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北京公租房不是北京本地人根本抢不到,关键公租房便宜啊,不用找中介,房东也不会赶人北京公租房本身就很矛盾啦。非北京人和北京人谁更需要租房?据说中国自有房屋率达到90%,那北京自有房屋比例高的肯定不是外地人吧?结果本地人更容易租房?不过公租房不便宜,房东想赶走更容易,涨房租就行。
还在想着量价齐升,还控制在5%以内?要是发个文件开个会就能解决的问题,那还是问题吗?现在是保汇率还是保房价的问题了,想既要保房价,又要稳汇率是不可能的了!保房价概率更大……
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现在利率已经很低了,市场不缺资金,只是结构性缺钱,旱的旱死涝的涝死,你搞零利率量化宽松,人家五点多的利率,汇率立马死给你看,要不了两年外汇储备就全没了。外汇储备反正大头在政府手里,大不了学俄罗斯14年之后22年之前那样,躺平不维持汇率,你想兑美元就看市场给你开什么价,汇率死就死了
按大多数论文的说法,利率低和量化宽松主要传导作用不是促进投资,而是通过拉高资产价格,通过财富效应促进总需求拉经济
实在是这都拉不到预期,可以学日本那样央行下场买ETF,办法总比困难多
现代经济链条那么长,你出口的东西原材料可能就是进口的。但经济不吃亏就行,像土耳其那样经济还有利
任何生态位最优考虑的必然是自身的利益。
古代的时候为啥要杀贪官?真的是贪官挡了自己的道?无非是为了延长自己的统治罢了。
打击房价也是一个理。
你说的正是为什么结果不好说,虽然我觉得真要货币宽松,平均来说也是买股好过买房
转发还在想着量价齐升,还控制在5%以内?要是发个文件开个会就能解决的问题,那还是问题吗?
调研内容
住建部、国有大行及全国性股份商业银行总行交流。
国海观点:
地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地
前期中央地产政策吹风会叠加四大一线城市表态,目前进入政策真空期,我们认为一线城市地产政策放开具有较强确定性。据了解,时值中央部委例常高温假期,目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央,8月中下旬-9月初政策细则或将逐步出台。
一线城市地产政策调控
总体围绕分区域、分特定人...
现在是保汇率还是保房价的问题了,想既要保房价,又要稳汇率是不可能的了!
很多时候政策都倾向于妥协然后把问题推给以后,所以真这么做不奇怪,反而是这几年打击房价,才是真出乎我意料现代经济链条那么长,你出口的东西原材料可能就是进口的。
看土耳其,汇率崩其实不妨碍出口,主要是妨碍进口
崩完后咋收场,详细讨论就触犯版规了,就不说了
任何生态位最优考虑的必然是自身的利益。
古代的时候为啥要杀贪官?真的是贪官挡了自己的道?无非是为了延长自己的统治罢了。
打击房价也是一个理。
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财政和货币政策都没有发力,这个不太懂。现在各种舆论不是说地方债多么多么大,放水多么多,比丑国放水都厉害,到底事实是什么呢?长期持续的赤字是推动不了经济的,像南欧和日本长期高赤字经济也不温不火,赤字必须扩大才能推动经济
而国内赤字占GDP比例虽然高,但其实那是疫情之前攒下来的地方债问题,疫情时财政扩张速度不如西方,比如没有各种发钱,因此财政上并没有像西方那样宽松
货币政策这方面,零利率都没上,量化宽松更没出,压根谈不上任何宽松
关键问题是房产爆拉一波怎么怎么收场呢?很多时候政策都倾向于妥协然后把问题推给以后,所以真这么做不奇怪,反而是这几年打击房价,才是真出乎我意料
汇率崩了以后进出口生意的很多完蛋了。买房人的收入提高速度比不上房价上涨的速度,那早晚要出问题。爆拉一波也只是解决目前的问题,因为有了赚钱效应,会有很多投资性需求来买房,关键问题没解决,只是延后了。
看土耳其,汇率崩其实不妨碍出口,主要是妨碍进口
崩完后咋收场,详细讨论就触犯版规了,就不说了
并非拉不动,主要是拉完了咋办?更搞不定了,恶性通胀加上汇率崩盘和资产价格高位,你加不加息?如果国家是一个理性的整体,你说的没错,但如果那样,一开始就不会有这个问题
当年地方债整理我以为国家至少有能力控制住不那么恶性膨胀,结果几年下来地方债占GDP的比例不减反增,只能说明朝无钱御敌衮衮诸公家财万贯的故事不仅历史,也是影射史学
美股泡沫没趁疫情至少炸一波,反而让私募之类的击鼓传花游戏趁机扩大,我也是没想到
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我也觉得不太可能房产爆拉,但金融这东西黑天鹅发生概率远超人们预期,还是不能把话说死,为了救经济拼命货币宽松把房市再拉一波,乃至砸汇率救出口,也不是不可能并非拉不动,主要是拉完了咋办?更搞不定了,恶性通胀加上汇率崩盘和资产价格高位,你加不加息?
