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集思录的分红数据和到期期限数据是不准确的，需要自己去整理。其实我觉得对于散户、尤其是非职业投资者而言，reits真的不见得会是一个好的投资选择。准确的说，另类投资的门槛都很高。
现在你看到十几个点分红率的reits，基本上都是只有特许经营权，特许经营权是到期之后就没了的，而这些高分红的，经营权剩余到期年限一般就只有几年或者十来年。所以你看到的分红，实际包含了部分的本金。
而从预期的到期收益率来说，现在reits的真实回报率能不能做到6%的年化都不确定。如果是看稳定性最好的公租房，按照股息率来说，也就三个多点的现金...
为什么这么说呢？
因为另类投资往往会缺乏足够多的资金关注、研究，也就意味着个人如果想要深度分析其内在价值，就必须自己从头开始去整理资料。
比如我自己这两天想去了解bepc，一家加拿大博枫旗下的新能源公司，但是雪球上关于该公司的讨论都不超过十条，研究更是没有。所以只能够是自己去看公司的官网以及公告，那耗费的时间和精力就很多了。
这种情况在reits上也是一样存在的，但好歹还是中文资料，没什么语言障碍，多翻翻公告还是可以整理一下基础信息的，但是涉及到估值逻辑、行业展望这些，又是难题一道道。
这些工作，个人做起来性价比其实很低，毕竟好的投资机会不会很多，研究到最后往往会发现更多是一堆垃圾，而非金子。
所以我还是倾向只投公租房reits，而且要有足够的折价保护。不过现在看来还是要等，等到寂寞夜深也不见得会有机会
恳请G兄帮忙算以下收益率，真能到10%吗？许可证应该能延期，机组应该不能延寿，而且可能用不了几年就需要换新的了，换新好像也不贵。无限期应该行不通，还是假定到期清盘比较可靠。目前价格计算可以做到年化10%。由于现有机组最小寿命为2037年，评估报告只测算到37年。招股说明书p91提及机组延寿和电力许可证延期，这两个问题目前都没有确定规范可依，距离37年又太远，没法做出确定答复。
以下只是个人臆想，结合清洁能源发展、本项目持有项目公司全部股权、项目公司只是电厂一期，后面还规划二、三期，觉得届时机组延寿/换新、许可证延期的具有一定可能性，即便被回收项目公司股权、资产，总归有一些残值，而非无偿转让。2037年后发展变缓，发电厂价值会越来越接近当下欧美国家，是不错资产。
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钱可以再增发募集这不就是忒休斯之船嘛。
持续扩募之后，原基金持有人还是可以享有原有的分配比例吗，很明显如果基金持有人不追投，那么能获得的分配占基金利润的比例自然是下滑的。
扩募只是维持了基金的延续，和投资者是否能够持续获利是两回事。如果后面扩募的资产比前期的资产要差，那扩募实际是降低了持有人的收益。
所以当我们现在要投reits基金的时候，首先就是考虑当前基金持有的资产是否满足我们的预期，和后面扩募啥的，就没什么关系。
做过交易所私募类REITs的律师又来现身说法了。REITs产品的基础资产都是有年限的，典型如高速公路、仓储物业，这类基础资产作为抵押物发个债还行，比纯信用债安全点有限，但是作为股权类产品就有点什么了，投资者如果买贵了持有到期都不一定能拿回本金。小白我请教一个问题：
公募reits不是会持续扩募吗？扩募进来的底层资产 土地剩余使用期限不就可以滚得越来越久？
咸鱼翻身有点甜
- 优级韭菜
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假设利润不增加，可以分配的资金保持不变，用资本回收年份来计算，你看是不是更好？我觉得假设利润不增减不是很好的处理方式，毕竟利润的变动是客观的。
而且我认为还是要先定性reits，再考虑采用哪种评估标准。不然公租房reits和高速公路reits，这两者从经营的稳定性和可持续性来说，都是完全没法比的，套用同一套标准也不合适。
我自己是更加关注每年的现金流高低、稳定性以及可持续性，所以基本就只关注公租房的，产业园的会偶尔看看，其他的基本不会费时间去跟踪，不然自己扒公告整理数据太费时间了。
不过现在都仍旧是在观察、等待合适的价格出现，可能要等到折价20%以上吧，毕竟我想要现金流大于6%的，最低不低于5%，现在的价格满足不了我的预期回报
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你花了10个亿购买了高速公路收费权，收费期限10年，10年到期后高速公路归还地方政府。
第一年，你兢兢业业，扣除各项支出后，得到净现金流1个亿，然后全部提取，计算股息率10%
第二年，你兢兢业业，扣除各项支出后，得到净现金流1个亿，然后全部提取，计算股息率11%
第三年..........
第十年到期 你累计提取现金流10亿。
请问你赚了多少钱？
REITs更适合用现金流模型来估值
第0年 -10亿
第1年 +1亿
第2年 +1亿
......
导入到Excel 使用IRR计算一下投资年化收益率就清晰了。
国内的REITs初始评估值这么高，你再计算一下我国房屋租售比就知道这玩意没多大价值，至少目前没多大价值。
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出租率上不去 自然年化就低
另外就是 房产价格下降 我认为是对他有影响的 毕竟他持有产权...
还有一些就是一段年化的公路经营权之类的reits 那种自然是分红一次跌一次 就相当于存10元 每年取出来点 再给你一点利息
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现在你看到十几个点分红率的reits，基本上都是只有特许经营权，特许经营权是到期之后就没了的，而这些高分红的，经营权剩余到期年限一般就只有几年或者十来年。所以你看到的分红，实际包含了部分的本金。
而从预期的到期收益率来说，现在reits的真实回报率能不能做到6%的年化都不确定。如果是看稳定性最好的公租房，按照股息率来说，也就三个多点的现金流。
这个收益其实就不高，相比较之下，我为什么不选择收益稍逊、但更安全的超长期国债呢？
所以为什么reits跌成这个熊样？因为之前贵啊。为什么大a这两年跌成这个样子，也是贵啊能长久的只有好资产，而比好资产更重要的是好价格
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