有无从事房地产行业的朋友,指教我的一个观点

假设当年的政策不是三条红线,而是由国有券商发行reits,融资的钱分给国企,用来盖90或者80㎡,甚至60㎡的廉租房,以满足群众的住房需求,然后用租金支付reits利息。而改善型住房,沿用市场经济的政策,完全由供需调价。

这样做起码有3个好处:
一是实现居者有其屋。即使现在的房价已经足够便宜,但也仅仅是相对高点,买不起的家庭仍旧买不起;
二是房地产继续作为引擎,带动整个产业链。只不过以前的甲方是豪宅,现在的甲方是廉租房,但需要的材料并不会减少;
三是给了房地产时间换空间的机会,用买房者的逐渐减少,实现自主降低杠杆的目的。它们并不值得可怜,但直接拍死的恶果,已然显现。

但这只是我个人的一点想法,没从事过房地产行业,不知道思路是否可行。
发表时间 2024-05-03 21:04     来自河北

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Xilana

赞同来自: 去情绪化 为之奈何

@nvidia
我们所说的买房,其实只是买的土地上的房子。目前有个大杀器,就是超高层建筑,比如20层以上的,等到破旧不堪,危楼,你的房子将会不值钱。什么?你还有块地呢。几十户人,实际占地80平米,地就给你们业主分了吧。倒塌了要业主一起同意建一栋。那么几十年之后,你觉得能够凑齐多少人?凑齐了人数,又要出钱盖房子,不一定每一个都愿意。有人出国了,有人回老家了,有人失踪了。你留给孙子的房产证到时只是一张废纸。
没有政府部门配合,可能连搬走的那个邻居的电话都搞不到,更别说通知他来协商重建事宜了。
2楼那户就是不愿意出钱(也可能实在没钱),能怎么着,建了1楼直接建3楼?拆迁的时候政府强力都不一定推得下去,最后还要X势力出来威逼利诱才得以进行,指着个人干成这事儿?房子都到期了,业主可能也七八十了,谁敢没事儿找事儿动他一下?
2024-05-05 22:01 来自北京 引用
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四时自由

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你要按廉租房收租金的思路,还不如搞廉售房收房产税回本快呢。但是这种细水长流的活儿,哪有大项目大投资来钱快。
2024-05-05 14:06 来自河北 引用
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慢加仓

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劝失足者从良,想的太多了吧
2024-05-04 17:15 来自江苏 引用
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ejgnejf

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以前干房地产,其实早在 16 年的时候,地产商就已经开始做原则上只能租赁的自持产权项目了,目的就是“为了低收入群体好”

随后在 21-23 年的时候,很多开发商的自持项目通过 Reits 完成了实际上的产权转让,比如深圳安居那个 Reits 里面的资产

跟楼主提的方案顺序反了一下,北京、深圳、杭州等地可能后期还会有大量的此类房产打包成 Reits 出售

但我觉得大家应该知道,现在房地产行业的问题不在房地产本身
2024-05-04 15:56 来自浙江 引用
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seancai110

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@炒股牛散
一月份喊的震天响的保障房建设,现在也绝口不提了。保障房和商品房是此消彼长的,利益是相冲突的。几年前专家在电视上鼓吹六个钱包凑首付,没有一个人出来说应该给这种家庭保障房。没有邓小平当年南巡讲话谁不改革谁下台的魄力,保障房很难有大的推进 。
六个钱包真是颠覆,这言论一出来,真的是疯了。

保障房去年不是深圳要把城中村改成公租房嘛,骂声一片,明眼人都知道zf只是想捞钱而已。
2024-05-04 15:55 来自广东 引用
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nvidia

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我们所说的买房,其实只是买的土地上的房子。

目前有个大杀器,就是超高层建筑,比如20层以上的,等到破旧不堪,危楼,你的房子将会不值钱。

什么?你还有块地呢。

几十户人,实际占地80平米,地就给你们业主分了吧。倒塌了要业主一起同意建一栋。
那么几十年之后,你觉得能够凑齐多少人?
凑齐了人数,又要出钱盖房子,不一定每一个都愿意。有人出国了,有人回老家了,有人失踪了。

