假如房子是股票



房子与股票,可以等同吗?

普通人对这两类资产的日常体感非常不同:

1.购买的体量不一样。股票可以买一手,少则几百元,至多也就十几万;房子至少买一套,少则几十万,多则几百上千万甚至更多。

2.报价方式不一样。股票在固定的时间和平台交易,价格清楚可见,连续报价;房子则缺乏明确连贯的报价,如果不交易,连自家房子值多少钱都不清楚。

3.流动性不一样。只要是交易日,股票每天都可以买卖,甚至一天就可以交易很多次;房产的转手却很慢,市场好的时候,可能最快几天能出手,市场冷清的时候,可能几年都卖不出去。

4.情感体验不一样。房子是家的物质基础,绑定了教育、医疗等配套资源,还满足了安全感、虚荣心等心理需求;对很多人来说,股票只是一个符号,一串代码,赚了就开心,亏了就难过,可能唯有套牢的时候,才会舍不得。

一般的大类资产分类包括:

1、权益类

2、固定收益类

3、房地产

4、大宗商品

5、现金及等价物

房产被单列为一类,也有些人把它划归到“大宗商品类”,还有些人把它列为“另类投资品”。

不过,我认为刘诚的分类更简单明了。

他认为大类资产就分为两类:股权类和债权类,股权类又分为“可以产生现金流的”和“不可产生现金流的”。

股权类资产怕深度下跌;债权类资产怕恶性通胀。

这样一来,股票和房产就都是“可以产生现金流的股权类资产”,具有同样的资产属性。

从这个意义上说,"假如房子是股票”也就不是什么歪理邪说了。

在房子普涨的年代,人们认为买房是正道,买股票则是不务正业。

直到后来,房子与股票一同下跌,成了难兄难弟。

其实他们本来就是兄弟,哪怕暂时分道扬镳,终会回到同一轨道上来,遵循同样的资产逻辑,在时光之海中浮浮沉沉。

前面列举的房产与股票的不同之中,有一条是报价方式的不同。

我不知道你们感觉如何,反正我是真希望房产能够像股票一样有一个规范高效的报价系统,这样买卖双方就不用浪费那么多时间精力去博弈,也不用让中介凭空赚走那么多手续费了。

不过,这个美好的愿望估计很难成为现实。

为了满足自己的心愿,我模仿股票的报价,以自己所住的小区为例做了一个报价界面:



你别说,为了得到表中的数据,还费了不少功夫:

1、代码的前三位是小区所处道路的编号,后三位则是该户型建筑面积(不含小数点)。

2.名称就是随手取的。

3.当前价格为该户型挂牌“卖一”价。

4.“卖一”到“卖十一”是贝壳上的挂牌价按从低到高排列。

5.市值=当前价格*每套面积*套数

6.市盈率=市值/净利润

净利润就是租金,按当前网上挂牌租金的平均数再打九折。

7.市净率=市值/净资产

净资产是最麻烦也最不准确的一个数据,而且也没那么重要,主要是好奇,顺便了解一下。

我的思路把总成本近似算作净资产。

商品房的成本包含:土地成本、开发报建手续性政府缴费、设计成本、房屋建设施工成本、园林设计施工成本、园区内市政道路工程设计建设成本、管理费用、财务费用、营销费用、各种税金等等。

其中,土地成本是大头。

为了查到准确的数据,我先是百度了一下,被引导到“中指云”网站,这里关于房产方面的数据很全,但是我要的几个数据需要付费才能看,倒也不贵,一个一元,一共五元,问题是网站太烂,总是支付失败。

没办法,我转到本地的自然资源局官网,很快就找到了相关的文件。

用文件中的数据计算出楼面均价约为1.3万元。

其他成本很难精确计算,参考了知乎上关于其他城市的同类文章,粗略估计其他成本约1万元。
也就是说,总成本为2.3万/米。

那么,市净率就近似=32832/23000=1.4。

股息率=年租金/每套市值,在这里,就是市盈率的倒数,为1.1%。

再看看这个表,是不是还挺像那么回事儿?



问题来了,如果一只股票市盈率高达75倍,股息率只有1.1%,没有成交量,你会买吗?

反正现在的我是绝对不会买的。

以前的我嘛,有些无知,有些头晕……

我手上的股票,平均市盈率只有4倍,平均市净率只有0.5倍,平均股息率达到8.7%。

如果房子与股票的本质是一样的,那么这两种持仓就是自相矛盾的风格。

这让我感觉很“撕裂”。

《大空头》里帮助两个创业小伙交易CDO的Ben是一个曾在德意志银行工作的前银行家,对风险极其厌恶。有一次Charlie 在电话里对他说:“你连远期的风险都很厌恶,但是你住的房子却位于山顶断层线上——有史以来最贵的房产市场之中!”

