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如果持续,能给外地打工有租房保障,也是很有意义的。不然租房太没保障,体验差,都是甲醛多的家具,不怎么制冷的空调等。
后续保障房不能交易--不知道细则,这样买的需求就不大了,如果还要再卖给政府需要恢复原状。
我的感觉对现存的二手房更加利空,老破小的小区。(车位不够历史原因,预制板的楼板)
新的保障房毕竟是新的,功能和环境更好 近的可以地铁,远可以开车。
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我所在是五线小县城 前几个月也推了共有产权房,大概意思不就是买方先承担一半的总价,按照一半的总价去付首付么,剩下一半属于ZF机构垫付,然后在约定的时间还清。房子的总价根本就没变,老百姓是穷,不是傻。所以说他们又坏又傻
如果连总房价的30%都付不出来,强行让这些人上车,按照高总价去按揭,这些人的良心真的是坏透了! 如果以后房价缩水30%,那这些人怎么办。
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上个月,无意中看到过一个做债的公众号说过这个事情,现在的地产实际么:早城市化的人卖一老换一新,称为改善需求。新移民或者城中村寻求改善的去购买刚需二手房。
刚刚去找,删掉了
中心思想:
开发商的新房政府接盘,再卖给置换的,
置换的旧房城投接下做保障房,获得稳定的租金,打包成REITS上市
政府充当一个房地产的做市商,提供流动性
最后就盘活了
我觉得思路挺靠谱的
现在的问题是:新移民或者城中村寻求改善的需求越来越弱了,食物链要从底层断了。
当年最猛的时候,新移民是80-95出生高峰+乡村县级的大规模货币化改造。让这波既有需求又有额外资金的人把刚需买到了一个超级高度。
未来呢?未来是95后人越来越少是注定的,而城市里土著的老头老太太们会逐渐过世,这些人手头又有天量的房产最终会进入市场。而且在房地产产最火爆的时候,有很多老头老太太把他们孙子孙女的 房子都买了。
未来老房子供给大概率是天量的。这样改善需求的人卖一个,按现价,就买不起一个新的房子了。一层一层只能降价了。
按您说的思路,那就是要政府额外出钱。这是万万不可能的。维持高房价是为了政府赚钱。没听过赔钱也要维持高房价给居民补贴的。
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共有产权房挺搞笑的,不知道是不是人类历史上绝无仅有的发明。明明是半价卖掉的东西,也一定要在名义上标上一倍的价格。真是为了维持房价的上涨绞尽脑汁,殚精竭虑,脑洞大开,思路清奇。只是可惜,如果这些才智用在别的地方该多好。我所在是五线小县城 前几个月也推了共有产权房,大概意思不就是买方先承担一半的总价,按照一半的总价去付首付么,剩下一半属于ZF机构垫付,然后在约定的时间还清。房子的总价根本就没变,老百姓是穷,不是傻。
如果连总房价的30%都付不出来,强行让这些人上车,按照高总价去按揭,这些人的良心真的是坏透了! 如果以后房价缩水30%,那这些人怎么办。
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共有产权房挺搞笑的,不知道是不是人类历史上绝无仅有的发明。明明是半价卖掉的东西,也一定要在名义上标上一倍的价格。真是为了维持房价的上涨绞尽脑汁,殚精竭虑,脑洞大开,思路清奇。只是可惜,如果这些才智用在别的地方该多好。这个来钱真得迅猛,上瘾了;
半价也比苦哈哈实业强百倍;
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北京的共有产权房,深圳的人才房,无论打着什么名目的保障房,政府都是尽可能的从房子土地中多搞些钱。民众的购买力不够了,就不断向下试探收割,最终找到一个最佳的收割点,让自己利益最大化 。永远不要相信会主动让利,每一次利益的让渡都是倒逼的。共有产权房挺搞笑的,不知道是不是人类历史上绝无仅有的发明。明明是半价卖掉的东西,也一定要在名义上标上一倍的价格。真是为了维持房价的上涨绞尽脑汁,殚精竭虑,脑洞大开,思路清奇。只是可惜,如果这些才智用在别的地方该多好。
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所以既不会有大规模的保障房,因为zf早已负债累累,再说有钱也不会这么干;也不会回归商品属性,因为商品属性要求回归供求,静态的供求现状非常明朗,动态的未来人口趋势已经是板上钉钉,所以回归商品会导致一系列的严重问题,只能用锁定流动性来维持高价。
