从先破后立等多个方面 看未来的房价底部

长期看未来房价底部应该房租收益维持在房价的3%左右,这是一条基本线,房租收益接近和到达这个区域,基本上可以认为房价到底部区间了。
其次决定房价的是由他的需求决定的。从先立后破看,学习新加坡保障性住房,未来保障性租赁住房会加大供给,还有保障性住房(目前政策看是土建+当地政府建造后的成本加上一点点微利卖给需要的人,此类房屋不得上市流通,还有只能回售给政府)此举从供应端进一步压缩了居民购房的欲望。举个例子吧 当年97年香港房价崩塌也有部分是当时董长官宣城要加大保障性住房供给。
廉价的公屋大量进入市场,导致房地产市场供给的急剧增加,加上亚洲金融危机所带来的影响,香港的楼价开始了跳楼式的下跌,在1997年的最高峰后楼价下跌达到一半,往后的三年都有着每年三成的跌幅。楼价在2003年跌至谷底,较1997年下跌逾七成。
参考的新闻https://ishare.ifeng.com/c/s/7p7wv5Hnur6
香港的经验可以作为一个参考。 如果保障性住房力度不大,政策上所谓的扩大居民消费便无从谈起了。
想了解保障性住房的观点的,可以参考
易纲去年9月份说的内容 基本上这篇内容价值千金 而且里面的电力改革估计也会实施。
https://mp.weixin.qq.com/s/Mtwo-WHVk-gD620yBGqCjw
从居民资产的角度 大部分人资产在房地产上加大保障性购房来说不是好消息,居民杠杠由分子和分母组成,房价下跌,导致分母变小,杠杠变相增加。大量保障房变相导致购房需求降低。
由于人口出生率断崖式增长,学区房高价难以维系,会导致学区房率先崩。大长期看更不利于房价,尤其是人口流出的三四线的房价。如果三四线保不住,一二线也难保吧。
其次是就业 ,目前就业环境 周工作时长目前看是增加的,这对于就业不是好消息。
投资端 清洁能源这块不行今年过剩的行业会有光伏风电 (预计24年光伏和风电装机量已经到达2030的目标了,由于光伏受储能成本过高,白天晚上潮汐发电影响稳定电网来说,目前来看不好)近期央企考核注重效益像光伏这种可能投资会减少,不怎么好。
综合来说 个人偏向于不乐观。化债的根本途径无非是通胀和汇率2种。希望今年能早点通胀,别进入通缩吧。
发表时间 2024-01-14 21:01     来自江苏

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jdmdm7

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按30年超长国债利率2.55%算
央行贴息 1个点
​地方政府补贴一些
目前城市租售比换算成1.2%
​叠加 按市场价6到7折左右批量回收房子算
​租房年化收益率在1.7到2%
​地方政府潜在租房收益在2.7到3%左右,
​以及预期的长期降国债的预期。
​加上地方政府对公共事业的涨价收益
​前提就业和工资相较于安全的基础上,现在是政府收房比较合适的接入点,只适合人口流入的城市(之前试点名单的35个左右城市)。
​租房容易了,谁还会买二手房呢 ?所以还是对二手房是利空~
​批量收房只是释放那些没有买房的 手中有钱把他们的钱拿出来刺激消费。
2024-05-16 23:20 来自江苏 引用
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jdmdm7

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北京调查工薪群体住房需求 年内安排配租配售保障房用地200万平米

《年度计划》显示,北京2024年计划安排各类住房用地1060公顷(1060万平方米),其中保障性住房用地460公顷。在保障性住房用地中,配租型和配售型保障性住房用地200公顷(200万平方米);在用地安排上,将引导保障性住房用地向重点功能区、轨道站点周边布局。

也就是说,2024年北京计划安排的各类住房用地中用于新建配租型和配售型保障性住房的用地占比近两成,但尚未明确配租型和配售型保障性住房用地的具体比例。
2024-05-15 13:14 来自江苏 引用
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小白律师

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我国商品房的土地使用权期限只有70年,考虑到70年房龄的房屋大多已经破败到无法居住,因此将70年后的房屋价值清零较为合适。
如果租售比只有3%,那么70年全生命周期的房租收入仅为房价的2.1倍。再考虑到高龄房屋的租金会显著低于新房和次新房甚至无法顺利出租的情况,那么全生命周期的房租收入将更加可怜,已经不具有投资价值,因此租售比只有达到5、6%以上才具有投资价值。
鉴于房租价格水平受市场平均工资影响,几乎不具有弹性,那么只能通过房价下降才能实现。

