Edge
Chrome
Firefox
本帖后续：
110W成交，买家一次性付款。
盘活的资金准备投入到证券市场，这2天大跌加仓了40W，后续择机继续加仓。
（我希望这笔资金收益达到4%，超过租金收入。近五年投资收益录得15%，25%，42%，12%，12%，所以，如果运气不是很差的话，应该可以达标。）
未来：
不看好四线经济不活跃城市房产（流动性堪忧）；
不看好超高层电梯房未来（老旧的问题）；
不看好品质不好房产（以后的人条件大概率越来越好，但要求也会越来越高）；
出租房子风险大（租客意外，犯罪意外等），折旧大，空置期，劳心费力。
===============================
湖南四线城市，老家，市中心电梯房顶楼复式28和29楼。房证面积246平，2019年买入价格毛坯129万，装修花了40多万，一起大约花了175万。住了3年多一点，物业一般。
周边附近目前房价大概4500-5500毛坯。如果到新开发区大概3500-4500（比如碧桂园那种精装修4500）。
现在基本住在省会长沙，是节假日偶尔去住，基本属于闲置。也不是很想出租，如果出租大概可以租到3500元/月。
我这2年对电梯房的担忧：
1.十年后会不会成贫民窟？
2. 高层火灾风险大？
3. 房子成消费品，逐年折旧，会不会越久越不值钱。
目前有个买家出价108万，一次性付款。如果只算毛坯，亏20万，不算多，算上装修啥的一起就亏70万左右。
大神，换做是你们，亏钱卖不卖？
基本都会是一次性付款吧，尽管买家拿不出这么多钱，但是会有商业贷款 ，公积金贷款的呀一次性付款的意思是全款。 你说的这种叫贷款，在某些地方，卖家是分批收到钱的，不知道现在修改没有。
赞同来自: 瀛幻想 、海边铁匠 、西风烈 、lifcspicer 、困了学索隆 、 、 、更多 »
我亏47万卖了天津南开学区房。租房住在国外可行，在国内你连个房子都没有还香什么，你觉得租房划算、香，可见你原本的底子就很薄弱了，经济上比较好的谁还在意这点蝇头小利，所以很多圈子你连进入的门槛都失去了，表面上朋友什么的蛮热乎的，可真要涉及经济时，人家都是规避你的。所以要综合考量，你没有房产那小孩讨老婆都成问题，谁会愿意跟一个无产户呢？若是真有亿万身家又怎么会无房呢？这个在国内是最现实的。当然，人都有各自的无奈，不是每个人经济条件都很好的。如果真的决定要一直租房子过日子，还是考虑海外吧，那边是有这个氛围的，特别是年轻人租房结婚也是常态，但是经济条件好了以后，就算外国人也是要买房子的。这个买房子不是傻子不傻子的问题，很多时候还是能代表一个人的实力的，不论国内还是国外。
现在租房住，太香了。
房子以后还能涨那是不可能的，租房这么便宜，傻子才买房
赞同来自: 瀛幻想 、lifcspicer 、冯囯勇 、w64657665 、黄一二更多 »
赞同来自: 黄一二
你家的地方，你最清楚，未来房价会跌吗？远期看还有拆迁更新的可能吗？这两个涉及未来本金能否收回。如果本金能收回，目前4%的收益率可以持有关键是就算出售拿回来的钱也不代表一定能增值，投资股市亏本也很正常，买理财收益越来越少，哪天耍赖皮亏损也有可能，买信托到期归0也很正常，你一个小人物又能怎样，这就是犹豫要不要卖的根本原因。如果拿回钱投资就能有确定性的、不错的回报，那早就卖了。现在拿着房产，听着网络铺天盖地的下跌论，所以好犹豫啊。想想股市519行情前，不也是天天喊跌吗，不是涨到6千多点了吗？所以，没有不可能，只有你想不到。我觉得运气真的很重要，还有人家不是总结过了吗？location location location
一般来说建议出售，已经赔了多少不重要，未来是继续赔还是能回本才重要
赞同来自: 黄一二
我相信人口流入的城市房价总有一天会创新高这个也不一定。人口流入还是要动态的看待，关键就在人是有主动性的。比如上海户口放开了，工作能找到比小城市更高的收入，房子能参加打新弄一套，子女能进更好的学校等等，人口不是又流过来了吗？所以，主要还是要看这个城市总体的产业，如果是给别人做配套的，不见得长期好，如果是核心的，肯定不会差。上海为什么不会差，你看有多少重要的核心产业在上海，什么高端装备制造业，什么生物产业、造车、造船、造飞机、港口、物流什么都有，得有多少城市的产业为之配套，甚至会产生溢出效应，所以这样的城市长远肯定不会差。或许你说像上海这样的城市能有几个？没错，从全世界来看也不多，所以当然要投资核心啊，那么多企业来上海投资不都是那些聪明脑袋评价过了吗？
