要不要一次性在这个区域买2+1套房(总价不高)

问题:要不要一次性在这个区域买2+1套房(总价不高)
基本情况:
位置在西安北边一新区,泾渭新城,定位是先进制造业,大家都说是工业区,大企业很多,陕汽、吉利、比亚迪、隆基等等,还有很多配套小企业。华为建个智慧城,今年刚动工,计划3年满产。周边的房价是8000多到1万出头。

这3套房的共同点:同一块地的不同期,学区房,基本没有入住的计划,主要出租或者等升值。一条马路之隔是该区域十几公里最好的小学和高中,也因此房租很高。听房产中介中,因为大面积拆迁和工业区,这方面的租房需求也高,但是因为这个是学区房,距离学校近,这3个小区的租金比过一两个街道的小区租金能高200-300元。第1套和第2套是同一小区,没地下车位,其他也不行。第3套号称是区域内最好的环境,有洋房,高层已经封顶。
不同点:

第一套:内部指标,单价6700。号称优惠2000,实际比市场价优惠1500。房龄8年,面积95,没有地下停车。贷款约48,大概月供2400,租金1600-1800。每个月还需要还款600-800.租售比3.5+%。已确定买。

第二套,二手房,和第一套是同一个小区,单价8500。面积83平。贷款约55,装修好的。当时价格比市场价优惠不少就拿下了。月供2800,租金1700。每个月还需要还款1100。租售比3%。基本确定买。

第三套,新房,和前两天同一块地,不同期。学区一样。正在封顶,明年6月或者下半年交付。号称区域内标杆,毛坯。单价8500,贷款约80万,月供3900,租金预计2000以上,每个月还需要还款最多1900。租售比2.5%。准备买。

将来计划:
2-3年后单位会在更繁华的地方盖房,准备这3套留一套给父母养老,卖1-2套当将来的首付。原计划留第1套给父母,后来怕旧房会贬值,到时候看情况,留新房也行。

困惑:
再拿下第3套的话,新房首付还需要借15万-20万,合计月供4800。(前2年每个月要换7000)。在央企二级子集团总部,目前平均工资收入1万。有时候搞搞副业一年还有几万收入。

我担心是在同一时间同一块地上一下买3套,万一出问题怎么办?可是至于有什么问题,我也想不到,能想到的基本都是可以承受的。(ps学区不会变,附近别的小区就不属于开发区了)
都说经济不好,都说房价要跌,都说要准备过冬。
发表时间 2023-05-29 20:10     来自陕西

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海敏说钱号

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有足够多的后备金就买。
2023-06-08 11:21 来自上海 引用
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heaven32006

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@发现价格
有道理
和炒股一样,个个都不想亏
但零和游戏(加上手续费其实是负和)
的本质决定了
总有人会亏
对的,如果是增量市场,蛋糕能做大,那无非就是有的人分得多点,有的人分得少点,就是有人吃肉,有人喝汤。
但如果是存量市场,蛋糕就那么点大,但是分蛋糕的人总想多分一点,这是人性决定的,随便让谁来分蛋糕都是这样的结果,那么总有人的蛋糕(利益)变小了。
2023-06-08 09:06 来自上海 引用
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发现价格

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@heaven32006
不吃亏只有房子一直涨,那么吃亏的其实是后买的人,现在问题是后来的人也不想吃亏,直接撂摊子不生娃了。没有后来的人买,光靠国家给你维持一个名义价格,这算不吃亏吗?
有道理
和炒股一样,个个都不想亏
但零和游戏(加上手续费其实是负和)
的本质决定了
总有人会亏
2023-06-08 08:59 来自四川 引用
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heaven32006

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@阿大熊菌
房子是财富的载体,国家不会让你吃亏的。
不吃亏只有房子一直涨,那么吃亏的其实是后买的人,现在问题是后来的人也不想吃亏,直接撂摊子不生娃了。没有后来的人买,光靠国家给你维持一个名义价格,这算不吃亏吗?
2023-06-08 08:50 来自上海 引用
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lakehylia

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学区房风险更大,你去看看今年出生婴儿数据
2023-06-07 16:35 来自广东 引用
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南方的惊鸿

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@传达室李老伯
买吧,大家都不买的话,经济要出大问题,有能力的人站出来对经济大有好处。大家都没信心了。

