Edge
Chrome
Firefox
130平米售价1300万，按照我的投资业绩，长期应该可以做到不低于5%的收益。那一年就是65万。如果把这一年65万用在提升居住品质上，比如3万/月租个房，2万/月找两个保姆，是不是更有性价比？
Twenty - 助力中国半导体技术突围
这是我看到的最有说服力的估值模型。另外，我们在提到租金的时候，应该在租金中剔除装修折旧。
如果用现金流折现模型给房产估值，房产价值应该等于存续期内的租金总折现值，为了便于计算和理解，假设折现利率正好等于租金增长率，房产存续期等于50年(50年后残值为0)，那么房产价值就等于当期租金的50倍。看到了吗，这种情况下合理租金收益率跟利率没有一点关系，它对应的是房产存续期的倒数。那么利率的影响到哪里去了？因为利率对应的是租金增长率，它跟租金增长率正好对消了。
所以，跟利率对应的，应该是通胀率和经济增长率，或者收入增长率和房租增长率，而不是当期的租金收益率。利率是对未来现金流的折现率，利率越高就要求未来收入的增长率也越高(实际也是如此，高增长高通胀环境下会有高利率)，如果预期的房租增长率显著高于利率，那么房产就应该获得一个较高的估值，反之预期的房租增长率接近甚至低于利率，那么房产就应该获得一个较低的估值。重要的是预期的房租增长率跟利率之间的差值，而不是利率本身，即使利率很低但预期的房租增长率更低，那么房产的估值就不应该高。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
纯粹政府拿钱出来把房子拆了给与补偿太少了，几乎可以忽略不计。还有一个就是改善的需求了，人口不变，人均住宅面积增加了。这样也是象茅台喝掉一样，毕竟由简入奢易，由奢入简难啊。^-^
就像a股纯回购注销的太少了一样。
毕竟市场需要从股市拿钱，政府需要从房地产上拿钱。
房子每年也要卖掉一些的吧？还要倒掉一些。房子卖掉和你卖掉手中的股票有什么区别？ 本质上数量并没有减少，只是所有人换了，换了别人接手你手中的房子/股票。
股票只有注销掉才减少。房子只有拆掉并且不多造房子才减少。
股票注销掉需要公司自身造血能力强，有钱回购注销股份。
房子拆掉并且不多造房子需要政府本身税收能力强，不依赖土地收入。
茅台毕竟每年还能喝掉一部分，总算有点消耗，但总体也不太行了。房子每年也要卖掉一些的吧？还要倒掉一些。
房子每年没有消耗，只有新增，未来会越来越多。总体肯定是不太行的。
但是，总体不太行的情况下，总有新房出来，新的房子总是更好的，更好就代表更贵了。
就像18岁的女孩子总是更好，也更贵。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
赞同来自: shaolinzh
茅台毕竟每年还能喝掉一部分，总算有点消耗，但总体也不太行了。其实也消耗一部分，拆迁了改其他用途
房子每年没有消耗，只有新增，未来会越来越多。总体肯定是不太行的。
但是，总体不太行的情况下，总有新房出来，新的房子总是更好的，更好就代表更贵了。
就像18岁的女孩子总是更好，也更贵。
赞同来自: 雷神2019
非常赞同骆驼大佬的这个数据，我这边据我观察也是这样，同一地点的楼盘，30年差价差不多是1倍，价格折旧大约2%每年，现阶段没有4%的租金回报率根本不划算。但是很多人鼓吹比银行理财高的租金，有投资价格，我差点被洗脑
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
我想表达的意思是高净值人群的信息渠道远不是我们普通人能比的。贫穷限制了想象，完全想不出上亿资金的人，怎么思考投资问题。
要达到豪宅的标准，得是大几千万乃至上亿的标的。
而购买多套这种标的的，这资金就得几个亿甚至数十亿，哪怕使用杠杆资金，自有资金也得几个亿。
这和普通人普通家庭东凑西凑按揭贷款完全不一样。
他们这个资金体量能这么往里冲，肯定是权力中心发出了某种信号了。
我想表达的意思是高净值人群的信息渠道远不是我们普通人能比的。哦，这个太厉害了。我还停留在买了几百万信托暴雷的高净值人群概念里。不用往里冲吧，有点成交量就能拉涨停的感觉。
要达到豪宅的标准，得是大几千万乃至上亿的标的。
而购买多套这种标的的，这资金就得几个亿甚至数十亿，哪怕使用杠杆资金，自有资金也得几个亿。
这和普通人普通家庭东凑西凑按揭贷款完全不一样。
他们这个资金体量能这么往里冲，肯定是权力中心发出了某种信号了。