我也觉得不太可能房产爆拉,但金融这东西黑天鹅发生概率远超人们预期,还是不能把话说死,为了救经济拼命货币宽松把房市再拉一波,乃至砸汇率救出口,也不是不可能关键问题是房产爆拉一波怎么怎么收场呢?
汇率崩了以后进出口生意的很多完蛋了。买房人的收入提高速度比不上房价上涨的速度,那早晚要出问题。爆拉一波也只是解决目前的问题,因为有了赚钱效应,会有很多投资性需求来买房,关键问题没解决,只是延后了。
宽松货币涌入那汇率还要不要?我也觉得不太可能房产爆拉,但金融这东西黑天鹅发生概率远超人们预期,还是不能把话说死,为了救经济拼命货币宽松把房市再拉一波,乃至砸汇率救出口,也不是不可能
如果真的决定放弃汇率救房地产,那也没必要拖到今天了。
现在其实除了买烂尾楼的那批人比较倒霉以外,你调整为现房出售,价格合适,还是会有人出手买房的,就是自住,也不求买这个房子以后能涨多少,就当是个消费品,早买早享受。车子明显是贬值品,不也卖得好好的。以后房地产多半走这条路,纯消费,现房出售。
转发这个其实不奇怪,货币政策主要推资产价格,推不动物价,财政政策才有利于推物价,对资产价格不一定有利
2023年7月,CPI同比-0.3%,环比0.2%。PPI同比-0.4%。
逻辑上,CPI和PPI同时为负值,刚开始进入通缩区域。
但是我即使是个最铁的通缩论患者,我也是不会带着显微镜来看宏观问题的。所以,即使如此,我们也认为不能确定宏观经济就此会进入通缩区域,至少需要至少等3-6月个的数据再考虑谈运行趋势的问题。
如何理解当前这种CPI同比下降,环比增长的现象?
其实很简单,一句话来概括就...
问题是财政上早就自从四万亿以来就高度赤字(之前经济才那么好/没有更差)。再增加赤字,在目前地方政府债务利率高,经济增长低的情况下更加不可持续,所以财政上并没有宽松,货币也远没有西方量化宽松那么宽松,物价上得去才怪了。西方经济出奇坚挺
我认为货币是必须要高度宽松的,否则政府债务问题和经济问题挺不住,但可能是因为这是为数不多的剩余弹药,或者是担忧再次炒高楼价,所以一直扣扣索索不肯打出来
不过货币政策宽松也可能有利于股市,所以参考发达国家经验,量化宽松时股票表现普遍好过房产,波动更小,回撤更少,涨幅更大,即使是房价暴涨租金暴涨的澳洲也是如此,所以房产仍然是很差的投资标的
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那就是德国模式了,阴跌探底然后才开始反转,不像日本那样先暴跌后阴跌再反转(中间08危机还有个小暴跌),也不像美国那样一个暴跌然后反转宽松货币涌入那汇率还要不要?