当房东也有很多烦恼，租客风险，折旧，空置期，也很费精神。1、不能这样算的，若你大资金长期能有这个收益那还谈什么房产？这个收益若是大资金稳定产生的，那买个房子就像买个玩具，不是那么容易的，即使你能做到也并非普通人能做到，普通人大多投资多年都是亏损。2、一般人不会把所有的资产去投资，你录得的收益已经承担了非常高的风险了，如果运气不好呢？比如全仓亏损一半不也是很正常吗？所以大多人还是只能投资全部资产的一般，另一半买理财，这个才是大多数人的玩法，除非你是小资金。这样算要通过一半的资金+另一半的理财达到你这5年的收益，且近年股市并不好，你想你得花多少心思，你得有多大能力，并非普通人能行的。
最近5年运气还可以。录得15%，25%，42%，12%，12%，
赞同来自: 黄一二
天气不好，下午约了中介看房。中介是个拍视频有一定流量的小妹，能量很足，房源信息也很全，靠流量勉强保障跟以前差不多的生意。买房的话我觉得自住无所谓，按照个人能力就行。如果投资必须超级大城市，好的核心地段或周边待开发区，稍偏远的必须地铁沿线，真偏远的不要投资。非超级大城市不要投资，自住可以。主要是超级大城市的资源可以拖得起房地产，一般城市若遇到深度回调会比较惨。
聊天中大致获悉，现在次新房到手，比如开发商精装房还没住过，8-85折卖。最近5-6年入手的不亏钱根本没人买。普通二手房市场，基本上“市场价”8折报价才有客户看。
我也随便看看，如果房子装修底子好（比如豪宅，准豪宅），租售比到2%就考虑买下来，现在住的还不错，租售比1.5%多点，...
赞同来自: lifcspicer 、黄一二 、跑路皮皮
长沙最早的电梯房住宅，江景豪宅，95年开盘3980元，当年长沙天花板，20年后的今天市场价7000（ 目前旁边的新楼开盘2w），如果再过十年，会是什么价格，这个楼盘是继续折旧还是保值，不好判断。还有更重要的，卖房子后手里那么多钱是否有去处？如果能增值，鉴于房产短期不会快速增值，所以可果断卖掉。如果拿着钱找不到增值门路，那也没啥意思。房子目前是在走低阶段，但不代表今后就一定完蛋，网红开的大喇叭还是听听算了，试问他们那么行，有几人赚到钱了？理性的看在将来房子肯定还是很优质的资产，在低谷期可乘势换到大城市的核心地段或核心周边待开发地段，长期持有。我感觉在目前还未摆脱土地财政的状态下，房产很难大幅度下跌，目前经济发展大家也都知道，房产所涉及的上下游行业那么多，在经济中的地位显而易见，把股票总市值排序，你数数大多少公司都和房地产相关，所以不用杞人忧天。目前实际上房产下跌的也不多，只是由于房产氛围不好而导致买的人少，一旦氛围上来了买的人自然就来了，还有救市是很重要的因素不要忽略，就像2008年房产下跌，很多人不看好，也都说会跌到怎么怎么地，网红有个大牛牛天天吹跌，什么分析都头头是道，结果大家都看到了，可是换到核心区域持有房产的那些所谓的傻子们不知道翻了多少倍。目前也不要去羡慕这批人，红眼病不好，毕竟人家也承担了风险，现在又是再一次的考验，最终如何还得看个人魄力和运气。几十年来涨了这么多，稍微回调一点再正常不过了。
赞同来自: skyblue777 、黄一二 、塔塔桔
现在这年头，有人出价就不错了。虽然你这亏的有点多，但装修成本最多减半算。天气不好，下午约了中介看房。中介是个拍视频有一定流量的小妹，能量很足，房源信息也很全，靠流量勉强保障跟以前差不多的生意。
更不建议出租，租金敌不过以后的房价贬损。
要卖赶紧卖，好歹资金回笼了可以北交所打新。
聊天中大致获悉，现在次新房到手，比如开发商精装房还没住过，8-85折卖。最近5-6年入手的不亏钱根本没人买。普通二手房市场，基本上“市场价”8折报价才有客户看。
我也随便看看，如果房子装修底子好（比如豪宅，准豪宅），租售比到2%就考虑买下来，现在住的还不错，租售比1.5%多点，打个8折就差不多了。
