这样做起码有3个好处:
一是实现居者有其屋。即使现在的房价已经足够便宜,但也仅仅是相对高点,买不起的家庭仍旧买不起;
二是房地产继续作为引擎,带动整个产业链。只不过以前的甲方是豪宅,现在的甲方是廉租房,但需要的材料并不会减少;
三是给了房地产时间换空间的机会,用买房者的逐渐减少,实现自主降低杠杆的目的。它们并不值得可怜,但直接拍死的恶果,已然显现。
但这只是我个人的一点想法,没从事过房地产行业,不知道思路是否可行。
我们所说的买房,其实只是买的土地上的房子。目前有个大杀器,就是超高层建筑,比如20层以上的,等到破旧不堪,危楼,你的房子将会不值钱。什么?你还有块地呢。几十户人,实际占地80平米,地就给你们业主分了吧。倒塌了要业主一起同意建一栋。那么几十年之后,你觉得能够凑齐多少人?凑齐了人数,又要出钱盖房子,不一定每一个都愿意。有人出国了,有人回老家了,有人失踪了。你留给孙子的房产证到时只是一张废纸。没有政府部门配合,可能连搬走的那个邻居的电话都搞不到,更别说通知他来协商重建事宜了。
2楼那户就是不愿意出钱(也可能实在没钱),能怎么着,建了1楼直接建3楼?拆迁的时候政府强力都不一定推得下去,最后还要X势力出来威逼利诱才得以进行,指着个人干成这事儿?房子都到期了,业主可能也七八十了,谁敢没事儿找事儿动他一下?
随后在 21-23 年的时候,很多开发商的自持项目通过 Reits 完成了实际上的产权转让,比如深圳安居那个 Reits 里面的资产
跟楼主提的方案顺序反了一下,北京、深圳、杭州等地可能后期还会有大量的此类房产打包成 Reits 出售
但我觉得大家应该知道,现在房地产行业的问题不在房地产本身
一月份喊的震天响的保障房建设,现在也绝口不提了。保障房和商品房是此消彼长的,利益是相冲突的。几年前专家在电视上鼓吹六个钱包凑首付,没有一个人出来说应该给这种家庭保障房。没有邓小平当年南巡讲话谁不改革谁下台的魄力,保障房很难有大的推进 。六个钱包真是颠覆,这言论一出来,真的是疯了。
保障房去年不是深圳要把城中村改成公租房嘛,骂声一片,明眼人都知道zf只是想捞钱而已。
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您说的第一第二点,都是钱的问题,因此我认为,借用reits工具,是否可以解决资金的问题。其次,您说的带动经济不可能是廉租房,这个我承认,但盖一个改善房和一个廉租房,用的沙子水泥钢筋是相同的,不需要它带动经济,只需要用来带动产业链。房地产的问题,并不是资金问题,而是财富的问题;reits只是一个工具。
房地产也不是水泥钢筋的问题,水泥钢筋只是表面,也带动不了产业链。
简单一个例子,廉租房的人会装修吗?用电风扇、普通空调、优质空调、还是中央空调?会带动产业升级吗?再进一步说,廉租房就象当年的人民公社,看似都好,人人有份,但最终,谁也不会为此而努力。
再说一次,全国来看,房子总量上是过剩,那只说水泥钢筋的“产业链”有意义吗?只能说,这是对房地产重要性或效用的不理解
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最开始,搞房地产的时候,商品房仅仅只是市场供应的一个种类,还是有你说的那些保障房,各种各样类型的房子,但是最后,市面上就剩商品房了,这个也很好理解,那些保障房他就不赚钱,还要补贴。而且也不能保证一定能被用于保障人群。而商品房一把就把钱收到了70年后,典型的事少钱多。而且5年一届,地方政府也没有任何的动力去管后面的事情。
而且在房价暴涨的阶段,你把房价控制的好,并不一定算是好事。周围一圈城市房价都涨,就你不涨,这是个什么事,你这边的人相对变穷了。购买力还下降了,城市核心资产有被抄底的风险。
一切的乱相都是起源于ZF的思路,当初就是想着割一把韭菜挣快钱,就没想过这么长远的事情,或者说想过了但还是选择相信后人的智慧。
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但计划再完美,抵不了执行时不知会成啥样;
一般都会反着来,因为没有平衡,更无制衡,结局你也看到了;
自然界生态平衡这个用在人文社会也是通用的,人类活动也囊括在生态平衡中,只因你我活得太短,看不到整个过程与最后的再平衡;
怎么说呢,说深了不行,说浅了没意思,
后面是失衡后的进程,再分配再平衡,总之,要系好安全带;
你我皆凡人,随波逐流,不逆势而行是生存之道;
有些预见,提前站位,是上道;
其他,就随意咯,你说的那些事,就是关我们屁事;
第一个,廉租房方面,政策面已经在做,但需要时间,同时也因为调控,没有钱。中国最大的可能,也只能实现有限度的居者有其屋,整个中国市场的供应是够且过度的,但不可能个个在北上深居者有其屋。您说的第一第二点,都是钱的问题,因此我认为,借用reits工具,是否可以解决资金的问题。其次,您说的带动经济不可能是廉租房,这个我承认,但盖一个改善房和一个廉租房,用的沙子水泥钢筋是相同的,不需要它带动经济,只需要用来带动产业链。
第二个,不敢放开改善性住房,怕贫富差距大,引发执政风险。不放开的同时要控制,就直接全部拍死,政策性房屋供应也没有钱,整个经济也不好。
最后,带动经济不可能是廉租房,那没有财富效应,只是纯粹的制造业,没多大用处
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实际情况是,即使不考虑房屋折旧,目前国内普通商品住宅的租售仍然比非常低,正常情况下不会超过3%,大部分甚至不超过2%。而同时,普通债权投资者的长期投资收益预期仍然超过5%,至少也要高于4%。
那么问题就来了:
就算不考虑房屋折旧和管理费用,如果 REITs 的利率定到这么低(%3-),有普通投资者愿意投资这样的 REITs 吗?
就算不考虑房屋折旧和管理费用,如果把廉租房的租售比定到普通投资者期望值(4%+),有普通人愿意租住这样的廉租房吗?
所以,目前国内房地产的核心问题,依然是房价太贵了。。。
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第一、你可以把当今朝廷看成一个超级股份公司,你翻开公司法的定义:以盈利为目的。他们盖廉租房的土地成本、配套成本和建安成本绝大多数都必须通过融资,你的租金收入绝对无法覆盖这个资金成本,更不要说还本,那么发REITS毫无意义,他们没有动力干这种亏本生意。
第二,凡是这种大规模的政府投资,里面的跑冒滴漏远远超过你的想象,最后盖出来的数量、品质和盖房的速度,都绝对跟不上需求。你可以参考90年代以前国企分房是个什么样子。
第三,哪怕最后房子盖好了,大部分绝对会成为权力寻租的工具。
虽然民营房企问题也很多,但是今天房地产市场几乎崩盘的局面不是民企本身造成的,而是市场化程度太差,权力对市场干涉太多造成的。
第二个,不敢放开改善性住房,怕贫富差距大,引发执政风险。不放开的同时要控制,就直接全部拍死,政策性房屋供应也没有钱,整个经济也不好。
最后,带动经济不可能是廉租房,那没有财富效应,只是纯粹的制造业,没多大用处