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还是那个问题,谁来监督管理 reits项目的运营者 ?股票还有证监会,散户可以打电话或者网上留言,多少有点压力。买了REITs的散户,有什么渠道可以反馈疑问么?华夏基金的人工客服,回复的还比较及时,前天还建议他们出公告,也被采纳了。
可供分配金额2.5亿元,实际分配金额1.77亿元,差额是什么?
本期可供分配金额计算过程,调增项1,这个是什么?
看了下,90公里的路,22年的日均收入有113万,车流中 大货车占了50%。对比平衡路段,比较直,路程短,应该有优势。路应该是能赚钱的。
22年,是四月初做股权交割,可供分配金额2.5亿元,实际分配金额1.77亿元。分配金额每年增长算2%,估低一点,对冲未来费用的增加。折现率按7%。收费期到46年,算22年吧。算下来净现值60(1.77亿元算)或者85(按2.5算)。貌似跟前几天的最低价6.7x差不多。
跌破0.7可以买一点么?
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发现资产有107亿,其中105.5亿为特许经营权,到期归零,可以近似计算资产为0元。
负债约为14亿。其中13亿为长期借款,年利率3.35%。每年利息0.435亿,计算IRR时予以扣除。
假设以价格7元买入,所需付出成本为,70亿现金 14亿负债=84亿。这是总投入。
根据华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金2023年第1季度报告
推算2023税息折旧及摊销前利润为约为4亿元。
保守估计2023年到2045年税息折旧及摊销前利润每年增幅3%。可计算出2023年到2045年收入。
以上收入需要减去每年0.435亿利息。
计算IRR约为2.51%。
我这个估计是不是太保守了,根据华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金2022年度评估报告的通行费的预估,算出来IRR有9%,但是那个报告我不太敢信。
我就想问问税息折旧及摊销前利润到底是怎么预估的
解禁没说可说的,之前大家觉得疫情结束了,出行恢复的又那么快,高速收费应该很快上来,结果季报一出,才增长两成,预期完成率还不到8成,当然这个问题公司进行了解释,说是这条高速主要靠货车,而货车一季度是淡季,后续能上来。再来就是下面有条高速在维修,可能会影响车流。
我觉得reits的主要问题还是久期太长了,对于寿险资负匹配还是很有用的,对于个人来说,目前的价格吸引力不足,现阶段reits缺乏一个整体价值重估的过程,除非出现reits整体崩盘,像之前分级A一样,每年分红收益率打到7%以上,才有机会。
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封闭基金主要套利逻辑是吃折价。我看了下,封闭期限都只有两三年了不起,基金持有资产主要是股票,所以封闭期结束,能完全吃到折价部分。
而REITs基金虽然也类似封闭基金,但是封闭期都是几十年,折价均摊到每年也没多少了,一般也等不了那么长时间。还不说封闭期结束后,资产残值还剩多少。
所以我个人更关注两点:
- 基金实时分派率:折价越多,当然分派比例会越高,类似债券;
- 年限:年限越短,理论每年折价越多。
所以我计算收益的时候,是按照 基金实时分派率-逐年折价。
说得不正确,麻烦大家纠正,轻喷。
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个人申购绝大多数是跟风。但定价是机构投资者竞价出来的。看看马上解限的机构,有保险公募券商信托等等。他们的精算师吃白饭的吗?他们不担心赔钱吗,这是固收产品啊!如果赔钱唯一的原因是测算失误,怎么跟客户解释?你把机构想的太高大上了。先不说道德风险,即产品发行不畅时通过关系找机构捧场这种事。就从纯投资角度,机构实际操作中也不是算几十年净现值给出合理估值决定是否买卖,更多是看自身的资金情况,资金充裕了需要配置,就主要参考市场的相关产品定价来决定申购。完全按理论上价格操作那钱就闲着用不出去了。再举个更直观的例子,你看看新股IPO的机构定价,整出胡鬼的价格还少吗?
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