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特意对作者买房的逻辑进行了梳理：
《贫穷的本质》一书逻辑推理能力值得学习
综合评价建模，一级指标：投资、消费、权益、杠杆、流动性、体验
1、一级指标“投资”的二级指标：收益率、确定性、增长性
收益率：宽基6.6%远好于一线房产（1.5%）
确定性：打个平手
增长性：宽基好于一线房产 原因：房住不炒；宽基涵盖了优质企业的增长和通涨
2、消费：宽基没有消费属性，一线房产完胜
3、权益：宽基没有居住、户口、医疗、教育资源属性，一线房产完胜
4、杠杆：一线房产相对于融资炒股，更难爆仓，一线房产胜
5、流动性：宽基完胜
6、体验：房产波动小，持有体验好，一线房产胜
结论：刚需要趁早买入一线；没有投资能力的优先配置一线房产，月供不要超过薪资的一半（以免降低生活水平）；普通人视投资能力高低，房产占总资产的比例控制在30-100%不等（这个30%是我加的，你有巴老的水平，0%也行）
这就是作者66倍市盈率买入上海房产的逻辑！
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把上海过去一年本地银行业的新增住房按揭贷款总额 与上海同期的新房销售额+二手房大致的成交额（成交数量可以大概率得出）总成交额相除，就可以得知百分比，有细心人计算过，上海买房，大部分整体杠杠不高……是不是让很多人很心塞？没想到一线房价那么高，买房人的杠杠那么低？贷款那么少？与大部分人的主观臆断完全不一样。这其实与一线房贷政策有关。政策变动前，全世界最高的第二套70-80%的首付款比例。。能贷多少钱出...另外还有一点是政府规定的普通房屋限价，超过限价对应的税费会同比例增高，所以买二手房普遍能贷的款没有想象中的高。
另外这也说明，政府对二手房价格的统计失真程度比较大。一手房价格，又因为新开发地块位置普遍在郊外，也不能太反映真实房价……看同环比化后的指数变动好一些
赞同来自: 跑路皮皮 、machine 、niuniu0513
昨天单建伟给了个数据，一线城市房产实际杠杆率大概40%几，二线城市50%几，想爆仓也还挺难的把上海过去一年本地银行业的新增住房按揭贷款总额 与上海同期的新房销售额+二手房大致的成交额（成交数量可以大概率得出）总成交额相除，就可以得知百分比，有细心人计算过，上海买房，大部分整体杠杠不高……是不是让很多人很心塞？没想到一线房价那么高，买房人的杠杠那么低？贷款那么少？与大部分人的主观臆断完全不一样。这其实与一线房贷政策有关。政策变动前，全世界最高的第二套70-80%的首付款比例。。能贷多少钱出来？当然，也有杠精可以说好多人是绕道其他经营贷来贷款买房子。这么说也可以让你比较舒服。看空房价比较现在是政治正确立场正确。
1、刚需刚需，所谓刚需就是不得不的问题，就无所谓选择与否。吃饭是刚需、医疗是刚需，基础的教育大多数情况下是刚需，自有住房是不是刚需要因人而异。有人着急结婚，不买房不行，它就是刚需，不是非买房不可，就不是刚需。一定要买房而不是租房，并不是刚需，而是出于提升生活品质的需要，不能算刚需，最多算是可选性消费里面优先级比较高的。除了杠杆更高，还有杠杆的性质不同。房贷机制上相比逐日盯市的证券期货杠杆更不容易爆仓，更容易长期持有。就算亏成资不抵债，只要月供不停就不算爆仓。长期牛市自动解套，进一步稳固了筹码，减少了熊市时候的卖压。较高的交易成本，住房的使用价值，降低了频繁交易的冲动，再配合一个长期牛市，让普通大妈都可以打败顶级投资经理。
2、通过租金回报判断房子估值的思维是错的。因为租金是现金流，而估值要看利润，在...