换个角度思考,都不敢入场的时候是不是机会真来了?至少不是很差的机会。
大家都不买的东西,有两种情况。 第一种,大家都不看好的东西,本身就不是好东西;第二种,大家都不看的东西,可能是个潜力股,问问自己有没有那样的眼光。
2023-06-07 10:25 来自广东 引用
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zlinyi

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@火星免
目前的环境,投资买房实在不是时机。我个人的经验,租售比大于7,就是除去贷款,可以产生正现金流。但是目前的情况,是否可以持续出租,是个大问题。
确实利息的成本挺高的。不涨是可以接受,就是会不会跌呢,哪怕只是亏利息
2023-06-01 16:01 来自陕西 引用
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zlinyi

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@钝刀出鞘
西安北跨高陵区的房价不会跌,涨不涨不知道
我是看那边制造业特别多,人也多,很多还是扩能的,虽然工资不如南郊,但是人多,都是打工人。我有时候感觉那边的房子就是吉芬品。没钱了,又想要房子,买那里是很划算的,属于市辖区,又七八千。西安市辖区低于8000或者1万的10年房龄的二手房新房只有那里有吧
2023-06-01 16:00 来自陕西 引用
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邹嘉明123

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现在的行情,房子还是要谨慎
2023-06-01 15:20 来自广东 引用
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阿大熊菌

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房子是财富的载体,国家不会让你吃亏的。
2023-06-01 15:07 来自湖南 引用
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火星兔

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目前的环境,投资买房实在不是时机。我个人的经验,租售比大于7,就是除去贷款,可以产生正现金流。但是目前的情况,是否可以持续出租,是个大问题。
2023-06-01 08:27 来自广东 引用
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roypiggy

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@黑蝙蝠
高新三期应该还行,招商,中海,龙湖都新拿地了,楼面价也不低都是一万多
同意,高新三期人气还挺旺。车流量也大。
2023-05-31 22:56 来自陕西 引用
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ppyyll2017

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现在这个年代,已经2023年,竟然还有人想买二手房升值,还是在弱二线城市
无比困惑!
2023-05-31 21:09 来自安徽 引用
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钝刀出鞘 - 钝刀出鞘十年不晚

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西安北跨
高陵区的房价不会跌,涨不涨不知道
2023-05-31 20:50 来自陕西 引用
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黑蝙蝠

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@orzcc2008
西安城六区之外的楼盘看都不用看,未来毫无价值,买到手就是负资产。包括沣东、沣西,还有现在吹上天的高新三期。
高新三期应该还行,招商,中海,龙湖都新拿地了,楼面价也不低都是一万多
2023-05-31 19:17 来自陕西 引用
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elane

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贷款都是有成本的
2023-05-31 17:13 来自上海 引用
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elane

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如果不知道怎么选,就先不做决定。
给以后老人住的,就买一个自己也愿意住的有电梯的好房子。
2023-05-31 17:11 来自上海 引用
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超弦资本

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@heaven32006
苏联的情况你可以看看,之所以能看到苏联的情况,是因为苏联已经垮台了,才能了解到苏联的真相。一个政权没有垮台前,因为枪在手里,是看不到真相的。等到成为前朝了,才能知道真相。
那等知道了,又有什么用呢,就好比基金经理,他亏完了才知道,但你的钱是真亏了
所以的还没出事之前就得看出本质,另外一个倒闭的政权之前坑定不好,这个就有点
先射吧在画圈的味道
2023-05-31 16:50 来自浙江 引用
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看看125

赞同来自: xineric

@YYYDX
只需要回答一个问题,这三套房子拿下之后,计划在多长时间之内?以什么价位?卖给谁?
估计后面没人接盘了,这才是真实的故事
2023-05-31 15:16 来自重庆 引用
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超弦资本

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你算利息收益,房地产商算计你的本金
2023-05-31 13:20 来自浙江 引用
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heaven32006

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@超弦资本
那的看情况了,别搞的比资本主义还资本,以公谋私多了去了
苏联的情况你可以看看,之所以能看到苏联的情况,是因为苏联已经垮台了,才能了解到苏联的真相。一个政权没有垮台前,因为枪在手里,是看不到真相的。等到成为前朝了,才能知道真相。
2023-05-31 13:11 来自上海 引用
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超弦资本