结合千年未有之大变局,冻结商品属性和流动性、锁住天量货币、回归房管所时代可能更加现实。
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现在是越大的城市生活成本越高,生育率越低,越需要外来人口替代补充。比如纽约的富人区主要集中在曼哈顿区,其它四个区都是中产平民区和低收入贫民区。纽约富人大部分在长岛安普顿
保障房也是分层设计的,也是根据收入不同做不同安排。
富人也需要中产作为帮手,也需要底层的劳动服务。
如果中低收入人群,连起码生活成本都无法覆盖,这个城市配套肯定不合理。
你雇个住家保姆,你也提供给别人住的地方。
许多代工厂还要保吃保住,这样方便加班加点。
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3、为什么房子卖不动了,因为作为一个商品,大家不愿意支付这么高的价格去消费该商品;作为一个金融产品大家担心未来没有接盘侠,不愿意耗尽毕生的财富去担这个风险。中央定的“房住不炒,回归房子的住的属性”的核心观点,经过多年的宣传,已经深入人心。
地方政府为什么关心房子的价格和销量,因为要通过土地出让金来筹集资金维持城市的运转。
其实核心问题很简单,作为商品太贵了,作为投资品未来不能保值升值了。
所以,房子,既不是商品,也不是投资品。
现在ZF想自己打脸,想反悔,老百姓可能也不会随便相信你了。
对的,老百姓是穷,但不傻。
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深圳2022年一共84宗成功土地出让,出让金872.07亿元,其中34宗居住土地出让,出让金736.27亿元,其它为非居住用地,有商业,工业,新型产,,业,物流,卫生用地,只有一宗居住用地在南山,其它居住用地都在关外,基本都是用于保障性住房,关内土地出让都是非居住用地。纯民企只得2宗居住用地,基本都是央企国企得居住用地居住。这个明明是负面因素,你怎么理解成正面的。。。
即使深圳商业办公地产空置率非常高,深圳依然加强非住宅用地。
深圳的各种贪腐新闻证明,深圳地方并不比其他地方水平更厉害。无非是吃了一些政策红利,财政比较宽裕,做了一些特区面子政策罢了。现在深圳没钱了,居然想把城中村改成公租房捞钱。
稳住底层的庞大打工人群,实现基本居住权有没有可能zf开支变小?
中产以后新商品房价更高,因为以后只能讲究住房质量和软环境
高层我不懂,没法说
但是这里面有个如何维持目前的Zf庞大开支问题?看不出来
即使深圳商业办公地产空置率非常高,深圳依然加强非住宅用地。
深圳是中国最先开始货币化商品化分房模式。
深圳在保障房分配上,依然会走在前面。
深圳政府在商业意识上,是中国地方政府表现最好的,深圳创新意识探索精神是中国最强的,至于深圳能否成功,我不知道,但深圳是最值得观察的城市。
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公租房其实魔都已有试点。浦东张江新房的土地楼板价约为5万/平方米,政府指导价为8.5万/平方米。前几年政府出让了几块公租房地块,楼板价为5700元/平方米,连同配套,简装和必要家具,每平方米的成本可能要1.5万/平方米。自如张江目前的租金约为8元/平方米/月,年化96元/年,以1.5万元/平方米计,年化收益6.5%,可以有微利。但是,前提是政府少收了近90%的土地出让金,这也许只能是个例。8元/平方米/月 和 年化收益6.5%,这两个一定有一个数写错了。
不管怎么改,中国楼市存在的根本问题没有办法解决,那就是:国内的住房租金收益率太低了,几乎所有城市的租金收益率都在1.5%以下,无法做为金融产品的底层资产打包销售或证券化。这个问题无解,只能等待地产泡沫破灭,让租金收率达到4%以上才有解决方案。毕竟30年美国国债收益率都有5%! 要么租金涨,要么房价跌。保障房增加供应量,让租房需求进一步下降,只会加剧这个问题。其他城市不知道,就拿上海来说,也不是所有房子租金回报率在1.5%以下,你说的1.5%都是千万以上的房产。以上海公房小户型来看,200万的房子已经可以借到年5.5-6万租金。其他二线城市的租金回报率更高,上次一朋友说天津目前租金回报率在3%,没有你说的那么低。……另外,很多二线三线地方0地价的保障房,售价已经比商品房贵了。为什么?综合成本价就放在那了。zf要卖保障房赚微利的钱,只能跟高,除非他愿意亏本卖。