经济不景气的情况下人口会加速往大城市集中。第一，在不景气的大环境下，所有企业都倾向于缩减开支、冻结人员招聘。只有极少数大城市能持续提供劳务派遣、业务外包、灵活用工等非常规工作机会。第二，大城市整体物价更低。以四川省为例，经销商处理临期、尾货等高度集中在成都市区（二三环那几个点）。DKNY、Calvin Klein之类的服装价格干到比优衣库还便宜，玻璃瓶星冰乐跟塑料瓶统一雅哈一个价。第三，大城市有更...请问成都哪里处理的ck比优衣库还便宜，想买
赞同来自: 黄一二
按照这个5%的跌幅， 一年就跌60%？ 我的理解错了吗没理解错，但负数复利是越跌越慢的，速度不变一年也就跌44%。随着政策变化速度可能会变。深圳已经跌掉40%了，数字上后面再跌44%，全价也就再跌26%。
赞同来自: 瀛幻想 、xgjxgq 、有点水的芦苇 、小吉米 、我心飞扬33 、 、更多 »
经济不景气的情况下人口会加速往大城市集中。第一，在不景气的大环境下，所有企业都倾向于缩减开支、冻结人员招聘。只有极少数大城市能持续提供劳务派遣、业务外包、灵活用工等非常规工作机会。第二，大城市整体物价更低。以四川省为例，经销商处理临期、尾货等高度集中在成都市区（二三环那几个点）。DKNY、Calvin Klein之类的服装价格干到比优衣库还便宜，玻璃瓶星冰乐跟塑料瓶统一雅哈一个价。第三，大城市有更...经济不景气的情况下人口会加速往大城市集中，这个结论值得商榷。
所有企业都倾向于缩减开支、冻结人员招聘，这是对的；一线城市工作机会相对小地方更多，也是对的。但是，同样是缩减20%的人员，四线城市原来有100个职位，20人被淘汰；一线城市，原来10000个职位，要淘汰2000人。再加上一线城市生活的刚性成本（主要是住房/房租）远大于三四线城市，因此2000人里离开一线城市的比例会大于20人里离开四线城市的比例，而离开的人会回到三四线城市。所以，经济不景气时，一线城市人口净流出量会远大于三四线城市。这对租房市场的影响很大，而房租又会影响房价的估值。
除了市场因素外，政策因素也有影响。《共同富裕：科学内涵与实现路径》一书里明确提到了共同富裕主要是要缩小三个差距，东西部区域差距、城乡差距、行业差距。
eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
赞同来自: 风收益险 、hongsun 、黄一二 、数据矿工
我从事房产中介快30年，现在也持有二线城市核心地段的房产，以前我一直认为房子可以一直波浪上涨，但这次的下跌速度及幅度让很多业主打消了持有房产的信心。现在很多按租金回报率来计算是否应该持有。你这套卖108万，租3500元，如果能稳定出租，年回报率约3.8％，大幅跑赢定存，理财等等。现在你自己测算，如果108万到你手上，你是否有能力稳稳盈利4％以上，这样答案就比较清楚了。想多了，小城市才有这种租售比，一是流动性差不好租，而是存在资产贬值预期。江苏好多这种小县城，看起来租售比不错，实际上投资赚不到钱。
赞同来自: 瀛幻想 、nimbus 、hantang001 、yanghongyong 、十袋几歪 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
出租更不是好主意，一旦出租过，更难卖上价钱，这也是很多人房子宁愿空置不出租的原因。
这个出租的价格，估计你乐观了，出租牵涉到长期性，住一年两年的搬走了，你还得找下家，而且大面积比小面积更难出租。即便目前出租价格还好，以后装修老化，出租价格会再降。
当房价上涨预期不存在时，除去自住，不建议持有投资房产。
赞同来自: 黄一二
我小时候我妈就常常和我说，“前半夜多想想别人，后半夜多想想自己”，这么多年来，我一直奉为圭臬。大家都在帮楼主出主意，我先来帮打算买楼主房子的人出出主意。1.我为什么要在当下买一套四线城市的房子？因为我要在这个四线城市上班，生活。我当下没有房子或者只有一个不大的房子，我想要更大的空间更好的承载家庭生活。2.为什么我要买一套240多平的高层复式房？在四线城市，面子问题关乎买房决策。如果我追求面子，我...