赞同来自: 尊重他人的命运

@heaven32006
发达国家都是资本主义国家,资本主义是上层,资本控制政府,资本市场收益率最高是最有利于上层的资本家。
我们是社会主义国家,政府才是最上层的。地价上涨和股市上涨到底哪个更有利于政府,品一品,仔细品一品。
那的看情况了,别搞的比资本主义还资本,以公谋私多了去了
2023-05-31 11:21 来自浙江 引用
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heaven32006

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@新新新韭菜
换个思路。
发达国家资产结构什么样子。
如果持有房产收益率继续高于其他资产,那么家庭资产中房地产的比例更加大。这明显不符合常理。
长期收益率最高的是股票,但波动性极大,主流国家的长期收益率都明显跑赢其他资产。
从流动性,安全性,收益率角度考虑也不是好选择。
发达国家都是资本主义国家,资本主义是上层,资本控制政府,资本市场收益率最高是最有利于上层的资本家。
我们是社会主义国家,政府才是最上层的。地价上涨和股市上涨到底哪个更有利于政府,品一品,仔细品一品。
2023-05-31 08:39 来自上海 引用
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新新新韭菜

赞同来自: 好奇心135

换个思路。
发达国家资产结构什么样子。
如果持有房产收益率继续高于其他资产,那么家庭资产中房地产的比例更加大。这明显不符合常理。
长期收益率最高的是股票,但波动性极大,主流国家的长期收益率都明显跑赢其他资产。
从流动性,安全性,收益率角度考虑也不是好选择。
2023-05-30 20:26 来自辽宁 引用
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zlinyi

赞同来自: 九月森林

@orzcc2008
高陵有啥好高中吗?城六区之外的县区不能报考城六区的高中,五大名校首先就被排除在外了。
这也是房价今年一直没有跌,甚至微微涨的原因之一吧。这里属于经开的,可以上城六区,有很多高陵的人在这里上学,租房空置期不超过1个月
2023-05-30 19:58 来自陕西 引用
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orzcc2008

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@zlinyi
听了各位的建议。感觉2没啥压力,第1套比市场价便宜1500,安全垫够了,自认为没有风险,不亏就好。第3套是新房,学区加持,风险是不是可控?

第2套还是便宜一些的,已经签了中介合同,还有办法或者哪些办法转出吗?
高陵有啥好高中吗?城六区之外的县区不能报考城六区的高中,五大名校首先就被排除在外了。
2023-05-30 19:48 来自陕西 引用
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orzcc2008

赞同来自: engplast 九月森林

西安城六区之外的楼盘看都不用看,未来毫无价值,买到手就是负资产。包括沣东、沣西,还有现在吹上天的高新三期。
2023-05-30 19:45 来自陕西 引用
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必得大底

赞同来自: 过冬不过冬

西安有啥好投资的,要投资房子只能在一线
2023-05-30 19:36 来自上海 引用
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超弦资本

赞同来自: 九月森林 hx279 几度沉

牛了二十多年,现在去接盘,额
2023-05-30 18:38 来自浙江 引用
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czbreborn

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关键是大家得教一教楼主怎么赚5-10%的低风险收益,那楼主怎么还会考虑去买房,还买这么多房子。
2023-05-30 18:24 来自广东 引用
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heaven32006

赞同来自: kingsonhero

@luyisa
有人想这个49年入国党是拦不住的,楼下的不用继续劝了~
这样想,49年的时候国军就没有新兵了吗?如果国军49年没有新兵加入,那么国军也撑不到49年,新中国1948年就该建立了。
2023-05-30 17:58 来自上海 引用
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zlinyi

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@我心飞扬33
没有地下车位?是楼梯房吗?
电梯房2梯4户。2013年左右施工的,那会内地新区车还不多。。。当时才3000多
2023-05-30 17:25 来自陕西 引用
1

xcgdgp

赞同来自: 大盗

劝啥?