你留给孙子的房产证到时只是一张废纸。
2024-05-04 15:36 来自广东 引用
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东篱看南山

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关键看房价与收入脱离多少,整这么多花活无非是想延长高房价而已。
2024-05-04 14:10 来自北京 引用
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xueshen

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@lywsqf
不用想太多太深。就把房市当成股市,长牛20年后总得深幅回调一下吧。洗洗更健康。
股市割散户韭菜,房市割买房人的韭菜。我被割了两次呀。必须退出股市了。
2024-05-04 12:08 来自河南 引用
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超越小我

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楼主呀
你发帖子是以一个假设为前提

这个假设根本就不可能有啊
2024-05-04 11:22 来自湖南 引用
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lywsqf

赞同来自: xueshen KEscold 好奇心135

不用想太多太深。就把房市当成股市,长牛20年后总得深幅回调一下吧。洗洗更健康。
2024-05-04 10:28 来自江苏 引用
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光速星空

赞同来自: seancai110 xueshen 好奇心135

@为之奈何
您说的第一第二点,都是钱的问题,因此我认为,借用reits工具,是否可以解决资金的问题。其次,您说的带动经济不可能是廉租房,这个我承认,但盖一个改善房和一个廉租房,用的沙子水泥钢筋是相同的,不需要它带动经济,只需要用来带动产业链。
房地产的问题,并不是资金问题,而是财富的问题;reits只是一个工具。
房地产也不是水泥钢筋的问题,水泥钢筋只是表面,也带动不了产业链。
简单一个例子,廉租房的人会装修吗?用电风扇、普通空调、优质空调、还是中央空调?会带动产业升级吗?再进一步说,廉租房就象当年的人民公社,看似都好,人人有份,但最终,谁也不会为此而努力。
再说一次,全国来看,房子总量上是过剩,那只说水泥钢筋的“产业链”有意义吗?只能说,这是对房地产重要性或效用的不理解
2024-05-04 10:18 来自广东 引用
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ligang83

赞同来自: xueshen KEscold

击鼓传花总有停的那天,只是以什么方式停而已
2024-05-04 09:41 来自山西 引用
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xueshen

赞同来自: 好奇心135

市场化、法制化才能解决一切问题。

可是。。。。一切都成了废话。
补充一句,按楼主设想,就没找出房地产市场的病根,能解决问题?别异想天开了。
2024-05-04 09:34修改 来自河南 引用
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炒股牛散

赞同来自: 慧生 bobbyjisi seancai110 gaicibi xueshen更多 »

一月份喊的震天响的保障房建设,现在也绝口不提了。保障房和商品房是此消彼长的,利益是相冲突的。几年前专家在电视上鼓吹六个钱包凑首付,没有一个人出来说应该给这种家庭保障房。没有邓小平当年南巡讲话谁不改革谁下台的魄力,保障房很难有大的推进 。
2024-05-04 08:52 来自广东 引用
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walkinsky

赞同来自: bobbyjisi 明园 hshpangpang

不是房地产的从业者,但是也算经历过这个房产周期。
最开始,搞房地产的时候,商品房仅仅只是市场供应的一个种类,还是有你说的那些保障房,各种各样类型的房子,但是最后,市面上就剩商品房了,这个也很好理解,那些保障房他就不赚钱,还要补贴。而且也不能保证一定能被用于保障人群。而商品房一把就把钱收到了70年后,典型的事少钱多。而且5年一届,地方政府也没有任何的动力去管后面的事情。
而且在房价暴涨的阶段,你把房价控制的好,并不一定算是好事。周围一圈城市房价都涨,就你不涨,这是个什么事,你这边的人相对变穷了。购买力还下降了,城市核心资产有被抄底的风险。
一切的乱相都是起源于ZF的思路,当初就是想着割一把韭菜挣快钱,就没想过这么长远的事情,或者说想过了但还是选择相信后人的智慧。
2024-05-04 08:40 来自上海 引用
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数据矿工

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@eugeneshi
说啥都没用,这一波唯一解决的办法就是快速打压,一年跌50%推倒重来
上手术台是最快解决问题的方法,越拖只会问题越严重,担心的是上了手术台后会不会下不来了。
2024-05-04 00:03 来自上海 引用
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春秋战国

赞同来自: xueshen duckliu

假设当年“”,政策大事,话说你怎么这么闲?