作为参考,国际通行的租售比为6%,这还是无限期产权的情况下。
2024-01-15 17:57 来自天津 引用
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草头荆

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房地产要持续跌很多年了。
2024-01-15 16:36 来自江苏 引用
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dmss

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有几个可以确定的发展方向。
1、人口变化,人口负增长,出生率不断创新低,人口平均39岁了,老龄化越来越严重。
2、房地产税,房地产税一定会征收,现在已经确认了18个城市做了数字化房地产税大模型。
3、经济环境,过去的高速发展模式已经结束了,cpi连续三个月负增长,要努力摆脱进入通缩时代。
4、中国到底有多少房子,2022年山东临沂国家电网统计,临沂市城区住房空置率39%。
2024-01-15 15:38修改 来自山东 引用
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量化投资先锋

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房子有两个矛盾问题:
1、四线城市人口数量明显不足,空置率非常不高,哪怕价格再低,都没有人买。(鬼城现象)
美国一些过气城市,也存在同样的问题,大量房子被废弃。
2、一线城市人口数量充足,大量低收入人群买不起房,只能租房。(贫富差异现象)
纽约也有大量人买不起房需要租房,纽约市也有保障性住房。
毕竟高收入人群也需要低收入人群的服务。

中国农村存在大量废弃房子,即使农村平均住房面积要远远高于城市住房面积,农民还在不断盖新房,废弃旧房。

中国同样会长期存在现象,一些地区大量房子被废弃,而一些地区,还有大量的人没有自有房子。
中国没有办法,采取同样政策,只能实行一城一策。

中国迄今为止,都没有完全放开对一线城市主城区限制。
一线城市限制越少,对其它城市抽血效应越大。
2024-01-15 15:25 来自陕西 引用
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gxlis

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房租收益维持在房价的3%对应的市盈率是33.3倍,看了下股王贵州茅台的市盈率才29倍,房租的成长性、确定性能超过茅台吗?房子不用维护吗?房子出租没有空置期吗?所以合理的房租收益率远远不止3%
2024-01-15 14:53修改 来自广东 引用
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weiyu888

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我还是觉得房价的底部在买房就是消费时。

比如深圳市中心的房子只要三五十万一套时,这个时候我就会去买几套,
因为我买辆车也要三五十万,而且车10年就报废。
三五十万的房子就算交房产税一年也就几千块钱,
比一辆车的开销还小,住几年不要了送人再换新房。
2024-01-15 14:29修改 来自广东 引用
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量化投资先锋

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深圳市住房发展 2023 年度实施计划
http://zjj.sz.gov.cn/attachment/1/1294/1294104/10579586.pdf

2023 年住房用地供应目标:
本年度计划供应居住用地 330 公顷,其中保障性住房用地125 公顷,商品住房用地 205 公顷。
2024-01-15 14:02 来自陕西 引用
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量化投资先锋

赞同来自: 明园 跑路皮皮

地方政府钱不会按商品房价买房,很多地方政府还甩卖商品房。

如果房子大幅度折价,政府才会收购。

主要是一二线城市。

鹤岗之类的房子很便宜,几万块钱就能买一套,就是搞保障房,谁住呢?

有人说保障房很少,二十年前,商品房也很少,很多人还在等等位福利分房。

任何发展模式,都不可能是永久性。

也不会在任何地方都搞保障性住房。
2024-01-15 13:50 来自陕西 引用
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骆驼1978

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以财力最雄厚的深圳为例,2023年之前计划完成的保障房数量,实际完成率不到20%,信个鬼。
2024-01-15 13:09 来自广东 引用
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wuxin126

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@appleround
保障房很多年了,统计下,有多少集友住上了保障房?或者你周边有多少认识的人住上了保障房?
坐标郑州,有社保,申请保障房半年到一年下来,很多同事都申请下来了,一人面积40平方,夫妻60平方,我也申请下来了,不过考虑下,还是高点买了房。后悔中
2024-01-15 12:41 来自河南 引用
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Xilana

