投资法拍公寓回报率还可以啊

二线城市看了几个标的,总价18到20,月租金1000到1300,年化轻松超过百分之6。如果卖的话即使流动性没那么高但也能卖出去。看了一个楼上最高卖到一万二,现在售楼部七八千,法拍到手五千左右。安全垫足够,拿来抗通胀也是个不错的选择。有其他风险么?
发表时间 2023-07-11 19:34     来自北京

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zlinyi

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几年前买了一个车位,10万,每个月300,其中80的管理费(实际是一直没有交),220的租金。220*12=2640,年化2.64%。目前这个收益率还行。转让价格现在12万,还有一部分空车位没有卖,也是12万。基本都是单位内部员工,人防车位,年限根据房子年限。
2023-08-08 15:28 来自陕西 引用
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来考试的

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更新下自己的参拍经历,四环边地铁口loft公寓(16年新房销售价格在8500左右,最高11000;建筑面积35,套内25,层高5米,毛坯状态隔层已做好,民水民电,目前租金1200-1500,周边产业和商业都比较成熟,未来有增长空间),起拍价16.4万,最终别人18.6拍下,比我出价高1千。目前二手房的最低价在21(装修比较烂的),到手估计23左右。这套按照成交价的话到手19.5+3.5装修,年化收益在6%左右。虽然看起来性价比一般,但未来城市肯定有增长空间,相当于拿一个便宜的城市经济看涨期权。
2023-08-08 14:23 来自北京 引用
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orchimike

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是可以的啊,关键是费用高税高,只能当债券收租。
2023-08-01 15:33 来自广东 引用
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oceanskysw

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真是好东西人家内部自己就分了,哪轮得到外面人捡漏
2023-07-15 15:49 来自云南 引用
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笨坚持

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最关键的是人口越来越少,必须在大城市 人口流入的城市搞,另外交通及其他设施都要很好的那种才行 否则到时候 租不出去就麻烦了
2023-07-15 14:10 来自河南 引用
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wf123

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买10套的话光收租 和管理客人就要你老命
2023-07-15 00:34 来自上海 引用
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柚子不好哭

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我2011年买了个SOHO,7000一平,30平,21w。
租金收了很多年,在1100-1400之间波动,现在是1200/月。
十几年过去了,价格几乎没涨,好在基本上没有空置过,比较省心。
之前咨询过中介卖出事宜,发现证没办收费比较高,估计只能平价出。想想太麻烦就继续收租了。
坐标武汉
2023-07-14 11:48 来自湖北 引用
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凡先生

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@和利
现在好多中介都赔得找不到人了,所谓盈亏同源吧,当年囤房太多了。
所以真想捡漏就等到房子摔到底了,没人去搞了再去捡。没有足够的赔率和安全垫去搞它干嘛。你怎么知道自己捡的是黄金还是浮着一层黄金的粪池。
2023-07-14 10:51 来自江苏 引用
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和利

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@凡先生
房子方面真有漏可捡便宜,中介是第一手的,真有钱稳赚不赔的他自己就留在手里了。所以抖音上面房产中介说,又来一套有漏可捡的房子别太当真。
现在好多中介都赔得找不到人了,所谓盈亏同源吧,当年囤房太多了。
2023-07-14 10:46 来自广东 引用
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和利

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@魔豆
二线城市
公寓租金1000到1300?
一般公寓的地理位置都不错
价格合适弄几套拿来做民宿不香吗干吗要出租?
现在出租房子就是在补贴租客
周末节假日就能完全覆盖
剩下的日子都是多赚的空置的时候还能一个晚上睡好几个地方就问你愿不愿意了

所以现在的砖家都说房子够了都停留在旧石器时代
其实现在的房子用途也多了……
回报期短,买下来也就剩下30年左右,中国民宿法规变得快,风险大。别说民宿,就是酒店都没人买。好多很好的酒店,位置黄金地段,感兴趣的人估计是没有,别说民宿了。
2023-07-14 10:29 来自广东 引用
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凡先生