但话说回来,政策出乎意料转向,或宽松货币涌入资产市场导致房价爆拉也不是不可能,只是还没形成趋势就下注,在目前这个价位上不靠谱
如果真的决定放弃汇率救房地产,那也没必要拖到今天了。
现在其实除了买烂尾楼的那批人比较倒霉以外,你调整为现房出售,价格合适,还是会有人出手买房的,就是自住,也不求买这个房子以后能涨多少,就当是个消费品,早买早享受。车子明显是贬值品,不也卖得好好的。以后房地产多半走这条路,纯消费,现房出售。
崩多半不会,阴跌是各方都能接受的情况。那就是德国模式了,阴跌探底然后才开始反转,不像日本那样先暴跌后阴跌再反转(中间08危机还有个小暴跌),也不像美国那样一个暴跌然后反转
但话说回来,政策出乎意料转向,或宽松货币涌入资产市场导致房价爆拉也不是不可能,只是还没形成趋势就下注,在目前这个价位上不靠谱
调研内容
住建部、国有大行及全国性股份商业银行总行交流。
国海观点:
地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地
前期中央地产政策吹风会叠加四大一线城市表态,目前进入政策真空期,我们认为一线城市地产政策放开具有较强确定性。据了解,时值中央部委例常高温假期,目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央,8月中下旬-9月初政策细则或将逐步出台。
一线城市地产政策调控
总体围绕分区域、分特定人群原则展开,不会一次性全面放开。据了解,四大一线城市或同步放开,但以郊区为先,缓步释放政策,留足后续政策空间。第一轮政策出台后,住建部将动态监控一线城市市场,整体预计第一轮政策效力有限,10月底将二次评估,视情况推进后续刺激政策,底线是一线城市量价企稳回升,但回升价格幅度控制在5%以内(住建系统综合成交价)。
2023年7月,CPI同比-0.3%,环比0.2%。PPI同比-0.4%。
逻辑上,CPI和PPI同时为负值,刚开始进入通缩区域。
但是我即使是个最铁的通缩论患者,我也是不会带着显微镜来看宏观问题的。所以,即使如此,我们也认为不能确定宏观经济就此会进入通缩区域,至少需要至少等3-6月个的数据再考虑谈运行趋势的问题。
如何理解当前这种CPI同比下降,环比增长的现象?
其实很简单,一句话来概括就是,我们民生类的普通消费物价总体上来说,比1年前轻微下降了0.3%,而因为之前连续5个月CPI物价一直都是环比下降的,跌过头了,小周期内这个月上涨了0.2%,跌多了,物价也是要反弹的。这个很正常。
但是还有个隐藏的核心因素不要忽略了。
那就是1年来,我不用查数据,都能知道1年来我国的货币供应量M2必然会增加约20万亿人民币左右,而银行信贷也必然是同步增长约20万亿人民币左右。
我们需要思考的这问题就是:
为什么这一年来全国银行贷款了20万亿到处买买买,通过交易支付转移后又增加20万亿的增量货币供应量20万亿到处买买买,然后还有存量的货币供应量约280万亿到处买买买。为啥买不来最终端消费物价的同比上涨?
我们要思考的是这个问题。然后假设我们这一年中,要是没有这20万亿增量的银行信贷和20万亿的增量货币供应又会怎样???很显然,这个才是我们要通过数据看到的问题,要透过现象看到的本质问题。
本质问题其实就是内需萎缩了,之前是外需萎缩(贸易摩擦与贸易封锁,地缘政治冲突,国外债务危机,等等,都可以引发外需减少),而现在则内需也同样萎缩逐渐显露出来了。
而本人在10年前的2012年,就画出了以下模型图,重点解释了资本流动,GDP的发展,与宏观经济指标CPI和PPI在底层逻辑上的传递和联系。
当前中国的宏观经济,用一句话同样也可以概括出来当前的态势,就是用增量的银行信贷来撑住适当的投资撑住合适的GDP发展增速避免失速,同时向具有规模较大范围较广消费者信贷的领域,房地产,也包括汽车,但绝对以房地产为核心来继续刺激和稳住宏观经济,而这种饮鸩止渴的应对方式会继续增加系统性的金融风险。这些我都是反复解释退演过了的。
钢丝绳上玩跷跷板,跷跷板的一端宏观经济,另一端金融体系。撑不住也得撑,直到一点点意外因素导致全面失去控制!
而极端的小概率事件城门失火也是必然会殃及池鱼的。我大量的文章,就是想让我们看清楚自己的池鱼身份和地位!
最后附图3张。
1.宏观经济冷暖四象限图。
2.CPI和PPI运行趋势图。
3.债务与需求互相传递和影响的模型图。
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都说香港的房价贵,可是这次李嘉诚打七折卖的香港房子,最小房型总价200多万,月租能到1万多,租售比200左右。北京的房子平米均价虽然比香港低,但租售比差不多700左右,从这个角度看,一线城市要不房价跌到三分之一,要不房租涨3倍,才能和香港房价看齐。你这200万房子是啥房子?能借每月1万,年租金回报率都6%了。这还是在香港。别说京沪跌到三分之一。就算毛大师前些年买的沈阳的房子,租金回报率也没有这么高啊。香港租金不要缴税吗?缴费后剩下多少?