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@骆驼1978
别相信什么保障房,那都是政策烟雾弹。首先,中国人均住宅已经50平米,从全国来说已经不缺房子,没必要建保障房;需要保障房的地方,是一线大城市,但这些地方已经没有合适的土地建设保障房。比如深圳,所谓的保障房就是把城中村统一收购、改造,做为保障房供应。但这并没增加市场的供应,反应提高了租房者的成本。不缺土地的地方,政府还想着卖地赚钱,现在地卖不出去了,公务员发工资都成问题,还让他拿出钱来建保障房,有这...
他们不想干有一万个理由,要说一线城市没地,这是不可能的,北京四到六环全规划上,按四环内的密度,能再容纳2000w人。

当然啦,无利不起早
2024-01-15 12:32 来自北京 引用
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appleround

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保障房很多年了,统计下,有多少集友住上了保障房?或者你周边有多少认识的人住上了保障房?
2024-01-15 12:18 来自上海 引用
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tangyin88

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@骆驼1978
别相信什么保障房,那都是政策烟雾弹。
首先,中国人均住宅已经50平米,从全国来说已经不缺房子,没必要建保障房;需要保障房的地方,是一线大城市,但这些地方已经没有合适的土地建设保障房。
比如深圳,所谓的保障房就是把城中村统一收购、改造,做为保障房供应。但这并没增加市场的供应,反应提高了租房者的成本。
不缺土地的地方,政府还想着卖地赚钱,现在地卖不出去了,公务员发工资都成问题,还让他拿出钱来建保障房,...
央行不是发PSL了嘛, PSL借给地方政府, 用来买商品房, 地方政府肯定是问国企或平台买, 钱就出来了. PSL利率2.x%, 几乎永续不用还本, 只要公租房的租金收益>PSL利率就好.
2024-01-15 12:10 来自上海 引用
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量化投资先锋

赞同来自: 明园 蝶之梦 Joybee 跑路皮皮 djc354133 凡先生更多 »

深圳保障房不会白给你。

华为和腾讯也开始房地产,住房主要华为和腾讯员工住的。还不是因华为和腾讯税交的多。

全国不缺房子,不代表一二线城市不缺房子。

一二线大量烂尾楼、法拍房卖卖不去,政府低价收购,转手做保障房出租。
原价房子没人要,五六折房子有人要。

卖地不行了,改收租不行吗?

收租不行了,再改收税。

政府搞钱,办法很多。
现在是一二线城市缺土地,三四线不缺土地。

一线城市卖地收入占比并不高,不然上海不会便宜低价土地出让给特斯拉。

三四线城市没有其它收入,很多地方只能依赖卖地收入。
有些地方政府已经开始减少编制。
2024-01-15 11:57 来自陕西 引用
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向往自由的懒人

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@骆驼1978
别相信什么保障房,那都是政策烟雾弹。
首先,中国人均住宅已经50平米,从全国来说已经不缺房子,没必要建保障房;需要保障房的地方,是一线大城市,但这些地方已经没有合适的土地建设保障房。
比如深圳,所谓的保障房就是把城中村统一收购、改造,做为保障房供应。但这并没增加市场的供应,反应提高了租房者的成本。
不缺土地的地方,政府还想着卖地赚钱,现在地卖不出去了,公务员发工资都成问题,还让他拿出钱来建保障房,...
三线及以下城市其实空置率很高,这些城市的保障房建起来只会进一步压垮当地的房价。
2024-01-15 11:26 来自浙江 引用
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骆驼1978

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别相信什么保障房,那都是政策烟雾弹。

首先,中国人均住宅已经50平米,从全国来说已经不缺房子,没必要建保障房;需要保障房的地方,是一线大城市,但这些地方已经没有合适的土地建设保障房。

比如深圳,所谓的保障房就是把城中村统一收购、改造,做为保障房供应。但这并没增加市场的供应,反应提高了租房者的成本。

不缺土地的地方,政府还想着卖地赚钱,现在地卖不出去了,公务员发工资都成问题,还让他拿出钱来建保障房,有这个可能吗?
2024-01-15 11:18 来自广东 引用
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东北永吉

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戴维斯双杀,熊市不言底。
2024-01-15 11:08 来自吉林 引用
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我心飞扬33

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不要看表面
不是钱的问题,前几十年的年轻人什么时候有钱过?房价还不是涨了几十年
也不是不想买房的问题,谁不想住更好的房子?