果然是女人决定小事,比如家里的一切,男人决定大事,比如谁当美国总统。
2024-05-03 23:47 来自福建 引用
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pppppp - +---++--+-+++++++++++

赞同来自: 北方的空地 Timgogo seancai110 理想已实现 明园 alextttttt xdynaudio newbison xueshen 天剑无名 为之奈何 好奇心135更多 »

苏联老大哥比你计划的还要详尽;
但计划再完美,抵不了执行时不知会成啥样;

一般都会反着来,因为没有平衡,更无制衡,结局你也看到了;

自然界生态平衡这个用在人文社会也是通用的,人类活动也囊括在生态平衡中,只因你我活得太短,看不到整个过程与最后的再平衡;

怎么说呢,说深了不行,说浅了没意思,
后面是失衡后的进程,再分配再平衡,总之,要系好安全带;

你我皆凡人,随波逐流,不逆势而行是生存之道;
有些预见,提前站位,是上道;
其他,就随意咯,你说的那些事,就是关我们屁事;
2024-05-03 23:58修改 来自上海 引用
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johnhsu

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醒醒,国内早不缺房子了。
2024-05-03 23:37 来自上海 引用
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eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员

赞同来自: zhanghui1224

说啥都没用,这一波唯一解决的办法就是快速打压,一年跌50%推倒重来
2024-05-03 23:03 来自江苏 引用
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量化投资先锋

赞同来自: 花过水无痕 明园 有木石心

只有35个特大一二线城市才有保障性住房,至于三四线城市就没有保障性住房。

保障性住房并不代表一定是新开发楼盘,也可能折价收购法拍房或者烂尾楼,或者改建房。

一二线城市只有特殊人群才能买得起商品房,普通人只能去住保障性住房。

三四线城市明显房地产过剩。生育率下降,人口外溢,流向一二线城市。

房地产不可能继续作为经济引擎,能不拖累经济就不错了。
2024-05-03 22:55修改 来自陕西 引用
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为之奈何

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@daohong
不才在房地产这个行业里面核心部门做了十几年,而且是最大的那些公司,可以简单聊几句。
第一、你可以把当今朝廷看成一个超级股份公司,你翻开公司法的定义:以盈利为目的。他们盖廉租房的土地成本、配套成本和建安成本绝大多数都必须通过融资,你的租金收入绝对无法覆盖这个资金成本,更不要说还本,那么发REITS毫无意义,他们没有动力干这种亏本生意。
第二,凡是这种大规模的政府投资,里面...
唉,说白了,还是短视、太贪导致的。
掏空了未来几十年的财政收入,突然刹车,又没了新的财税来源。
2024-05-03 22:33修改 来自河北 引用
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为之奈何

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@陪伴成长
你这个观点的关键是:廉租房的收入,是否能够覆盖 REITs 的利息?
实际情况是,即使不考虑房屋折旧,目前国内普通商品住宅的租售仍然比非常低,正常情况下不会超过3%,大部分甚至不超过2%。而同时,普通债权投资者的长期投资收益预期仍然超过5%,至少也要高于4%。
那么问题就来了:
就算不考虑房屋折旧和管理费用,如果 REITs 的利率定到这么低(%3-),有普通投资者愿意投资这样的 REITs 吗?...
银行的大额存单,常常售罄。
不能把集思录会员的预期,照搬到大爷大妈的预期。
3%的无风险固定收益,现在已经很少见了。
2024-05-03 22:31 来自河北 引用
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为之奈何