而高能级城市市区房价目前房价也不是由租收比决定的。过去几年全国房价跌的最惨的大部分都是租售比高的地区……从新房改方向看,放开房价限制。以深圳来看,未来40%商品房,商品房供给反而更少了。60%的都是保障房。那么一线高能级城市的商品房的房价还是稳步上涨。而租售比高的房子恰恰是升值空间最小的。上海也是如此,租售比高的老公房反而升值空间很小。而市区租售比低的改善型商品房反而还是涨,就是你说的1.5%租售比类型的房子,这恰恰是大部分人都不愿看到的,也是违背大部分人常识的。。。。
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保障房也是分层设计的,也是根据收入不同做不同安排。
富人也需要中产作为帮手,也需要底层的劳动服务。
如果中低收入人群,连起码生活成本都无法覆盖,这个城市配套肯定不合理。
你雇个住家保姆,你也提供给别人住的地方。
许多代工厂还要保吃保住,这样方便加班加点。
如果不保吃保住,工资收入就要包含交通费,伙食费,住宿费,剩余收入比家乡高,别人才可能背井离乡来打工。
现在一线城市的工资收入比二线城市高不算多,但一线城市房价要高的多,一线城市的生活成本要高的多。
在哪里生活,是由经济实力决定的。
保障房目的是为了吸引外来人口。
不管怎么改,中国楼市存在的根本问题没有办法解决,那就是:商品房确实做不到4-5%这么高的收益率,但是保障房没问题的,地皮可以划拨的,其实就是个建安成本,再加上简单装修、跑冒滴漏等等,3000-4000元/平米可以了吧?看起来是非常可行的呢。
国内的住房租金收益率太低了,几乎所有城市的租金收益率都在1.5%以下,无法做为金融产品的底层资产打包销售或证券化。这个问题无解,只能等待地产泡沫破灭,让租金收率达到4%以上才有解决方案。毕竟30年美国国债收益率都有5%!
要么租金涨,要么房价跌。
保障房增加供应量,让租房需求进一步下降,只会加剧这个问题。
其实呢,要这么搞本质上是把以前能一把收来的土地出让金分很多期收回来,卖不出地皮的城市或许会被迫选择。
对租房市场一定有冲击,因为供应多了,对二手房市场也是有负面影响的。
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我觉得不是,深圳目前试验阶段是人才房安居房等围猎商品房学区房,甚至出现了顶级学校优先招收安居房的奇葩政策(大规模静坐之后已取消),那安居房是给公务员的,当然优先招收这些公务员的子女,制定规则的人哪个不是先想着自己的利益。
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国内的住房租金收益率太低了,几乎所有城市的租金收益率都在1.5%以下,无法做为金融产品的底层资产打包销售或证券化。
这个问题无解,只能等待地产泡沫破灭,让租金收率达到4%以上才有解决方案。毕竟30年美国国债收益率都有5%!要么租金涨,要么房价跌。
保障房增加供应量,让租房需求进一步下降,只会加剧这个问题。
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上个月,无意中看到过一个做债的公众号说过这个事情,想的好美呀!
刚刚去找,删掉了
中心思想:
开发商的新房政府接盘,再卖给置换的,
置换的旧房城投接下做保障房,获得稳定的租金,打包成REITS上市
政府充当一个房地产的做市商,提供流动性
最后就盘活了
我觉得思路挺靠谱的
1、房价没有了上涨预期,置换需求会少很多,这么多抢着买房的是因为马上就需要房子吗?不是的,哪怕未来五年需要房子在上涨的情况下,大家都会赶紧置业,不然又要多花几十万几百万。也就是说上涨的行情透支了部分需求,假如没有了上涨预期,置换也就不着急了,需求惠少很多。
2、旧房子做保障房打包给reits,为什么没人做保障房?因为无利可图,所以政府需要提供保障房,保障人民群众的基本需求,这些几乎没有现金流的东西打包给reits,股民基民的钱能接多少。现在很多城市的住宅出租回报率低于2%,保障房出租还要更低的租金以保障底层老百姓的居住需求,租金对折就是1%的租金回报率,楼主买不买这样的reits?
3、为什么房子卖不动了,因为作为一个商品,大家不愿意支付这么高的价格去消费该商品;作为一个金融产品大家担心未来没有接盘侠,不愿意耗尽毕生的财富去担这个风险。
地方政府为什么关心房子的价格和销量,因为要通过土地出让金来筹集资金维持城市的运转。
其实核心问题很简单,作为商品太贵了,作为投资品未来不能保值升值了。
那怎么办?