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我之前说过。上海每年平均10万套新房对应800万户。1.2%比例。平均需83年换房,远超正常家庭合理年限。你的购买力要排在当年想换房的100个家庭里面的前1.2户。本质上就是这些家庭手里的钱在互相购买力PK。很多人说我不买新房,买次新房一样。但1.2%,的比例太低,哪怕今年的新房过了50年也变成老婆大(小),实际是供需是错配的。欧美成熟房地产市场的一手供应更少了,按你这个逻辑他们的房价应该涨得更多,因为新房供应量远远不能满足需求。
大家都用各种数据证明一线城市房价贵。这有什么可以证明的。...
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我之前说过。上海每年平均10万套新房对应800万户。1.2%比例。平均需83年换房,远超正常家庭合理年限。你的购买力要排在当年想换房的100个家庭里面的前1.2户。本质上就是这些家庭手里的钱在互相购买力PK。很多人说我不买新房,买次新房一样。但1.2%,的比例太低,哪怕今年的新房过了50年也变成老婆大(小),实际是供需是错配的。 大家都用各种数据证明一线城市房价贵。这有什么可以证明的。...每个人都有想要一台新iphone的需求,那它也没一年出60亿部,你不要钱他需求很强烈,你要他100w一台,他屁需求都没了
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一线崩了,只有一个情况会发生,那就是我国后面工具箱里面的货币政策与财产政策都用尽了。经济依然救不起来,那结果在房价上的反映就是一线城市也崩了……崩多半不会,阴跌是各方都能接受的情况。
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一个城市能否维持房价,取决于这个城市想买房老百姓手上有多少钱我之前说过。上海每年平均10万套新房对应800万户。1.2%比例。平均需83年换房,远超正常家庭合理年限。你的购买力要排在当年想换房的100个家庭里面的前1.2户。本质上就是这些家庭手里的钱在互相购买力PK。很多人说我不买新房,买次新房一样。但1.2%,的比例太低,哪怕今年的新房过了50年也变成老婆大(小),实际是供需是错配的。
大家都用各种数据证明一线城市房价贵。这有什么可以证明的。这一眼看上去就是泡沫。但泡沫破裂要么加大力度供给,要么需求大幅度下滑。在供给不可能大幅增长的情况下,唯一指望大家就是需求下滑,经济长期衰退话。需求倒真可能让购买力长期不行,价格长期下滑。
供求关系要不要结合价格来看?100万一套百平米房子的时候供求关系和1000万一套1个亿一套房子的供求关系是同样的吗?开放以后二三线崩盘怎么办? 甚至更严重一点,开放以后一线也崩了怎么办?治大国如烹小鲜,引而不发才是最高明的。就像俄罗斯有核武器一样,引而不发。一线崩了,只有一个情况会发生,那就是我国后面工具箱里面的货币政策与财产政策都用尽了。经济依然救不起来,那结果在房价上的反映就是一线城市也崩了……
买股票不融资的话,还要全额付呢。A股还是散户为主的市场,散户大多没有50万开不了融资融券业务,全额付款就不容易跌吗?我没明白你的逻辑。房地产交易市场,银行提高首付比例,限制贷款上限,就是限制买方人的购买力。这逻辑思维看不懂可以的。
京沪房价,如果以美元计,也无法维持现在的价格,毕竟现在京沪房价,按使用面积和建筑质量进行矫正,差不多是东京的二倍。国内中产的收入,如果以美元计,今后10年很难有本质性的提高。一线城市的租金,即使以RMB计,今后的上涨幅度,很难超过通胀。现在买房,自住没有问题,投资还需小心。我也知道海外城市相对京沪便宜。但木有用啊,除非你举家移民或者选择国内其他城市生活与工作。否则,那么变态房价,对于本地改善需求的人来说当然是极度不友好的。改善需求出发的购房者早已不看金融属性了。看租售比来京沪投资的投资者,切不说限购政策阻拦。就是那极低的租售比都早早把他们吓退了……
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国内中产的收入,如果以美元计,今后10年很难有本质性的提高。
一线城市的租金,即使以RMB计,今后的上涨幅度,很难超过通胀。
现在买房,自住没有问题,投资还需小心。
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你是没见过日本核心地段(东京)房价跌的最惨么……所以说用钱投票。本人已下订单,买定离手。
东京都市圈房价,红线是东京都,类似关内五环内核心区,其他是周边县(日本县>市)
核心区房产只是贝塔高,涨的多跌起来也多,未必有阿尔法
这就像之前夹头说学巴菲特买好公司,恶意忽略巴菲特说的“好价格”,坑死了不少人
日本房价持续下跌,房地产行业也没有完蛋
澳大利亚加拿大新西兰这种地广人稀+政策支持,移民疯狂流入的地方,房价疯狂上涨(未必能长期保持,因为...