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@光速星空
第一个,廉租房方面,政策面已经在做,但需要时间,同时也因为调控,没有钱。中国最大的可能,也只能实现有限度的居者有其屋,整个中国市场的供应是够且过度的,但不可能个个在北上深居者有其屋。
第二个,不敢放开改善性住房,怕贫富差距大,引发执政风险。不放开的同时要控制,就直接全部拍死,政策性房屋供应也没有钱,整个经济也不好。
最后,带动经济不可能是廉租房,那没有财富效应,只是纯粹的制造业,没多大用处
您说的第一第二点,都是钱的问题,因此我认为,借用reits工具,是否可以解决资金的问题。其次,您说的带动经济不可能是廉租房,这个我承认,但盖一个改善房和一个廉租房,用的沙子水泥钢筋是相同的,不需要它带动经济,只需要用来带动产业链。
2024-05-03 22:27 来自河北 引用
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lancew

赞同来自: 北方的空地 好奇心135

不用三个红线,怎么把大批的民营地产给加速挤兑并降杠杆减少社会风险啊,这个市场将来是国企和央企的,这才是战略目标。

另一个战略目标就是保住房价和地价,在掌控土地市场的前提下,这个其实也不算太难,肉在自己锅里,想吃等把闲人打发走了再吃。

至于廉租房或保障房,好点的城市一点搞廉租房的动力都没有,那真是白花花的银子都浪费了。现实中大比例的保障房都是定向给了拆迁户和某些部门,也算是完成了指标了。
2024-05-03 22:26 来自北京 引用
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陪伴成长

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你这个观点的关键是:廉租房的收入,是否能够覆盖 REITs 的利息?

实际情况是,即使不考虑房屋折旧,目前国内普通商品住宅的租售仍然比非常低,正常情况下不会超过3%,大部分甚至不超过2%。而同时,普通债权投资者的长期投资收益预期仍然超过5%,至少也要高于4%。

那么问题就来了:

就算不考虑房屋折旧和管理费用,如果 REITs 的利率定到这么低(%3-),有普通投资者愿意投资这样的 REITs 吗?

就算不考虑房屋折旧和管理费用,如果把廉租房的租售比定到普通投资者期望值(4%+),有普通人愿意租住这样的廉租房吗?

所以,目前国内房地产的核心问题,依然是房价太贵了。。。
2024-05-03 22:16修改 来自上海 引用
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daohong

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不才在房地产这个行业里面核心部门做了十几年,而且是最大的那些公司,可以简单聊几句。
第一、你可以把当今朝廷看成一个超级股份公司,你翻开公司法的定义:以盈利为目的。他们盖廉租房的土地成本、配套成本和建安成本绝大多数都必须通过融资,你的租金收入绝对无法覆盖这个资金成本,更不要说还本,那么发REITS毫无意义,他们没有动力干这种亏本生意。
第二,凡是这种大规模的政府投资,里面的跑冒滴漏远远超过你的想象,最后盖出来的数量、品质和盖房的速度,都绝对跟不上需求。你可以参考90年代以前国企分房是个什么样子。
第三,哪怕最后房子盖好了,大部分绝对会成为权力寻租的工具。
虽然民营房企问题也很多,但是今天房地产市场几乎崩盘的局面不是民企本身造成的,而是市场化程度太差,权力对市场干涉太多造成的。
2024-05-03 22:12 来自四川 引用
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光速星空

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第一个,廉租房方面,政策面已经在做,但需要时间,同时也因为调控,没有钱。中国最大的可能,也只能实现有限度的居者有其屋,整个中国市场的供应是够且过度的,但不可能个个在北上深居者有其屋。
第二个,不敢放开改善性住房,怕贫富差距大,引发执政风险。不放开的同时要控制,就直接全部拍死,政策性房屋供应也没有钱,整个经济也不好。
最后,带动经济不可能是廉租房,那没有财富效应,只是纯粹的制造业,没多大用处
2024-05-03 21:57 来自广东 引用
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kenwhale

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你这不就是政府开发保障房的思路吗,只是没用reits,而是政府直接投资出钱。。实际上这轮最大的问题就是把房价炒得太高了,导致需求跟不上,不针对这个,什么办法都白搭。
2024-05-03 21:42 来自广东 引用
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newbison

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不要空想了!

地方政府的首要目的是卖地,价格越高越好,卖得越多越好。
2024-05-03 21:37 来自上海 引用

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