看得上。二级市场上所有的投资机会，都是有风险的，甚至是高风险的，看你如何来给这个风险定价而已。或许在你眼里房地产是夕阳行业中的夕阳，有风险。但是换个角度，我告诉你十几二十年后，现在市场上的新能车、芯片、新能源的公司，要消失一半以上，你觉得现在投资他们，风险大不大？都是一样的。
投资本就是一个风险和预期收益的问题。
兴，百姓苦。
亡，百姓苦。
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2：房住不炒这个紧箍咒不摘除，难有大作为。既要又要，世上哪有安全法？
3：优质稳赚的生意是不会拿来共享的，比如烟草。前面几十年地产的繁荣何曾让你参与？都是银行垄断玩了，现在开放股权融资，债权融资，让公募买，让私募买，分摊银行的风险，如果风险可控比较小，银行会拿来给你？
4：人口下行，房企降，民居部门杠杆率处于历史高位，新增房地产投资增速下降，规模萎缩严重。
5：三年口罩，1000多天，老百姓受的伤害不是几个月就可以恢复的，心里想，钱包也不允许。
需求减弱，预期减弱，老百姓最简单的投资就是买房子，现在不让泡沫，你说他咋买。
我说的问题是我知道和现实存在的问题，有些核心问题不解决不放松，大势不在。这个夜壶要用好稳住，当下是离不开的，离开了生活不能自理。
还一句，房子是JJ问题，JJ是为什么服务的？要想xx长久稳定，趁有机会改车换道，即使要承受这几年的改ge阵痛也是要改的，难道一条路走到黑？拿砖头跟芯片拼？
君子不立危墙之下，如果前期 靠这个博取到巨大收益，说明有眼光，可以继续参与博弈。如果前面20年都没靠此赚到，那还是远离一点。
这是我个人的不成熟想法，欢迎各位交流。
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尤其是关于地产链，市场比我想象的还要乐观的多，不敢多拿的北新，居然底部已经起来50%+了，当然，这和北新自身的资产禀赋关系可能比较大，逆势提价，不是谁都可以做到的，尤其是在这个弱势的制造业当中。
现在可以预期的就是在未来的6个月中，出现一个地产的小阳春，即连续2-3个月市场销量同比正增长，是可以预期的。新房销售迟迟没有反应，有对2022头部房企暴雷的负面影响，也有对房价的摇摆不定，但即便如此，各种有用没用的刺激政策叠加需求集中释放，短期（2-3个月）的销售反弹还是可以期待的。哪怕是财务造假的暴雷股，数个跌停之后也会开板不是。
二级市场会如何反应这个小阳春呢？弱市（行业）里，容错空间是比较小的，我还有一点犹豫，暂时没有结论。
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关于答案2，如果某大作为典型最后离开房地产市场。可能别的民企短时间内不会快速扩张，把窒息式去掉的杠杆再给加回来。同时民企数量的减少，总供给继续大增的担忧也会少些。2022年的市场，也有是扩表的房企，地方国企作为代表；
某些民营激进地产商是永久性的离开了这个市场，这个层面来说减少了供给；
但是这个市场总额在多少是适合的？现在肯定没有答案。
但肯定不是17万亿。
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