在股市，如果一直使用杠杆的话，在2008,2018年这样的市场里，无量下跌，越跌被动卖盘越多，造成踩踏，杠杆用不好就会赔光。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
但凡有资格有实力，谁不想去北京上海纽约香港东京伦敦买套房。以前可能还行，现在不太现实，苏州人买一套上海的房子，物业费一年5000-10000，房地产税房价的千分之2.8，按800w的房价，2.24w一年。累计持有费小3w。
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2、通过租金回报判断房子估值的思维是错的。因为租金是现金流，而估值要看利润，在现金流和利润之间差了折旧。房子的估值并不是按租金回报算的，而应该减去每年折旧费用，而我国商业住房设计年限一般在50年，按照这个使用年限，大部分房子的估值可能是几百倍。如果算上使用年限更低的电梯设施、外墙涂层、线路管道以及相应的物业费用等维修磨损成本的话，净利润很有可能是负的。
3、房贷高低与否仅与同等数量现金的投资预期回报和现金流相关，与房子本身增值无关。在现金的投资预期回报高于房贷利率，且现金流稳定情况下，房贷越高越好。在现金的投资预期回报低于房利率或现金流不稳定情况下，房贷越低越好。房贷高低影响资产整体的杠杆和现金流水平，但不影响房子本身的增值与否，房子本身是否增值取决于供求、估值和预期。
4、过去三十年房子的投资回报并不显著高于权益资产。上证指数上市至今上涨了30余倍，年化收益11%。同期房价我没有找到特别靠谱的数据，只查到90年代初北京上海房价在1500-2000元/平左右，如果按现在均价100000元/平，三十余年间年化收益13%。这还是拿北京上海的优质房子和上证这样的大盘指数来对比，对应北京上海这种核心地段的不说是茅台，至少应该是伊利一样的成长白马，而这些白马的收益要远高于同期的优质房子。
5、过去从房产发家致富大部分并不来自于房价本身的增值，将地产神话和房价上升联系在一起是归因错误。因为无论多早之前买房，如果房子用来消费自主，不能作为资产来定价，增值与否没有意义。如果房子用来投资，如前所述，在相同杠杆率的情况下，作为大类资产的投资回报并不显著高于股票这个大类权益资产，在不加杠杆的情况下把钱放在房子上和把钱放在股票上的性质并没有什么差别。
地产神话第一来自于杠杆，在股票投资领域合法的杠杆途径上限差不多加一倍杠杆左右，而目前房子的首付比例在20-30%，也即合法可以加二到四倍杠杆，如果是期房和再抵押，杠杆率还要更高。第二来自于不公平的初始分配，如单位分房、福利房和拆迁补偿等，这一点和房产增值并没有关系，而仅仅是时代红利下原始积累的领先，至于初次分配后的资产增值就又回到了上一点所说的投资回报问题，当然这点就是时代彩票了无法从投资的角度来看。
总结：
房子作为大类资产，流动性更差，有折旧磨损，具有一定资产配置价值，但并不高。
只从投资角度来看的话，地产神话实质上是杠杆神话，炒房客也好、地产商也好、地产股投资者也好，不过是在一轮长期上升趋势中用到了更多的杠杆，而单论趋势的涨幅并不显著高于股票。
看未来，如果把房价画成K线来看，那我们面对的是一个几百倍（甚至为负）估值、未来基本面以二三十年起步的人口周期为参照的长期下行、极高比例的融资仓位的股票。18-20年可视为高位放量做顶的过程，而现在明显k线空头排列，连第一个支撑位都还没有找到，下行一浪都还没走完。我自己的投资经验告诉我，下跌不言底。
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另一对也是硕士夫妻，不租，买了个39平的老破小，也选择不生娃。