现在是信心问题,是看不到顶层的振臂一呼的气势,看不到强有力的政策信心
简单来说,是看不到【全力发展经济】的政策信号,只看到这个不准,那个不准
2024-01-15 11:03修改 来自广东 引用
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量化投资先锋

赞同来自: 影约 好奇心135 冬季在冬季

购房不能光有欲望,更需要能力。

三四线城市,面临人口下降和人口外溢双从压力。

一二线城市的房价,明显大部分工薪阶层买不起,能住保障性住房就不错了。
一二线城市并不是房子多了,而是买不起的问题。
只有一二线城市才建保障房,三四线城市不会建保障房。

搞清洁能源,不是靠卖电挣钱,而是靠卖碳积分挣钱。

比如特斯拉卖车是亏钱的,卖碳积分是挣钱的。

中国可能未来全球最大碳排放交易市场。

2024-01-15 10:58 来自陕西 引用
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红糖饼

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现在房租都跌了
2024-01-15 10:33 来自山东 引用
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foammaster

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对于一二线城市的核心区域,我同意未来房价底部应该房租收益维持在房价的3%左右,好歹这些房产还是一个可保值的资产,这意味着房价可能还要跌50%。可惜,目前租金房价同步下跌,出租收益率并没有提高的趋势。

在人口持续萎缩的大趋势下,有些房产即使现在有年化5%的出租收益率,但也不能保证房价已经触底。日本有些老旧房产的出租收益率近10%,中国人蜂拥抢购,但为什么大部分日本人无动于衷?
2024-01-15 10:22 来自上海 引用
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jdmdm7

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@聪明豆
不知道房子分不分投资需求和刚性需求?刚性需求对房价有影响吗?还是这两种需要对房价的影响各占百分之几不同?刚性需求的无论什么时候都希望房价下跌吧?如果买房的目的只是居住的话这部分人买了房会提心房屋的价值下降吗?反正他们只能住也卖不了?
易纲对保障性住房的表述是 通过推动保障性住房的来扩大消费,那基本上是普惠性质的,而且应该是大面积的,否则无法做到扩大消费这个目的。学习新加坡那肯定带有普惠性的。
2024-01-15 10:17 来自江苏 引用
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聪明豆

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不知道房子分不分投资需求和刚性需求?刚性需求对房价有影响吗?还是这两种需要对房价的影响各占百分之几不同?刚性需求的无论什么时候都希望房价下跌吧?如果买房的目的只是居住的话这部分人买了房会提心房屋的价值下降吗?反正他们只能住也卖不了?
2024-01-15 10:06 来自天津 引用
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deepocean

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这帖子若三年前发,会被喷死
2024-01-15 09:27 来自广东 引用
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小辉哥777

赞同来自: williamaa911

题话外哈,香港97年暴跌了,然后这几年又涨到天上去了。。。
2024-01-15 09:19 来自上海 引用
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x8410

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我们这有5%以上租金的房子 欢迎来炒底
商住房有8%以上的 欢迎来炒底
2024-01-15 09:05 来自福建 引用
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jdmdm7

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@急先锋
问题是收入端稳不住,房租也会下滑。
所以呀 得避免这种螺旋通缩
2024-01-15 08:52 来自江苏 引用
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raman

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关键大地主卖地价多少
2024-01-15 08:31 来自福建 引用
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急先锋

赞同来自: 王旁青头兼五一 春秋战国 yanghongyong

问题是收入端稳不住,房租也会下滑。
2024-01-15 07:37 来自天津 引用
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ltj1379

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马克一下
2024-01-15 00:26 来自福建 引用
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陶富

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放大15年才能看到底部,
2024-01-15 00:14 来自湖南 引用
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离宝宝

赞同来自: 水光接天 yanghongyong

房租3%是指几线城市呢?是不是目前这个值越高的房子未来潜力越大呢?你选股票会市盈率排个顺序挑最低的买吗?很多时候一件东西涨不是因为低估,跌也不是因为高估,关键在于核心逻辑,这个核心逻辑必须是一个更大的周期
2024-01-14 22:51 来自四川 引用

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