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房子方面真有漏可捡便宜,中介是第一手的,真有钱稳赚不赔的他自己就留在手里了。所以抖音上面房产中介说,又来一套有漏可捡的房子别太当真。
2023-07-14 10:27 来自江苏 引用
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魔豆

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二线城市
公寓租金1000到1300?
一般公寓的地理位置都不错
价格合适弄几套拿来做民宿不香吗干吗要出租?
现在出租房子就是在补贴租客
周末节假日就能完全覆盖
剩下的日子都是多赚的空置的时候还能一个晚上睡好几个地方就问你愿不愿意了

所以现在的砖家都说房子够了都停留在旧石器时代
其实现在的房子用途也多了……
2023-07-14 09:25 来自天津 引用
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风收益险

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公寓就是税费贵,法拍能叠加buff卖家承担省点,就是买了别想卖了靠收租回本,而且不能用房贷杠杆需要全款资金运用效率不高
2023-07-14 09:10修改 来自广东 引用
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wushengli1681

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为什么不考虑公募REITS呢,目前收益率大概4%,流动性极好,适当可以做高抛低吸,不断降低成本,如果设个网格交易,一年能增加1-2%收益,也就5-6%。买个不动产,把流动性锁死,收益率也就5-6%,还各种麻烦。
2023-07-14 08:18 来自山西 引用
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Qwe38rasdf

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公寓的物业费可能贵的要命
2023-07-14 08:12 来自北京 引用
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小博弈

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你只看到了房价,在再加上过户费你算算回报率是多少
2023-07-14 07:43 来自河北 引用
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Solguy

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租金不是月租*12,收租金还要出租房管理的劳务费的。
整体房地产下行的时候,公寓价格也会下跌。
2023-07-13 23:04 来自河北 引用
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来考试的

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@我不叫小梁
法拍房跟直接买一个二手的价格有多大差别。。。法拍遇到无奈不搬走咋办
有认知偏差、有风险,才有折价
2023-07-13 13:42 来自北京 引用
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我不叫小梁

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法拍房跟直接买一个二手的价格有多大差别。。。法拍遇到无奈不搬走咋办
2023-07-13 13:15 来自广东 引用
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来考试的

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@中山鼎001
法拍房,中介能卖掉会轮到法拍吗?肯定不是什么好房。好房法拍前会被卖掉。
你说的情况在小城市确实存在,优质资产人家会内部筛选一遍。我朋友在一四线城市就是极低价格拿走几十套房,没走公开拍卖程序。
2023-07-13 12:35 来自北京 引用
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来考试的

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@伊可伊
大佬,链家的成交记录真实吗?
不一定真实,但链接和贝壳已经是行业最规范的平台了
2023-07-13 12:33 来自北京 引用
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来考试的

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@稳健如风
你的意思是多重抵押?我没想过还有这种情况,但似这种多重抵押的,法院拿出来拍卖,到手后会不会还有麻烦,毕竟谁也不清楚,那个房主会不会不仅仅是二次抵押给银行,还可能牵涉到民间借贷抵押
法拍到你手上的不用管是不是多重抵押,这个法院只管自己处理这个按键。只不过卖家房子如果不够偿还本案的钱,可能你垫付的卖家税费就给不了你,所以计算成本时要按照最高税费算进去。
2023-07-13 12:32 来自北京 引用
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来考试的

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@稳健如风
似这种中介房企的记录都是自己填的,是否篡改过谁也不知道……
大差不差,如果自己比较了解的城市,相关区位啥价格应该也知道个七七八八,不用那么精确。
2023-07-13 12:30 来自北京 引用
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来考试的

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@酒精
你看的在哪个城市?我在成都这边感觉7%不好找
每个城市应该差不多,随便看来一个成都蓝光空港国际城的,36平20起拍,到手21-23之间(法拍对方的税费你垫付,能不能返给你要看案件情况),贝壳显示的同户型租金1600左右。按最坏的情况1400*11=15400;到手最高价+1万整修=24万,年化15400/240000=6.4%。一般的情况1600*11=17600;17600/24+7.3%。理想情况1800*11=19800;19800/(21+1)=9%。