一位博士，做了上海本地人的上门女婿，经济压力小得多，浦东离单位近的地方买了房。
如果工作单位在偏西侧，昆山其实是挺好的选择，只是现在房价也不便宜。昆山持续有并入上海的预期，所以对于工作单位相对较近的人来说，相当于可转债。
另外，规划中的高铁地铁，将使得其沿线的某些地区房价，在未来至少十多年的时间内坚挺且有升值空间，相当于白马股或成长股发行的转债。
上海的改善型需求还是很大的。
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如果大家月供都不超过月薪一半，怎么会有66倍市盈率呢？
那么会有两个可能的结论：
A. Up主杠杆太低，买小了。房价继续上涨，Up主拍大腿后悔莫及
B. Up主买贵了，其他买家太激进推高了价格。房价下跌，Up主拍大腿后悔莫及
当然这个矛盾也不是无解，毕竟过去20年，房价收入比一直都不低，这不也涨了20年吗？
可以理解为，月供不超过未来平均月薪的一半。因为未来月薪看涨，假设未来30年平均每年增长8%，那么未来30年的平均月薪是当前月薪的3.8倍，30年后月薪是现在的10倍。那么月供为当前的全部月薪的2倍也可以，头几年的生活费可以借。
这样的话，2023年买入，静态市盈率66倍，很贵。2053年动态市盈率才6倍，很便宜啊。
就算兰兰，坤坤估计也只敢给你算5年以后的市盈率，所以不得不说，基金经理的水平确实比买房的散户高。
结论，类比股市，Up主是2015年，5000点全仓买入，但是没有融资，跌到3000爆不了仓；涨到8000点估计会满仓满融了。
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亲戚在英国买了两套房子，两套价格均为55-75万镑，据他说英国没有房产稅，只有城市稅，一个月几百镑由房客支付，英国房租极高，租售比非常好，但房价不太涨。2020年疫情后涨了一些，现在又在跌了嗯，英国持有房屋阶段现在好像没有房产税，只有市政税。但现代社会以美国为代表的房地产税最早的来源就是英国。1601年的英国为了缩小贫富差距，出现了人类历史上第一个类似房地产税的《贫困救济法案》对住房进行征税。。。 美国则是在1818年开始征税房地产税。
缴纳最高金额的住宅房产税的房主主要集中在纽约市附近各县，威彻斯特、拿骚、卑尔根县的平均住宅房产税负担最重，均超过8500 美元，这在某些程度上反映了该些地区较高的房价和当地政府对于不动产税的较高依赖。在住宅房产税负担最重的25 个县里，有23 个县位于纽约州和新泽西州。而24 个平均住宅房产税在250 美元以下的县，大多数都位于阿拉巴马州和路易斯安那州。
根据《美国住宅房产税》研究报告，美国各县住宅房产税负担平均在每年1000 美元，一小部分县高于这个水平。
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上面是网上搜来的数据，不知道是否准确，也不管你信不信，过去十年上海的平均工资年涨幅超过15%，从2013年的4000多涨到现在的17000多，这可能就是大家给静态66pe的逻辑，你就观察着，如果明年后年以后一直工资不涨了，逻辑就崩塌了，现在还不好判断。收入增长是房租增长的基础，如果上海平均工资追上香港，可能房租也会追上
持有成本，我感觉要的。外国人民的生活这么水深火热的么... 换句话说 就是自己家的房子资产 1年6%的贬值速度 这还是没有杠杆的情况下? 如果像我们这样 是30万 贷款7成贷70万买的话 每年要缴纳6万
也就是30万买回来一个一年贬值6万的东西?