如果需要大家消费你的商品,你就把价格降低到大家愿意接受的程度,2万没人要就1万,1万没人要就5千,5千没人要就1千,1千没人要就赠送,反正要继续盖房子,装修买家具,哪怕土地出让金没有了,房地产市场继续运转,产业链上面的各个环节还是有利润可图,大家也都有大房子住,家家户户客厅80平,卧室五六间,这么大的房子大家还愿意多生孩子。
或者你要让大家相信房子作为投资品,未来还可以继续保值增值,作为政府,看看哪一个更容易让大家相信吧。
马大帅 - 德彪投资股份有限公司董事长兼总经理 的姐夫
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保持保证性住房的居住性质,维持稳定。
从南京近期土拍恢复价高者得的规则可以看出,人富的时候看不上馒头,穷的时候这就是珍馐佳肴。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
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实在看不懂新房改的内在逻辑。为了多卖地还是为了拉基建?现在上海提供的保租房一般会使用非住宅用地,这样出租收益率应该高于使用住宅用地建设的公租房。
中国的住宅总体过剩已不容置疑,随着老龄化和人口萎缩,即使停止新建房,住宅过剩情况也会越来越严重。
政府提供公租房和廉租房看起来是一件好事,但是对于地方政府,即使以市场化的租金出租,既挣不了土地出让金,甚至还不能保本运营。以魔都为例,目前的住宅出租收益率为年化1-1.5%,如果要保本运营,出租收益率至少要达到5%以上。现在魔都新建商品房土地出让...
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很简单的一件事,房地产新开工面积下降、经济不好,怎么办?政府出资新建保障房,可以拉动房地产产业链,拉动经济;另外附带给低收入人群一个希望。
就这样,还有其他吗?
人类历史,就搞了三次工业革命,今年已经几次了?
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中国的住宅总体过剩已不容置疑,随着老龄化和人口萎缩,即使停止新建房,住宅过剩情况也会越来越严重。
政府提供公租房和廉租房看起来是一件好事,但是对于地方政府,即使以市场化的租金出租,既挣不了土地出让金,甚至还不能保本运营。以魔都为例,目前的住宅出租收益率为年化1-1.5%,如果要保本运营,出租收益率至少要达到5%以上。现在魔都新建商品房土地出让金成本已占政府指导房价的2/3左右。如何提高租金收益率到可持续的水平?
另外,其实魔都也不缺出租房。
以前有城市化还是城镇化的争论,现在看来还是选择城市化。城市化相对来说成本低效率高(坏处就是区域经济发展不平衡),城镇化成本高效率低浪费严重(好处就是区域经济发展比较平衡)。提出城镇化的前天已经不在了。
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一是消化库存,房票制,没那么多现金;
二是资本化优质地段的城中村,稳定地价,增加地方政府收入;
三是经济发展还得靠地产带动,既有税收,也有就业,还能活跃经济;
四是加大租房市场的供给,让暂时买不起房子的低价租房:
“房住不炒”这个帽子不摘,大家就不要再期望08年四万亿、15年货币化棚改安置,最终资源的大头又都投入到房地产上面,再次带动房价的大幅上涨。当然这个也不是没可能,所以需要持续关注。
房价的走势以后更多的是结合城市实力,人口这些去定价。有泡沫的地方自然要挤泡沫。
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保障房价格是由政府定价的,二手房按政府定价,你愿意卖,政府可以收购,你想转卖高价,几乎不可能。
现在商品房地产市场是买方市场。
未来如果出现大量积压商品房,烂尾房,法拍房,政府才会极低价格收购,基本以租为主。
现在地方政府也缺钱,公务员都要发不出工资了,你想什么吗?
保障房完全是另一个封闭的房地产市场。和商品市场是隔离的,保障房市场是一个卖方市场。
lixinfeng02 - 随波逐流、随遇而安
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卖给低收入者,加大户口的含金量?卖给名义低收入的金饭碗,加大编制的含金量?卖给毕业不久的大学生,加大学历的含金量?让城区老破小的居民置换,优惠老市民家庭?
关键是保障房、商品房的区别在哪里,如果只是价格和购买资格,那就是进一步制造社会不公。
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这种模式对ZF卖地促进作用不大1.保障房主打低价,那么地价就要让利2. 品质房,主打高价设施、配套,地价能占据的比例可能也低。最终应该还是得靠房产税来解决 可能是中美博弈大背景下权宜之计