当然买,无脑买,有钱就买,首付别太低就行

房子嘛,还能买错?
2023-05-30 16:04 来自河北 引用
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湘雨

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以正常心理难以想象几年以后的房价,下注下注,买定离手,愿赌服输。
2023-05-30 15:13 来自天津 引用
2

传达室李老伯

赞同来自: 九月森林 hx279

买吧,大家都不买的话,经济要出大问题,有能力的人站出来对经济大有好处。大家都没信心了。

换个角度思考,都不敢入场的时候是不是机会真来了?至少不是很差的机会。
2023-05-30 14:59 来自河南 引用
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我心飞扬33

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没有地下车位?
是楼梯房吗?
2023-05-30 14:57 来自广东 引用
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zlinyi

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听了各位的建议。感觉2没啥压力,第1套比市场价便宜1500,安全垫够了,自认为没有风险,不亏就好。第3套是新房,学区加持,风险是不是可控?

第2套还是便宜一些的,已经签了中介合同,还有办法或者哪些办法转出吗?
2023-05-30 14:49 来自陕西 引用
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南方的惊鸿

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都什么年代了,还这么猛买房,你是钱多算我多嘴。
2023-05-30 14:21 来自广东 引用
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engplast

赞同来自: 尊重他人的命运 九月森林 ppyyll2017 hx279

这里竟然还有买房子投资的?
现在的房子,除非狠狠的出血,否则很难卖掉。
以后人口越来越少,房子卖给谁?
除了自住,不建议买任何房子。
2023-05-30 14:20 来自湖南 引用
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Ellenyu

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醒醒吧
2023-05-30 14:13 来自浙江 引用
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thenight

赞同来自: Addivon

1.国家年内拉一下房地产是确定性的
2. 你说的区目前不值得买也是确定性的
2023-05-30 14:06 来自浙江 引用
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zlinyi

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@YYYDX
只需要回答一个问题,这三套房子拿下之后,计划在多长时间之内?以什么价位?卖给谁?
因为那边是学区房,出租基本没有空置期,市场价好楼层基本一两个月就出手了。主要是第2套交了定金和中介费了
2023-05-30 13:57 来自陕西 引用
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luyisa

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有人想这个49年入国党是拦不住的,楼下的不用继续劝了~
2023-05-30 13:48 来自北京 引用
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zlinyi

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@tintin
对啊,等着买这个就好了啊
想提前锁定价格。15年的时候也很多房地产要破产很困难。可是16-7就翻倍了。就怕又遇上这个,就难买了
2023-05-30 12:44 来自陕西 引用
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tintin - Keep Running

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@无风之城
"2-3年后单位会在更繁华的地方盖房,准备这3套留一套给父母养老,卖1-2套当将来的首付。"
既然2-3年后要卖,那何必折腾,来回手续费,税费也有不少摩擦成本,还不如少买一套保留现金。除非你非常看好2-3年房价大涨。
对啊,等着买这个就好了啊
2023-05-30 12:38 来自上海 引用
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无风之城

赞同来自: Addivon

"2-3年后单位会在更繁华的地方盖房,准备这3套留一套给父母养老,卖1-2套当将来的首付。"
既然2-3年后要卖,那何必折腾,来回手续费,税费也有不少摩擦成本,还不如少买一套保留现金。除非你非常看好2-3年房价大涨。
2023-05-30 11:28 来自上海 引用
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yuwen5

赞同来自: 我也不知道啊 价值周期

@zlinyi
确实的,比较贷款利息低,如果不涨,长期持有是亏的。但是,按市场价出租套利,或者学区房房租会上涨?而且很多地级市都8000+,这个好歹在西安啊,会跌吗
全国之前除了北上浙江广福建几个沿海,财政都是赤字的,西安就能地方收支平衡吗?等财政熬不下开征房产税时,你说会不会跌?房子你跑得掉吗?转移得了吗?全国都联网了,你这还是一个地区3套,妥妥地被收割。当然印钱放水债务货币化也是一种方案,汇率就保不住了,所以叫你换美元。因为房产税的因素,即使放水,可能房价对人民币也不怎么涨,但对美元肯定是跌的
2023-05-30 11:04 来自新加坡 引用
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虎牙

赞同来自: wy808285 davyzhu

减少一个不就行了,选1 3 或2 3 这年月没必要把自己逼得那么狠。
2023-05-30 10:55 来自北京 引用
7

过冬不过冬

赞同来自: shiyi198510 思则有备 西风烈 黑色背包 好奇心135 困了学索隆 davyzhu更多 »