如果卖的话这个小区看不到成交价,挂牌价一般在9000左右,安全垫也比较厚。
2023-07-13 12:29 来自北京 引用
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酒精

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@来考试的
我算的按照目前同小区最低租金*11个月,基本在7%以上。
你看的在哪个城市?我在成都这边感觉7%不好找
2023-07-13 00:32 来自四川 引用
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稳健如风

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@伊可伊
大佬,链家的成交记录真实吗?
似这种中介房企的记录都是自己填的,是否篡改过谁也不知道……
2023-07-12 23:09 来自广东 引用
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cgle9169

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@稳健如风
你的意思是多重抵押?我没想过还有这种情况,但似这种多重抵押的,法院拿出来拍卖,到手后会不会还有麻烦,毕竟谁也不清楚,那个房主会不会不仅仅是二次抵押给银行,还可能牵涉到民间借贷抵押
就算是只有一押也没有人敢帮他解押,因为不知道他还有没有其它案件的欠债被法院起诉。

但是,只要是经过法院拍卖的,在确权方面就不会有任何问题,也就是说办理房产证到买受人名下绝对没有问题。
2023-07-12 23:04 来自广西 引用
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伊可伊

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@稳健如风
真实成交价很难查的,不知道你所谓巅峰价是通过什么渠道看的
大佬,链家的成交记录真实吗?
2023-07-12 22:33 来自广东 引用
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稳健如风

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@cgle9169
哪有那么容易,实际操作过就知道了。一般来说这种房子都有抵押的,根本就没有人敢冒这么大的风险帮他解押,万一前脚解押后脚就被法院查封怎么办?
你的意思是多重抵押?我没想过还有这种情况,但似这种多重抵押的,法院拿出来拍卖,到手后会不会还有麻烦,毕竟谁也不清楚,那个房主会不会不仅仅是二次抵押给银行,还可能牵涉到民间借贷抵押
2023-07-12 22:22 来自广东 引用
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cgle9169

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@稳健如风
其实我也有些不明白,为啥那些人不自己卖掉还贷款一定要法拍,自己放市场卖掉应该价格比法拍要高很多的
哪有那么容易,实际操作过就知道了。一般来说这种房子都有抵押的,根本就没有人敢冒这么大的风险帮他解押,万一前脚解押后脚就被法院查封怎么办?
2023-07-12 22:01 来自广西 引用
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和利

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@hao8000
关键要房子使用100年啊,房子在,产权车位才在。
是,什么产权车位,真是想多了,也不看看房屋设计寿命才50年,结果楼塌了,车位还在呢?买车位的想什么呢?
2023-07-12 21:25 来自广东 引用
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pppppp - +---++--+-+++++++++++

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@稳健如风
其实我也有些不明白,为啥那些人不自己卖掉还贷款一定要法拍,自己放市场卖掉应该价格比法拍要高很多的
这便是重点,原因就是最后的解答;
2023-07-12 21:00 来自上海 引用
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hao8000

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@杂货铺6688
人防车位与产权车位的区别就非常大了:人防车位最多只能使用20年,过期就不是你的了。而产权车位你使用100年不但仍然可以继续使用,甚至还能卖出个天价出来。
关键要房子使用100年啊,房子在,产权车位才在。
2023-07-12 20:49 来自上海 引用
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稳健如风

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@圆子可乐
你的认知是有问题的,本人经历过多次法拍,法拍还是能淘到宝的
其实我也有些不明白,为啥那些人不自己卖掉还贷款一定要法拍,自己放市场卖掉应该价格比法拍要高很多的
2023-07-12 20:15 来自广东 引用
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杂货铺6688

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@ssmcbsfan
真要买来收租,我认为还不如买车位收租。现在车位普遍各种低价促销,租售比都有5%以上。如果是人防车位,价格更低,出租使用价值和产权车位一样,租售比更高。另外车位完全不用打理,不用烦什么水电设施故障什么的,也不怕租客搞啥破坏。
人防车位与产权车位的区别就非常大了:人防车位最多只能使用20年,过期就不是你的了。而产权车位你使用100年不但仍然可以继续使用,甚至还能卖出个天价出来。
2023-07-12 19:53 来自广东 引用
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圆子可乐