Ben后来回忆说:“我挂掉电话后,意识到必须立马卖掉我的房子。总价100多万美金,但是月租金不足2500美元。交易价格超过了毛租金的30多倍,常识(The rule of thumb)是10倍买20倍卖。”

30多倍就是“山顶断层线”,75倍怕不是活火山口?
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我心飞扬33

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@shendq
@我心飞扬33
拿房子跟股票比就大错特错
股票不分红就是垃圾,1折买入又如何,能清盘清算吗?全靠接盘侠
房子就值钱多了,可住可收租,可提供安全感,可入户上学
可以不炒股,但不能不买房,你老了80岁谁租给你?你在睁眼说瞎话吗?a股分红率已经历史新高,2%以上了。前几天和炒房团沟通了一下,炒房团认为房子是资产,即使租不出去,都是资产,而股票不是。这种认知水平,还能搞投资?按照学院派现金流贴现模型,必须...
我说不分红的股票是垃圾,你看清楚了吗?
2024-01-12 12:18 来自广东 引用
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shendq

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@我心飞扬33
拿房子跟股票比就大错特错

股票不分红就是垃圾,1折买入又如何,能清盘清算吗?全靠接盘侠
房子就值钱多了,可住可收租,可提供安全感,可入户上学

可以不炒股,但不能不买房,你老了80岁谁租给你?
你在睁眼说瞎话吗?a股分红率已经历史新高,2%以上了。前几天和炒房团沟通了一下,炒房团认为房子是资产,即使租不出去,都是资产,而股票不是。这种认知水平,还能搞投资?按照学院派现金流贴现模型,必须有满意现金流的资产,才是好资产,并不局限是房子还是股票,甚至出租车,游乐场都可以当资产。关键是现金流。
2024-01-11 11:42修改 来自湖北 引用
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记录投资历程

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@kkqq999
房子如果证券化,照样会炒得大起大落,炒房族一样会亏死,炒房不再是香馍馍。、如果设立房产证券交易所,把每个房子的50%作为流通股份,可以上市交易,像股票一样每天实时报价买卖。业主如果想转让房子,必须把50%的流通股全部买回来,才能进行实物过户转让。这样子,大家觉得楼市会如何呢?
可以搞成商品房期货,开盘前先上合约,让市场公开定价
2024-01-11 06:55 来自河南 引用
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athus

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可惜房子就不是股票
2024-01-08 09:55 来自上海 引用
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tomsh169

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不用假如,中国的(这个界定词是关键)房子(精确一点说是住宅类商品房,或者再精确一点说是一线城市的中心城区的住宅类商品房)就是股票(对应于美帝的stock的那种东西),而中国的股票不是股票.
就像中国的足球其实不是足球/soccer一个道理.
2024-01-08 09:46 来自北京 引用
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乐蜀人

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@williamkang
顺便补充下,没有流动性的确是垃圾资产,所以只能说你的小区或者地段或者城市比较烂。。。来上海看看吧,一个月14000套成交,稳稳地流动性。有流动性才会有接盘侠,才会有资本的青睐。所以不是房子不好,只是你那边的房子不好而已。。。。。。
关于流动性,除了城市级别,也得考虑具体板块和小区。这个小区是所在区域单价最高的,业主多为东北和港澳富人,交房才1.5年,本来限售2年,2023年10月政策放松提前解除限售,但考虑到税费贵很多卖家并不捉急,目前公开平台没有成交,但业主群里偶尔有私下求购的,不知是否成交。我们这边私下成交的情况不少,我之前卖房也是私下交易的。
2024-01-08 08:23 来自广东 引用
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乐蜀人

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@decaf
房子价值=现金流折现(例如20倍年租金)+小中学门票费+……+上你所有在使用和喜欢的价值
后面这些是不是可以看作“商誉”,存在减值风险
2024-01-08 08:03 来自广东 引用
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williamkang

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@乐蜀人
是呀,所以很纠结,感觉买不了上海也不该将就
是的,所以现在讨论房子要框一下什么房子。估计现在中国也只有5%的房子具有投资的价值,因为具有流动性
2024-01-06 22:26 来自上海 引用
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guest2

赞同来自: gxlis yyh0009 乐蜀人 alongside 好奇心135更多 »

房产的投资者有完全的处置权收益权,好比独资公司股东。房子放几十年只要经济增长地段增值了房子也能跟着升值,重新打造值钱的地段是有很高成本的,没法随便复制。

股票的投资者只是小股东,公司账上的钱分不分给你不由你说了算,大股东要搞偷梁换柱你也拦不住,等公司被掏空了退市,原来的老板换个壳又能发行股票,股票想印就印源源不断。

信用和法制体系不完善的社会中,越接近实物的资产越让人安心。
2024-01-06 22:15 来自广东 引用
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影约

