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办公楼市场不能算周期性行业,一方面受办公楼供需影响,一方面因为级差地租存在(城市与城市间的区别、同一个城市不同商圈的区别),很难简单归纳出租金涨跌规律。现在出租率低,不代表以后出租率会高,基本都是牺牲价格来确保出租率的。
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@不要命的小方
还有很多老大楼,原先底层是可以做商业的,但是一直没做起来。
先定义名词:住宅(70年产权,学区,民用电),公寓(40~50年产权,无学区,商用电,可住人,如酒店等),商业(40~50年产权,商用电,如办公楼,商场等)上海很多商住造到一半被通知不能通水通煤气,不能住人。设计是商业用地,公寓的内部构造。只是根据政策人为阉割的住宅功能。
你说这个我应该是比较专业的。在香港工作过,正好设计过一些香港的楼下是商场+楼上是住宅的项目,如典型的九龙地铁站发展项目(一个巨无霸发展项目)。其中2个塔楼完全一样,高度280m,地下属于香港地铁,地面以上属于新恒基,地面以上10层是商场,柱网...
还有很多老大楼,原先底层是可以做商业的,但是一直没做起来。
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@生身盛世诗书史
你说这个我应该是比较专业的。在香港工作过,正好设计过一些香港的楼下是商场+楼上是住宅的项目,如典型的九龙地铁站发展项目(一个巨无霸发展项目)。其中2个塔楼完全一样,高度280m,地下属于香港地铁,地面以上属于新恒基,地面以上10层是商场,柱网跨度是12mx12m。在50多米高处,通过一个5m厚的厚板转换,然后上面是60多层的住宅,开间只有3~4m。但是这种项目必须一开始就这样设计,绝不存在后面改造成这样的可能。
后来转换工作单位,也跟国内一些最顶级的综合体 、住宅公司合作过。国内这种项目高端的有来福士、华润万象城来开发,但住宅和商业都是完全分开的,否则价格卖不上去。持有商业跟公寓(非住宅用地性质)可以结合在一起,一般都是酒店管理,作为长租公寓,如雅诗阁。
我现在的主要工作就是改造各种用途的建筑,也算是比较早介入这个行业的。有自己的设计院,80%的业务是各种改造。
说了这么多,我的意思是如果一开始设计的时候就考虑了才可能,后期改造是万万不可能的,成本高到天际。商业改成公寓偶尔是可以的,改成住宅太难了。
香港都是这样,楼下是商场店铺,楼上是住宅。现在上海写字楼过剩,空置率高,住房不足,商住基本均衡。如果这个趋势持续,很多商业建筑会被迫改住宅,,而REITs的运营者没有动机改造,投资者也很难达成一致,最后项目就只能烂下去。先定义名词:住宅(70年产权,学区,民用电),公寓(40~50年产权,无学区,商用电,可住人,如酒店等),商业(40~50年产权,商用电,如办公楼,商场等)
你说这个我应该是比较专业的。在香港工作过,正好设计过一些香港的楼下是商场+楼上是住宅的项目,如典型的九龙地铁站发展项目(一个巨无霸发展项目)。其中2个塔楼完全一样,高度280m,地下属于香港地铁,地面以上属于新恒基,地面以上10层是商场,柱网跨度是12mx12m。在50多米高处,通过一个5m厚的厚板转换,然后上面是60多层的住宅,开间只有3~4m。但是这种项目必须一开始就这样设计,绝不存在后面改造成这样的可能。
后来转换工作单位,也跟国内一些最顶级的综合体 、住宅公司合作过。国内这种项目高端的有来福士、华润万象城来开发,但住宅和商业都是完全分开的,否则价格卖不上去。持有商业跟公寓(非住宅用地性质)可以结合在一起,一般都是酒店管理,作为长租公寓,如雅诗阁。
我现在的主要工作就是改造各种用途的建筑,也算是比较早介入这个行业的。有自己的设计院,80%的业务是各种改造。
说了这么多,我的意思是如果一开始设计的时候就考虑了才可能,后期改造是万万不可能的,成本高到天际。商业改成公寓偶尔是可以的,改成住宅太难了。
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反正我不买它,
ps
平安证券股份有限公司(代表“平安广州交投广河高速公路基础设施资产支持专项计划”)
借款:本报告期初借款余额 5,495,000,000.00 元,借款期限至 2036 年 12 月 16 日,借款年利率
8%,报告期内归还借款本金 112,000,000.00 元,支付借款利息 153,860,000.00 元,期末借款余
额 5,383,000,000.00 元。
ps
平安证券股份有限公司(代表“平安广州交投广河高速公路基础设施资产支持专项计划”)
借款:本报告期初借款余额 5,495,000,000.00 元,借款期限至 2036 年 12 月 16 日,借款年利率
8%,报告期内归还借款本金 112,000,000.00 元,支付借款利息 153,860,000.00 元,期末借款余
额 5,383,000,000.00 元。
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毛之川 - 只在集思录和雪球注册了账户,其他平台打我着名号的皆为骗子!
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REIT还不如买银行股吃股息呢
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赞同来自: happysam2018 、长流水中
@不要命的小方
写字楼改成住宅,在任何主要国家都是非常困难的。汽油车和柴油车没法互换发动机,非要替换的成本也高的不经济。推倒重建的除外!当然在纽约、旧金山的核心区,经过5~10年的努力,有那么几十幢建筑物从商业改成了住宅,但绝大部分都是酒店改成了公寓,绝不是写字楼改成了住宅。写字楼改成住宅难度跟从空气中提炼黄金差不多吧。香港都是这样,楼下是商场店铺,楼上是住宅。现在上海写字楼过剩,空置率高,住房不足,商住基本均衡。如果这个趋势持续,很多商业建筑会被迫改住宅,,而REITs的运营者没有动机改造,投资者也很难达成一致,最后项目就只能烂下去。