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@中山鼎001
法拍房,中介能卖掉会轮到法拍吗?肯定不是什么好房。好房法拍前会被卖掉。
你的认知是有问题的,本人经历过多次法拍,法拍还是能淘到宝的
2023-07-12 17:20 来自上海 引用
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来考试的

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@超弦资本
在考虑下未来5年,10年租金会如何,人口情况,经济情况等等
省会二线城市,未来应该不会太差。
2023-07-12 15:38 来自北京 引用
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来考试的

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@酒精
我最近也在研究公寓,新房5%,5-10年的次新6%就又一定投资价值了,有这个收益率可以不考虑房价不考虑卖出。另外有人说公寓50年后无偿收回,我觉得不可能,跟住宅一样公寓的产权也是没有期限的,由期限的只是土地。
我算的按照目前同小区最低租金*11个月,基本在7%以上。
2023-07-12 15:37 来自北京 引用
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来考试的

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@ssmcbsfan
真要买来收租,我认为还不如买车位收租。现在车位普遍各种低价促销,租售比都有5%以上。如果是人防车位,价格更低,出租使用价值和产权车位一样,租售比更高。另外车位完全不用打理,不用烦什么水电设施故障什么的,也不怕租客搞啥破坏。
我小区的车位,开盘13万,现在7-8万,租只能300左右,因为物业还要收一百多的车位管理费。
2023-07-12 15:36 来自北京 引用
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来考试的

赞同来自: XYing

@稳健如风
真实成交价很难查的,不知道你所谓巅峰价是通过什么渠道看的
本地有一个做得不错的房产网上,上面内容参考性比较大。
2023-07-12 15:33 来自北京 引用
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lakehylia

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你还不如投资法拍的车位,完全不用打理,就收租金和交管理费,其他事情都没有
2023-07-12 15:32 来自广东 引用
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马大帅 - 德彪投资股份有限公司董事长兼总经理 的姐夫

赞同来自: CURRY

公寓的交易契税3%,住宅1%,是住宅契税的三倍。
2023-07-12 15:30 来自山东 引用
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和利

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你算错了吧?公寓产权最多40年还是50年?到你手里二手的按30年,哪里来的年化6%?有人说到期免费给你续约。你觉得可能吗?如果免费的话,人家为什么要定使用权期限?
2023-07-12 15:11 来自广东 引用
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酒精

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我最近也在研究公寓,新房5%,5-10年的次新6%就又一定投资价值了,有这个收益率可以不考虑房价不考虑卖出。另外有人说公寓50年后无偿收回,我觉得不可能,跟住宅一样公寓的产权也是没有期限的,由期限的只是土地。
2023-07-12 15:01 来自四川 引用
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ssmcbsfan

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真要买来收租,我认为还不如买车位收租。现在车位普遍各种低价促销,租售比都有5%以上。如果是人防车位,价格更低,出租使用价值和产权车位一样,租售比更高。另外车位完全不用打理,不用烦什么水电设施故障什么的,也不怕租客搞啥破坏。
2023-07-12 14:46修改 来自广东 引用
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yl1642572650

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租金比确实不错,最大的硬伤是流动性不好!
搞不好用自己的本金,给自己发利息。
2023-07-12 13:53 来自上海 引用
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稳健如风

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@来考试的
我看的几个公寓,到手巅峰价的五折。
真实成交价很难查的,不知道你所谓巅峰价是通过什么渠道看的
2023-07-12 13:35 来自广东 引用
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超弦资本

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@来考试的
租金问题不大,卖的话公寓二手确实目前不好卖。
在考虑下未来5年,10年租金会如何,人口情况,经济情况等等
2023-07-12 13:03 来自浙江 引用
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heaven32006

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@来考试的
市场那么大应该不至于吧,中国大多数情况还是以稳为主。而且住宅也会面临同样的问题
住宅已经有70年到期的了,还是继续住没问题的。公寓50年产权到期的好像还没有
2023-07-12 13:01 来自上海 引用
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来考试的