英国房产印花税政策的改变，主要涉及三大方面：1.计算方式：阶梯式计算，由划分不同的成交价格区间征收特定税率，代替原先按照房产的总成交价格方式计算2.征收区间：划分新的税率征收区间3.税率变动：根据新的征收区间调整税率具体新规如下：区间1：房产最终成交价格在12.5万英镑(折合人民币约125万)，不用交任何房产印花税区间2：房产价格在12.5万到25万英镑之间，从12.5万起，多出部分按照2%税率...亲戚在英国买了两套房子，两套价格均为55-75万镑，据他说英国没有房产稅，只有城市稅，一个月几百镑由房客支付，英国房租极高，租售比非常好，但房价不太涨。2020年疫情后涨了一些，现在又在跌了
看看这个分析有没有道理那再比第7亿人的收入？
网上充斥着中国房价太高的论调。 中国的房价高吗？其实还好，当然，有很多人要开骂了，别着急。
中国的房价并不高，问题出在人口流动上面，落后地区到沿海发达城市打工，工资和房价完全不成比例，这才是矛盾的根本。
有人拿东京、首尔和上海比，表示三个地方房价差不太多，但是工资差很多，以此来证明中国房价太高了。 那你知道吗？首尔占了韩国一半人口。东京占了日本三分之一的人口，上海占多少...
1.计算方式：阶梯式计算，由划分不同的成交价格区间征收特定税率，代替原先按照房产的总成交价格方式计算
2.征收区间：划分新的税率征收区间
3.税率变动：根据新的征收区间调整税率
具体新规如下：
区间1：房产最终成交价格在12.5万英镑(折合人民币约125万)，不用交任何房产印花税
区间2：房产价格在12.5万到25万英镑之间，从12.5万起，多出部分按照2%税率计算
区间3：房产价格在25万到92.5万英镑之间，从25万起，多出部分按照5%税率计算
区间4：房产价格在92.5万到150万英镑之间，从92.5万起，多出部分按照10%税率计算
区间5：房产价格在超过150万的部分，统一按照12%税率计算
300万英镑要交27.375万英镑，实际税率9.125%，相当于中国的3000万豪宅。
伦敦平均房价53.3万英镑，实际实际税率3.124%相当于中国的533万商品房。
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网上充斥着中国房价太高的论调。 中国的房价高吗？其实还好，当然，有很多人要开骂了，别着急。
中国的房价并不高，问题出在人口流动上面，落后地区到沿海发达城市打工，工资和房价完全不成比例，这才是矛盾的根本。
有人拿东京、首尔和上海比，表示三个地方房价差不太多，但是工资差很多，以此来证明中国房价太高了。 那你知道吗？首尔占了韩国一半人口。东京占了日本三分之一的人口，上海占多少？百分之二？ 这种对比本身就是为了黑而黑。
我教你什么是公平的对比。 你把中国所有城市从房价高到低排列，然后从高到低累加人口，累加到7亿的时候，把这些城市的房价平均，你再和首尔比，会发现，三分之一都没有。
和东京比也是一个道理，这才是最公平的比较方式。
这其实也是战报和战线的问题。 战报上，可以各种吹嘘，什么房价高但是工资也高之类的。 战线呢？战线就是用脚投票，真的买房。 中国首套购房年龄是27岁，韩国是40.9岁，日本是41岁。
我想问一下，你们看到任何，是任何有关房价的讨论里面，有看到过举出这个数的吗？ 不会有人来一句他们不买房是买得起但是没必要吧。 这种战线性质不能作假的数据，为什么反倒是没人提？ 你以为舆论霸权是开玩笑的？
是1.5%分红率，不能算66倍PE，有几家公司100%利润分红的。。。算66PE，但是分红率是100%，所以股息率是1.5%。公司会留存利润，房子又不会，房子在不算折旧情况下，现金流入=利润=分红
然后成长性方面，租金涨幅和公司的成长性，不好说哪个更佳。但如果因为货币增发导致的话，一线城市核心区域的受益可能略高一些；
委托代理问题的话，房产肯定好很多很多了，不存在太多信用风险。
另外就是我们国家房子还绑定教育资源吧，这个如果学区房，兑换一定的教育支出，也有点额外收益。
其他方面就是满足感了，不好衡量
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北上广深住千万豪宅的比比皆是，劳力士都有点配不上他们，也没见都出门牛马伦的，他们不想要？不，他们只是不愿意付出对价。
偶尔喝瓶茅台喝不起？看不起谁呢，不就3000块钱吗，但至少95%的人一辈子也没喝过，他们也是不愿意为之付出对价，3000块钱在他们眼里是一头猪，一顿吃完了，太奢侈。
没能力付出对价的更不是需求了，我还想把长安街买了收租子呢，想想就算了
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预测往往是不靠谱的。1、一线城市里深圳非户籍人口是最多的，这些人未必会永久性留在深圳。
四个一线城市中，
以深圳的供应最为紧张，
但这一波深圳的跌幅是最大的，
甚至大于二三线城市。
大家一致认为一线城市未来最能得到支撑，
但往往忽略了价格因素，
如果只以供需紧张程度来看的话，
不管价格多少，
一线城市房价永远会比二三线保值。
但是，我们说个极端的例子。
如果杭州南京成都武汉的房价2万一平，北上深的房价20万一平，
从供需的角度来讲，
是不是仍然可以认为一线比二线...