深圳南山区面积摆在那里。房价这东西必须结合实际情况,南山根本没有批地的空间。就几个旧改项目。供需关系摆在那,持币等房的大把人。盲目参考历史不考虑实际场景不如不做参考
当年的人口出生率,房价在全球的相对位置,以及收入预期的改善和现在都不同了。你找茅台30倍pe的时候,他有时候30倍pe涨到了40倍pe,有时候又30倍pe跌到了20倍pe,所以光看pe不太行,要看未来。pe代表了过去,租售比也代表了过去。我们看未来,未来租金能不能上涨消化估值泡沫。从现有的情况来,租金没办法大幅提高来消化高估值。但是谢国忠鼓吹房价泡沫的时候,当时还是成长股,可以通过收入和租金的大...另外,为什么京沪房价很难长期跌,从另一个角度看也看得出。现在上海买第二套首付比例要70%,北京要80%,这是什么概念?在银行限贷那么极端的情况下房价还那么高,银行就差买房不给你贷款了……这贷款比例放在全球都是优质客户,了解海外买房子的网友,说说海外购房一般首付多少即可?听说5%就可以了……
当年的人口出生率,房价在全球的相对位置,以及收入预期的改善和现在都不同了。你找茅台30倍pe的时候,他有时候30倍pe涨到了40倍pe,有时候又30倍pe跌到了20倍pe,所以光看pe不太行,要看未来。pe代表了过去,租售比也代表了过去。我们看未来,未来租金能不能上涨消化估值泡沫。从现有的情况来,租金没办法大幅提高来消化高估值。但是谢国忠鼓吹房价泡沫的时候,当时还是成长股,可以通过收入和租金的大...为什么京沪限购相当长时间难以开放?供求关系数字一看不就知道了……
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当年的人口出生率,房价在全球的相对位置,以及收入预期的改善和现在都不同了。你找茅台30倍pe的时候,他有时候30倍pe涨到了40倍pe,有时候又30倍pe跌到了20倍pe,所以光看pe不太行,要看未来。pe代表了过去,租售比也代表了过去。我们看未来,未来租金能不能上涨消化估值泡沫。从现有的情况来,租金没办法大幅提高来消化高估值。但是谢国忠鼓吹房价泡沫的时候,当时还是成长股,可以通过收入和租金的大...决定房价的是什么?是供求关系,不是租售比……租售比倒数就是pe,从这点思考房价贵贱没问题,这是金融投资属性上看,这是把股票与房产去做横向比较,没问题。但我也一直说,房子具有双属性,不但有金融属性还有消费属性。现在在一线城市在供需错配、供需错配、供需错配的环境下(重要的话说三遍)。二手房市场与新房市场买卖房屋的人是以什么视角来买房呢?都在计算租金回报率?……集思录很多人只考虑金融属性判断一线城市房价贵。但却忽略了房屋消费属性的客观存在。
当年的人口出生率,房价在全球的相对位置,以及收入预期的改善和现在都不同了。那为什么现在不能通过收入和租金的大幅上涨来消化高估值呢
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从现有的情况来,租金没办法大幅提高来消化高估值。但是谢国忠鼓吹房价泡沫的时候,当时还是成长股,可以通过收入和租金...
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谢当初的看空房价逻辑就是家庭房价收入比啊,租售比啊。刚刚前面那位不和他一个逻辑。我等了18年。至今未买房,头发都白了,为啥租售比高了18年。房价至今没跌回去,要不我再等18年。看看看前面那位网友的价值因子回归会不会发生……当年的人口出生率,房价在全球的相对位置,以及收入预期的改善和现在都不同了。
你找茅台30倍pe的时候,他有时候30倍pe涨到了40倍pe,有时候又30倍pe跌到了20倍pe,所以光看pe不太行,要看未来。
pe代表了过去,租售比也代表了过去。我们看未来,未来租金能不能上涨消化估值泡沫。
从现有的情况来,租金没办法大幅提高来消化高估值。但是谢国忠鼓吹房价泡沫的时候,当时还是成长股,可以通过收入和租金的大幅上涨来消化高估值。
就像2020年的宁德时代,你当然可以给他成长股的估值,因为他未来的增长是确定的。但放在2023年你再用当年成长股的估值买入,那肯定亏钱啊。