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楼主很好的思路,希望能继续往深度挖掘
2024-01-06 20:37 来自福建 引用
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乐蜀人

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@williamkang
顺便补充下,没有流动性的确是垃圾资产,所以只能说你的小区或者地段或者城市比较烂。。。来上海看看吧,一个月14000套成交,稳稳地流动性。有流动性才会有接盘侠,才会有资本的青睐。所以不是房子不好,只是你那边的房子不好而已。。。。。。
是呀,所以很纠结,感觉买不了上海也不该将就
2024-01-06 20:02 来自广东 引用
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wsxgg

赞同来自: 价值周期 乐蜀人

看看几个保障房REITs就知道,房子的pe比租售比高很多的,租金只是营业收入而不是净利润,还没扣掉折旧摊销管理成本之类的呢。
2024-01-06 17:27 来自江西 引用
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williamkang

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再补充下,前几天和华为的HR聊了聊,华为打开了社招,新的策略很明显是强壮上海总部,所以DDDD,哪里比较有前途。
2024-01-06 17:20 来自上海 引用
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williamkang

赞同来自: 跑路皮皮

顺便补充下,没有流动性的确是垃圾资产,所以只能说你的小区或者地段或者城市比较烂。。。来上海看看吧,一个月14000套成交,稳稳地流动性。有流动性才会有接盘侠,才会有资本的青睐。所以不是房子不好,只是你那边的房子不好而已。。。。。。
2024-01-06 17:19 来自上海 引用
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williamkang

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@我心飞扬33
拿房子跟股票比就大错特错

股票不分红就是垃圾,1折买入又如何,能清盘清算吗?全靠接盘侠
房子就值钱多了,可住可收租,可提供安全感,可入户上学

可以不炒股,但不能不买房,你老了80岁谁租给你?
不房族会表示,我能不能活到80岁都是问号。所以只能说不买房的人士要么就是投资专家,已经觉得随时可以上车。要么就是没有明天的朋友,觉得把今天过好了就得了。
2024-01-06 17:17 来自上海 引用
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kkqq999

赞同来自: h837031633 若临长风 张阿舍

房子如果证券化,照样会炒得大起大落,炒房族一样会亏死,炒房不再是香馍馍。、
如果设立房产证券交易所,把每个房子的50%作为流通股份,可以上市交易,像股票一样每天实时报价买卖。业主如果想转让房子,必须把50%的流通股全部买回来,才能进行实物过户转让。
这样子,大家觉得楼市会如何呢?
2024-01-06 17:00 来自广东 引用
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ccx108216

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买了房子200多万,一年收租3万,至少比股市好,不亏钱
2024-01-06 16:51 来自浙江 引用
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渴了可乐

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这样一讨论,我觉得房子与股票一样,都是垃圾
2024-01-06 16:08 来自广东 引用
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渴了可乐

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@decaf
房子价值=现金流折现(例如20倍年租金)+小中学门票费+……+上你所有在使用和喜欢的价值
➕30年房奴,无自由
2024-01-06 16:08 来自广东 引用
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我心飞扬33

赞同来自: alongside 跑路皮皮 windskyss 价值周期

拿房子跟股票比就大错特错

股票不分红就是垃圾,1折买入又如何,能清盘清算吗?全靠接盘侠
房子就值钱多了,可住可收租,可提供安全感,可入户上学

可以不炒股,但不能不买房,你老了80岁谁租给你?
2024-01-06 11:43修改 来自广东 引用
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GODSAVEME

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持有成本不同
2024-01-06 09:26 来自湖南 引用
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小精神一上午

赞同来自: 影约 好奇心135 我心飞扬33 跑路皮皮

房子如大宗商品,是有一个“持有便利”的,在中国这个“持有便利”又很独特,这个部分很难估算,能抵消很大一部分风险。

极端的情况是,没有房子,戴口罩的时候可能早上出门,下午就不允许回“家”了。
2024-01-06 09:24 来自北京 引用
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精神科王主任

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楼主研究挺有意思的。
2024-01-06 08:29 来自江苏 引用
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MHZY

赞同来自: 大金

房子实实在在的,股票只是炒的工具
2024-01-06 07:35 来自江苏 引用
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巴菲猫

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近期裁员降薪多,以后租金怕是还得降啊
2024-01-06 00:09 来自广东 引用
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dreamz

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要看是哪里的房子和哪里的股票。我们的房子和股票不是一个级别的资产。当股票所有数据都是假的,就成了风险无法估计的一项资产。
2024-01-05 23:05 来自北京 引用
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decaf

赞同来自: 跑路皮皮 小精神一上午

房子价值=现金流折现(例如20倍年租金)+小中学门票费+……+上你所有在使用和喜欢的价值
2024-01-05 22:13 来自湖南 引用

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