别的地方成本更低，收入更高的化，随时都可能流出。
只有深圳成本不再提高，收入还能提高，人口还会继续流入。
2、深圳75%的人住在城中村，说明大部分支付能力是有限的。有需求，但无法形成有效需求。
深圳关键能否产业升级？
低端产业流向其它地方没有办法阻挡，高端产业能否形成，全看政府手段。
赞同来自: hantang001
确实可能不一样。不过作为投资，要具备这种逻辑的投资最好是敬而远之。有期权买个期权还勉强能接受，全本金甚至加杠杆搞这种投资的话，风险收益比不太合适。
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四个一线城市中，
以深圳的供应最为紧张，
但这一波深圳的跌幅是最大的，
甚至大于二三线城市。
大家一致认为一线城市未来最能得到支撑，
但往往忽略了价格因素，
如果只以供需紧张程度来看的话，
不管价格多少，
一线城市房价永远会比二三线保值。
但是，我们说个极端的例子。
如果杭州南京成都武汉的房价2万一平，北上深的房价20万一平，
从供需的角度来讲，
是不是仍然可以认为一线比二线扛跌？
那么这10倍的房价差，
一线城市居民靠什么去支撑？
这么大的成本差距，
加上国家层面均衡发展的策略，
生产要素是否会从一线流向二三线？
就像过去的一年那样，
北上广深常住人口全部下降，
二线城市人口快速增长的情况？
然后成长性方面，租金涨幅和公司的成长性，不好说哪个更佳。但如果因为货币增发导致的话，一线城市核心区域的受益可能略高一些；
委托代理问题的话，房产肯定好很多很多了，不存在太多信用风险。
另外就是我们国家房子还绑定教育资源吧，这个如果学区房，兑换一定的教育支出，也有点额外收益。
其他方面就是满足感了，不好衡量
东京房产PE大约是25倍。上海大约60倍。
估值类比，东京更像大蓝筹，上海更像中小创。
增速类比，从前东京是0%增长，上海15%增长，分别对应25倍和60倍的估值没问题。
然而目前东京是5%增长，上海10%增长。那么估值上应该对应多少倍呢？
房子和股票不一样的, 房子一旦自住就会退出市场供给, 不形成抛压的, 影响房价的主要是一手房供应量和一手房的购买力, 一线城市如果放开一手房限购, 购买力增量还是可观的.不懂就问，为什么增加供给会增加需求？
另外我家的情况是这几年负债相比家庭收入实在太低了，目前有能力那干嘛不让自己住舒服点呢。估计你家是体制内，所以收入比较稳定。非体制内朝不保夕的话，都不想背上债务了。
别的一概不想消费，只想在住房上消费消费
今年家里置换了两套，老破小学区房换了个周边稍微好一点大一点的老破小学区房，但是好在户型方正能住得房率高些，物业有管理，屋里好好装修一下也不错。另外我家的情况是这几年负债相比家庭收入实在太低了，目前有能力那干嘛不让自己住舒服点呢。
另外把自己东五环外的小三居换到北五环外奥森边上大两居了，下楼几步就是奥森，准备也好好装修一下，居住通勤改善感受会相当明显。老房子挂了3天照都没拍就卖了，第二天新房子看好就签约了。
80后中年刚需带着50后老人也没什么更好办法，主要考虑居住条件吧。
别的一概不想消费，只想在住房上消费消费
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比如孟买人口很多，大部分人收入很低，只能住平民窟。
只有少数人住高档商品住宅
任何国家一线房地产价格取决于这个国家最为顶部人群收入水平。
如果政府能提供保障性住宅，大部分人就住保障性住宅。
在印度大部分人在一线城市只能住平民窟。
在中国大部分人在一线城市只能住城中村。
深圳城中村居住75%的人口，这些人不是不想住商品性住宅。绝大大部分都买不起，也租不起商品性住宅。