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@稳健如风
什么地方房价腰斩了?
我看的几个公寓,到手巅峰价的五折。
2023-07-12 11:49 来自北京 引用
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来考试的

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@杂货铺6688
公寓最大的缺点是:
1.没有流动性,没有刚性需求,而市场价格是由供需决定的所以上涨动力非常弱。
2. 无论是管理费、水电费,都比普通住宅要贵1倍左右。
3. 不能上户口,没有学位,不适宜家庭居住。
4. 租用人群五方四海比较杂,里面的设备非常紧凑若出现问题维修费用会高些。
5.由于是商业地产,如果交易过户则税费较高,总费用约14.3%左右

优点是租金回报率特高
我想的是对比REITs这些租金回报还不错,而且因为本身拿的价格低想出手的话不会赔本。
2023-07-12 11:47 来自北京 引用
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来考试的

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@超弦资本
这种明亚捡漏的机会确定不是陷阱
房子是消费品,得收得到租和卖得出去,不然打骨折也不能要
租金问题不大,卖的话公寓二手确实目前不好卖。
2023-07-12 11:46 来自北京 引用
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来考试的

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@极光Rayrr
风险就是卖不出去,长沙50W买的公寓每年收租2W7,但是同时买的住宅都翻倍了,公寓不涨还跌,现在亏10W都卖不掉只能收租,还不如买银行股拿分红省事
主要就是考虑目前价格非常低,像长沙这种城市如果位于主城租金肯定是有底的。而且我说的租金收益率比你这个要高不少。
2023-07-12 11:45 来自北京 引用
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来考试的

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@heaven32006
公寓问题是到期之后怎么算。如果到期国家无偿收回,那等于是拿自己本金给自己利息。。。
市场那么大应该不至于吧,中国大多数情况还是以稳为主。而且住宅也会面临同样的问题
2023-07-12 11:43 来自北京 引用
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YEHUA20

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其实是不错的,有机会咱们合作搞一下
2023-07-12 09:49 来自河南 引用
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heaven32006

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公寓问题是到期之后怎么算。如果到期国家无偿收回,那等于是拿自己本金给自己利息。。。
2023-07-12 09:42 来自上海 引用
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jiayujun

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真的是,昨天看到一个亮马河边上的公寓,法拍,4万多就成交了,周边住宅至少12万起
2023-07-12 09:14 来自北京 引用
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极光Rayrr

赞同来自: 我心飞扬33 星城学魔法 xineric ryanxzqn

风险就是卖不出去,长沙50W买的公寓每年收租2W7,但是同时买的住宅都翻倍了,公寓不涨还跌,现在亏10W都卖不掉只能收租,还不如买银行股拿分红省事
2023-07-12 09:08 来自湖南 引用
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超弦资本

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这种明亚捡漏的机会确定不是陷阱
房子是消费品,得收得到租和卖得出去,不然打骨折也不能要
2023-07-12 09:07 来自浙江 引用
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杂货铺6688

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公寓最大的缺点是:
1.没有流动性,没有刚性需求,而市场价格是由供需决定的所以上涨动力非常弱。
2. 无论是管理费、水电费,都比普通住宅要贵1倍左右。
3. 不能上户口,没有学位,不适宜家庭居住。
4. 租用人群五方四海比较杂,里面的设备非常紧凑若出现问题维修费用会高些。
5.由于是商业地产,如果交易过户则税费较高,总费用约14.3%左右

优点是租金回报率特高
2023-07-12 09:08修改 来自广东 引用
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老村民

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能低价买到的公寓,根本租不出去。
2023-07-12 09:03 来自福建 引用
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杂货铺6688

