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本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑 30%左右。
这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。
那就意味着，一批公司相对当前的股价，存在 3-10 倍的上涨空间。
刚刚过去的3月，前 100 地产商的销售额同比增速已经高达 20%以上，基本面的改善已经是事实，从2月底开始，观察到销售的持续改善，我们因此增加了地产股的持仓。但是地产股经过长期的低迷之后，投资者完全没
有信心和关注。行业专家怀疑销售回升的持续性，担心昊花一现。上市公司自身也没有信心，大部分不敢给出
合理乐观的收入业绩指引。但逻辑上，在供给侧大幅下滑的背景下，并不需要全行业强劲的销售复苏，只需要
行业销售低位温和复苏，就能带来价格的回升和未爆雷企业的景气。
前期还有地产股持仓的投资者，多是基于政策博弈的投资者，在去年年底政策刺激出台时买入，在3月销售同比转正时，基于利好兑现卖出。于是，3月地产销售喜人，股价却出现大跌，若干主流公司，几乎回到了去年底的最低水平。
我们持仓中的几家国企地产公司，今年 1-3月销售同比增速平均已经大于高达 30%，PB 只有0.2-0.5倍。
我的一位同事前些天报名一家券商策略会的几家地产公司的交流，每场的参与者仅寥寥数人，有两家公司的交
流，甚至因为报名人数太少而被取消。作为对比，同一个策略会的计算机公司交流会，每场报名人数高达几百人。
大家讨论一下，地产股到底有没有机会，有哪些标的可以潜伏。
马大帅
- 德彪投资股份有限公司董事长兼总经理 的姐夫
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上波反弹是最后一次逃命的机会。物业公司也很难选择，主要是业绩水分太大。
如果真要买就买物业公司。
1. 一个是与地产开发的利益输送问题，哪些归物业哪些归开发商工程和维保，这部分账很难算清，再比如滞重的车位资产之类的，母公司为了报表好看把滞重剥离卖给物业公司，普通人很难真正了解物业的资产和商誉里面到底装了什么东西。
2. 再就是管理面积的增长性跟母公司的开发强度高度关联，物业费有物价局的天花板和业主的不满的天花板，收入增长想象力有限，很多搞多元化经营搞会所、搞超市的，我见过的基本都是亏损或者入不敷出。可能真正的社区运营能挣钱，但是目前看好像没有特别出色的。
3. 管理道德风险，地产纪检审计举报高发的几个职能，营销、工程、物业。
所以买物业股真的不是一个好赛道。
从基本面来看很难有大行情
这个行业土地供应商很难降价，尤其是产业税收较弱的地区，需要大量出让金收支弥补支出；材料也很难降价，商品受通胀影响；人工也很难降价，送个外卖跑个滴滴收入也还不错，不可能再有那么多廉价劳动力了。
成本很难下降的前提下，又有限价，营收也锁死了，那么利润率也锁死了，几乎没有增长空间。
LZ认为“没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张”，确实就算利润率锁死了，量上去了，利润绝对值会增长，但可持续性必然短暂，回到上面所说，产业不发达的地区，很难降价，没有产业就没有人，没有人就没有销售；产业发达的地区，大家都分到蛋糕，就都饿死。
至于股价涨不涨，业内人士一般都看空自己所处的行业，我觉得不会，但实际应该会，只是跌多了总该涨涨
林之夕 - 分散平衡，控制学习
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所以我集中精力在地产链上其他现金流充沛的企业上，不一定更好但一定更安全
闲菜
- 多看一眼算我输
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其次，
“我们几乎可以确认，这是10 年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。但是，考虑到当前股价对基本面的反应太弱，市场情绪暂时不认可，我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓，给自己找难受，暂时维持 10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓。”
一边看到十年一遇的机会，一边看趋势投资？虽然这么做没啥不对，不敢下重注算啥十年一遇的机会？夹头而已。如果房地产的投资算是十年一遇，未来一两年跑出来的十倍牛股是不是就是百年一遇了？
最后，个人观点。房地产的大趋势肯定再无以往的光辉岁月。房地产各种暴雷算是行业去产能，后续地产行业可能出现龙头集中化。行业内死掉一批后，大家的日子都会变好。资本市场的玩法，不都是熬死同行，然后剩者为王么？大概率一二线横盘温和上涨，顶多小幅下降，三四线成交量僵化。
看看拿地情况，各家房企基本在向着一二线集中。作为往一二线的发展的房企，就三家，华发、越秀和滨江。其中滨江有个问题，离开杭州大本营怎么发展？如果承认一二线集中这个观点，那么a股有华发，港股有越秀。
问题来了，华发和越秀这俩龙头可能翻倍么？投资算是十年一遇么？如果房地产算是十年一遇，那么聚焦长三角、珠三角的城商行凭啥不算？
补一张图，
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我预估未来房价会慢慢阴跌，目前老房子已经无人接盘了。郊区新房也在跌。也就学区房和区位好的改善房相对坚挺。房地产公司手里的土地存货有很大的贬值风险。存量房体量那么大，房价水平那么高，群众的收入下降趋势，乐观不起来。不会跌太久了，中国的房价和国外不一样的一点事土地国有，仔细想这个问题， 我们的国家是可以控制供给也可以掐住需求。大部分人的剩余劳动都是以房地产为财富载体。如果阴跌下去第一财富缩水，财富毁灭，股市也难逃一截。
暂时的需求释放叠加投资需求，造成房价短期升幅过大，调整是必然的。然后说到需求，中国人房子永远都不够，人均面积看似很大，一方面少部分人占有多数，其次，改善需求依然强劲，第三人们依然将其作为财富载体。
刚需人群其实每年的收入在增加的，要不了几年需求又会重新出现，现在的问题是大部分人收入不匹配房价，这个政府搞廉租房、公租房就是时间换空间，让这些人攒钱买房。
短期调整没事，下一个换房周期来临，房价又会重新上涨。但不会阴跌太多。高杠杆的人群爆仓，主要在杠杆上，不管是生意加的杠杆，还是买房加的杠杆，企业都在去杠杆，他们是被动去杠杆。这会短期内影响房价，并且传到不良情绪。
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选择万科是相对而言万科布局大中二线以上城市，未来驱动力强大，只要经济回暖，还是会受益。碧桂园则是去杠杆的最大受害者，要说恒大是咎由自取，碧桂园则是站着躺枪。
实际上这次地产危机源于政策的突然转向，并不是因为狂欢最后的崩盘。
国家主动选择肉烂在锅里。
从危机角度来看，高负债率是一个导火索
疫情只能算是一个小插曲。
国家选择这个节点，现在也知道错了，在进行一个补救，只要地价没有下降，地产就不会崩盘。而且有国企和城投这个梯云纵，短期来看风险很小了。
地产股的泡沫现在很小了，反倒是新能源和人工智能风险巨大。
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