一个月收入10万人和一个月收入1千人消费水平可能一样吗？
不对收入人群分类，数人头方式能行吗？
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上海总面积6340.5平方千米。 2022年，上海市常住人口为2475.89万人。东京总面积2194平方千米。2022年，东京都常住人口14042127人。上海无论人口还是面积都超过东京，根据2022年的数据,东京的GDP为61400亿元，上海的GDP为4.47万亿元。因此,东京的GDP是上海的1.37倍。东京的房子是全日本买，甚至全球人可以买，上海的房子是全中国买。东京的房子可能需要排进日本前...再给你一个观察的角度。全世界2000万人以上的城市。可以看下他们的房屋套数。京沪都是2000万人以上的城市。但城市中的房屋套数明显低于海外同等级城市供房数量。所以，供给短缺才是造成现在房价那么高的主要原因。
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东京总面积2194平方千米。2022年，东京都常住人口14042127人。
上海无论人口还是面积都超过东京，根据2022年的数据,东京的GDP为61400亿元，上海的GDP为4.47万亿元。因此,东京的GDP是上海的1.37倍。
东京的房子是全日本买，甚至全球人可以买，上海的房子是全中国买。
东京的房子可能需要排进日本前10%的人才能买得起。
上海的房子可能需要排进中国前1%的人才能买得起。
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在快速变化的社会里，谁能保证几十年贷款期限里面没个收入断档呢？
商品房满打满算不过44年的历史，我们熟悉的不过是2000年以来上涨为主的历史，以此推导出未来的发展规律是否有点对逻辑和规律的不够尊重？如果看一下信用货币时代后，全球过去50多年来的各国大城市房价走势应该算是对规律的足够重视了吧。卖方报告里面经常会出现。。。。
不然你要钱干啥？
在上世纪八十年代，老上海人口中流传着一句话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”这是什么意思呢？
浦西和浦东，都是一个地理概念，它们以黄浦江为界。从地图上我们可以看出，黄浦江从南至北，经过吴淞口汇入长江，东流入海，从而将上海分成两部分。黄浦江以西，被称为“浦西”；黄浦江以东，被称为“浦东”。
“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”这句俗语透露的意思就是，当时的浦西发展得比浦东好。那时候，浦西已经是高楼林立，灯火稠密，浦东却还是一片荒芜的景象，在老上海人眼里就跟乡下农村一样。浦东人也成了老上海嘴里的“外地人”。
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投资角度买房最好的优点就是说一声感受。
经过20年，房子还在那边。永恒不变。
经过20年后，企业不一定存在。风险高。
自住优点
第一间，我买的房子，过完户了，走进去房子，我躺在地上一阵子，踏实，稳定。我也有一个窝了。
不用在跟房东，抱怨漏水，隔壁邻居炒，我也要吵回去。
投资来说，房地产20年，是一个稳定的周期。
以前住进自己的房子，地上趟一阵确实很惬意。然后就得起来忙乎，水管漏自己搞，邻居炒只好忍，要想换东西都得自己花钱弄。
后来租房住，漏水叫房东，嫌邻居炒就搬家。每次搬新屋，看着不满意的房东换，床垫，沙发，电器。
各有利弊。
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