赞同来自: 浩瀚红鹰 人肉复读机 若烹小鲜

@fh33255
公寓到期以后无偿收回
不懂房产的就不要瞎说。
公寓40年或50年土地使用权、住宅70年土地使用权、商铺30年土地使用权,这些年限指的是建筑物下面的土地租用年限,并不是建筑物的使用年限。
举个例子:当住宅70年的土地使用年限到期后,并不是把住宅无偿收回,而是第一种方法是再交一次土地使用金继续续租,第二种方法是到期后只要不进行交易过户没有买卖就不要交土地使用金直至有买卖时再补交土地使用金。
土地使用金就相当于建筑物下面的土地是交给国家的土地租金,租期到期后土地使用金不存在了就相当于农村的宅基地一样,上面的建筑物还是原业主的,就是说70年的使用年限指的是建筑物下面的土地租期,而建筑物本身是没有规定使用年限的与农村房子没有规定使用年限是一样的。如果70年后需要拆除则成为拆迁户了。
2023-07-12 08:50 来自广东 引用
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wsxgg

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麻烦死了,还不如买股收息。
2023-07-12 08:23 来自海南 引用
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稳健如风

赞同来自: 悟弋

@来考试的
按贝壳最低房租,11个月租金计算,装修基本简单布置下几千块钱。房价本身已经腰斩了,再斩一次?
什么地方房价腰斩了?
2023-07-12 07:05 来自广东 引用
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huxj2015

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现在行情不代表将来...............
2023-07-12 06:35 来自四川 引用
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fh33255

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公寓到期以后无偿收回
2023-07-12 00:41 来自加拿大 引用
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温格粉丝

赞同来自: 紫水瓶 若烹小鲜

要注意一下公寓还有几年使用年限。
2023-07-11 23:36 来自浙江 引用
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hzjinjian - 涨多了跌,跌多了涨~

赞同来自: xineric

假设满租,年化6%。跟股息率6%的央企比,如何?流动性,税费,管理方便程度,增值潜力,都不如吧。
2023-07-11 23:18 来自浙江 引用
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zhenglonggeng

赞同来自: chenhang422 邹大仙女

过户费算进总价去了?
秧金以后要交税?
能长期租出去?
2023-07-11 23:01 来自江西 引用
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PEPPER2018

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这玩意是个鸡肋啊
2023-07-11 22:55 来自重庆 引用
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来考试的

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@ryanxzqn
没考虑一点:年轻人不租了,没工作机会,跑了……哈哈哈
我觉得经济有周期,总是螺旋上升的
2023-07-11 22:50 来自北京 引用
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来考试的

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@稳健如风
租房年化不是你这么算的……你要考虑房子空置的时间,有时候可能会空置两三个月才能找到租客,还有拍下来装修的成本,家电家具折旧的成本(装修不好,没有家电家具,很难租出去),这些加起来,年化还剩多少?而且未来房价跌了怎么办,公寓这玩意不似民用住宅,它是不跟涨跟跌的……法拍的坑就不说了,估计你也有研究过。
按贝壳最低房租,11个月租金计算,装修基本简单布置下几千块钱。房价本身已经腰斩了,再斩一次?
2023-07-11 22:50 来自北京 引用
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稳健如风

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租房年化不是你这么算的……你要考虑房子空置的时间,有时候可能会空置两三个月才能找到租客,还有拍下来装修的成本,家电家具折旧的成本(装修不好,没有家电家具,很难租出去),这些加起来,年化还剩多少?

而且未来房价跌了怎么办,公寓这玩意不似民用住宅,它是不跟涨跟跌的……

法拍的坑就不说了,估计你也有研究过。
2023-07-11 21:53 来自广东 引用
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ryanxzqn

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没考虑一点:年轻人不租了,没工作机会,跑了……哈哈哈
2023-07-11 21:01 来自浙江 引用
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就这样了吧 - 没事多看动物世界

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租房可不是收利息/分红
2023-07-11 20:30 来自广东 引用
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艾艾太妃糖

赞同来自: 跑路皮皮

如果能签约给民宿保底承包,还是不错的
2023-07-11 20:27 来自广东 引用
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andjsmile -

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只适合蝇营狗苟,租房精力不要钱吗
2023-07-11 20:26 来自上海 引用
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花园小琴

赞同来自: wslkrww

好久不关注了,现在又有新情况了?
2023-07-11 20:25 来自湖北 引用
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两色空间

赞同来自: chenhang422

商务房缴十几点税,现在租得出不一定以后还租得出
2023-07-11 20:22 来自浙江 引用

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