沿海>内地;
省会>地市>村镇;
市区>郊区;
一线>二线>三四线>五六七八线;
经济发达地区>贫穷地区;
行政学区>非行政学区;

其他楼下继续。看看你符合几条。
2023-05-30 10:54 来自江苏 引用
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zlinyi

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@yuwen5
你租金比贷款利息低还玩什么?看租售比,2到3.5+%还是太低了,日本泡沫破灭时,租售比从1%-2%一路上升,到现在很多地方号称有8-10%,但仍然有很多坑和税高。所以真没必要。换美元得了。
确实的,比较贷款利息低,如果不涨,长期持有是亏的。但是,按市场价出租套利,或者学区房房租会上涨?而且很多地级市都8000+,这个好歹在西安啊,会跌吗
2023-05-30 10:50 来自陕西 引用
2

x8410

赞同来自: Tpeb davyzhu

住房不炒 房产是消费 不是投资 欢迎为国接盘
2023-05-30 10:21 来自福建 引用
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zlinyi

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@卓越房产赵宇飞
没有必要 在一个篮子放这么多 而且都是贷款 持有成本太高了
哎。心里确实担心这个
2023-05-30 10:05 来自陕西 引用
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yuwen5

赞同来自: 九月森林

你租金比贷款利息低还玩什么?看租售比,2到3.5+%还是太低了,日本泡沫破灭时,租售比从1%-2%一路上升,到现在很多地方号称有8-10%,但仍然有很多坑和税高。所以真没必要。换美元得了。
2023-05-30 09:39 来自新加坡 引用
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卓越房产赵宇飞

赞同来自: elane rj45

没有必要 在一个篮子放这么多 而且都是贷款 持有成本太高了
2023-05-30 09:02 来自陕西 引用
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zlinyi

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@西什库
只要人流没问题就可以买吸引人流无非就几种情况,住在这里上班方便,住在这里上学方便,住在这里养老方便看看房产能不能吸引这几类人群就行了
学区,好学校。。。。三甲医院。。。附近工业区企业人不少。
2023-05-30 00:36 来自陕西 引用
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zlinyi

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@非法地带
恕我直言,买一堆老破小还不如大额存单省心
8年的房龄不算老吧。
2023-05-30 00:34 来自陕西 引用
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zlinyi

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@Samael吴
准备2-3年以后卖,你这交易成本太高了
有点套利的思维。只要行情不变,把优惠额度吃到。满二的话,费用也不多。学区+三甲医院,会跌吗?不涨没关系。

也是有卖的打算,具体也看情况。
2023-05-30 00:34 来自陕西 引用
1

Samael吴

赞同来自: xineric

准备2-3年以后卖,你这交易成本太高了
2023-05-30 00:00 来自湖北 引用
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zlinyi

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@rule
恕我直言,你一口气买了3个负债。你需要转变一下思想,你这样投资,是要把自己累死吗?无论对企业还是个人家庭而言,最重要的就是现金流。这样投资,会越来越穷。
工资的70-50%还房贷,现金流还是有的。就是跌了心疼吧
2023-05-29 23:57 来自陕西 引用
0

zlinyi

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附近1.2公里,新开了一个三甲医院的新院区,不是分院。
2023-05-29 23:56 来自陕西 引用
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非法地带

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恕我直言,买一堆老破小还不如大额存单省心
2023-05-29 22:39 来自浙江 引用
9

pychd

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现如今,想成交要在市场价打个七折八折。
你这个房子没有安全垫,也许不亏或者少亏,赚钱是不可能的,唯二的贡献就是提供了流动性和赋税。
2023-05-29 22:30 来自广东 引用
3

西什库

赞同来自: 跑路皮皮 主任卡员 bohaoist

只要人流没问题就可以买

吸引人流无非就几种情况,住在这里上班方便,住在这里上学方便,住在这里养老方便

看看房产能不能吸引这几类人群就行了
2023-05-29 21:58 来自北京 引用
14

rule

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恕我直言,你一口气买了3个负债。你需要转变一下思想,你这样投资,是要把自己累死吗?无论对企业还是个人家庭而言,最重要的就是现金流。这样投资,会越来越穷。
2023-05-29 21:41 来自河南 引用

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