赞同来自: 瀛幻想 、grootxiao 、觅食的小鸟 、青山老祖 、非凡猪 、更多 »
房子优势：出门300米地铁口，高架桥 小学初中双学区 在郑州北边三环内，并不偏，
劣势：物业很差，房子保值太差，户型一般，朝北，小区没环境，
关键是前景实际上都是猜迷，谁都不能肯定的说涨还是跌。我投资房产30年了，过程风风雨雨也是在不确定中过来的。2008年上海买房220平方，有个地产上市公司老总分析来分析去建议别买，都分析到钢筋多少钱一吨了，实际上专业人士的眼光也未必好。最终我还是买下了，赚到3倍利润出手的，这个就是运气，真的谁都说不准。所以建议如果有能力投资的果断卖掉，没能力投资的把房子置换到核心区域也不会亏多少，现在卖出低、买进也...更早年投资房产时，我们那中介定论这个房子8000块到顶了，买的都是傻子。那时候我也不懂房子涨跌，反正觉得有钱就买着吧，而且那时还退税、贷款都方便，当时买了2套，现在这里10W元每平方，谁能想得到？所以都是运气，都是按照当时的收入情况，按照居住的需求，反正买了就买了，稀里马哈的就好了。现在也是同样的，不要预测房市，按照自己实际情况操作比较好。
赞同来自: 瀛幻想 、不解東風 、MHZY 、xgjxgq 、benhorse 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
做为专业投资人，你的卖出操作，应该和成本无关，仅仅与前景有关。关键是前景实际上都是猜迷，谁都不能肯定的说涨还是跌。我投资房产30年了，过程风风雨雨也是在不确定中过来的。2008年上海买房220平方，有个地产上市公司老总分析来分析去建议别买，都分析到钢筋多少钱一吨了，实际上专业人士的眼光也未必好。最终我还是买下了，赚到3倍利润出手的，这个就是运气，真的谁都说不准。所以建议如果有能力投资的果断卖掉，没能力投资的把房子置换到核心区域也不会亏多少，现在卖出低、买进也低。还要分析总体资产状况，手里有钱留着房子也是可以的，手里没钱卖掉房子增加点现金也不错。总体来说，核心区域肯定比周边好，还有要紧跟城市规划，比如规划中的地铁沿线等。国外也是一样，加州、西雅图、温哥华、多伦多前些年都不看好房市，就这几年核心区域不照样翻几倍的涨，今年才刚有见顶的趋势。我关注的万锦清华园前些年100-150W刀能入很好的房子，现在300W刀以下都不太能看中了，那些地方都是要地税的，不是照样涨。所以，房市真的看不准的。很多年前香港也是同样的，跌下去的不都涨回来了吗？我觉得把握地段，还有按照自己实力来决定持有房产还是持币吧。还有，总体看你这个房子太大，回报率不如小房子，出手率也不如小房子。如果是我持有这套房子，鉴于目前我不缺现金，所以会果断卖掉然后等价在核心区域置换一套2房持有。我也只能说是瞎说说，随便看看、不要当真。
赞同来自: 瀛幻想 、小主家的土豆 、adansmu 、黄一二
我小时候我妈就常常和我说，“前半夜多想想别人，后半夜多想想自己”，这么多年来，我一直奉为圭臬。分析的挺好，这套房子主要的问题就是在四线，如果在一线、二线城市拿着没有问题。还有就是房主是否有钱生钱的本事，别到时候拿着钱都亏完了，那亏就大了。还有一种，现在房价跌了卖掉是吃亏，但是房主是否考虑置换呢？置换一个核心区域的小房子拿着也不失为一种办法。我感觉房主不太会钱生钱，如果会投资那还考虑个啥。上文说的北交所打新还有套利都是有风险的，北交所也就这2个月行情好点，套利那都是老手，政策性风险、交易风险、经融动荡风险以及其他未知风险都是很多的。
大家都在帮楼主出主意，我先来帮打算买楼主房子的人出出主意。
1.我为什么要在当下买一套四线城市的房子？因为我要在这个四线城市上班，生活。我当下没有房子或者只有一个不大的房子，我想要更大的空间更好的承载家庭生活。
2.为什么我要买一套240多平的高层复式房？在四线城市，面子问题关乎买房决策。如果我追求面子...
赞同来自: 瀛幻想 、迈达斯蓝胖 、xgjxgq 、duiry 、小主家的土豆 、 、 、 、 、 、 、更多 »
京公网安备 11010802031449号