互为因果，是自我实现还是武当梯云纵我想表达的意思是高净值人群的信息渠道远不是我们普通人能比的。
要达到豪宅的标准，得是大几千万乃至上亿的标的。
而购买多套这种标的的，这资金就得几个亿甚至数十亿，哪怕使用杠杆资金，自有资金也得几个亿。
这和普通人普通家庭东凑西凑按揭贷款完全不一样。
他们这个资金体量能这么往里冲，肯定是权力中心发出了某种信号了。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
一是阶级固化，这个大家都懂。所以新增的很少。基本是富的更富。海外是不是也是研究房？
现阶段是离权力中心更近的才更富。草根变富很难很难，数量极其稀少。
第二，放开限购，那些富裕家庭也不是傻子，人家钱比你多，掌握的信息比你多，连普通老百姓都不愿意买房了，更何况这些有钱人？就像这论坛上，钱多的普遍比钱少的更精明，都在专研债啊，套利啊，只有钱少的才研究股。可以这么说，高净值家庭都在研究海外啊，美元啊，币啊，大宗啊
一是阶级固化，这个大家都懂。所以新增的很少。基本是富的更富。高净值威武，还以为在研究信托呢。
现阶段是离权力中心更近的才更富。草根变富很难很难，数量极其稀少。
第二，放开限购，那些富裕家庭也不是傻子，人家钱比你多，掌握的信息比你多，连普通老百姓都不愿意买房了，更何况这些有钱人？就像这论坛上，钱多的普遍比钱少的更精明，都在专研债啊，套利啊，只有钱少的才研究股。可以这么说，高净值家庭都在研究海外啊，美元啊，币啊，大宗啊
会不会如果房价暴涨（只是如果），高净值家庭就多买几套了？
赞同来自: 雷神2019
新增的高净值家庭呗。或者放开限购，多买几套。一是阶级固化，这个大家都懂。所以新增的很少。基本是富的更富。
现阶段是离权力中心更近的才更富。草根变富很难很难，数量极其稀少。
第二，放开限购，那些富裕家庭也不是傻子，人家钱比你多，掌握的信息比你多，连普通老百姓都不愿意买房了，更何况这些有钱人？就像这论坛上，钱多的普遍比钱少的更精明，都在专研债啊，套利啊，只有钱少的才研究股。可以这么说，高净值家庭都在研究海外啊，美元啊，币啊，大宗啊
赞同来自: Belketh 、heaven32006 、大魏忠臣毌丘俭 、好奇心135
谁又能保证租金价格是一直上涨的呢？特别是商业地产，现在的租金比15年前还低，谁能保证住宅就不会出现这种情况？毕竟高层住宅是工业品，不存在普遍上的短缺问题。还有更大的问题：房子与国债最大的区别在于，房子会折旧，国债不会。目前，在一线城市核心区域同一片区的高层住宅，30年楼龄的房子就只有新房价格的5折-6折，20年的房子7折-8折，平均一年折旧1.5%-2%，以后这种情况会更加明显。在二手房价不涨的...非常赞同骆驼大佬的这个数据，我这边据我观察也是这样，同一地点的楼盘，30年差价差不多是1倍，价格折旧大约2%每年，现阶段没有4%的租金回报率根本不划算。
我个人理解，核心城市的核心地段还是有一定的价值的，城市化过程中，核心城市对人口的相对吸引力还是远大于二三线城市，只要人口持续流入，房产就具备较强的流通性。加上核心城市的核心地段相对稀缺，所有保值性更好，想象力更好。就像转债，下有保底，上有想象。关键这些高净值家庭都已经有了核心城市的核心地段房产了吧，关键是增量在哪里。
2024年中国拥有600万人民币家庭净资产的富裕家庭数量达514万户，拥有千万人民币家庭净资产的“高净值家庭”数量达208万户，拥有亿元人民...
2024年中国拥有600万人民币家庭净资产的富裕家庭数量达514万户，拥有千万人民币家庭净资产的“高净值家庭”数量达208万户，拥有亿元人民币家庭净资产的“超高净值家庭”数量达13.3万户。高净值家庭有更强的购买力，房产作为家庭的资产的重要组成部分，1套核心城市的核心地段的房产比五六线城市10余套同等价值的房产更有想象力和更大的流通性。
赞同来自: 雷神2019
没戏了地产终结了就算北上广深也要沦为垃圾，原因无他一个没有需求的市场没任何办法。我判断：现在武汉这种二线及以下城市，房价已经下跌到位了，武汉已经下跌了50%以上，中小户型住宅租金收益率按照现在价格3%，公寓我经开万达广场按照现在价格租金收益率8%。上海下跌才刚刚开始，因为租金收益率太低了，房价下跌没有支撑，年轻人躺平，为了一套房子拼命不划算
人少的地方还可以通过移民购房来激活房产，咱们那么大黑兄弟喊过来帮忙都没有。举个例子05年澳门的房价几千一个平方，比杭州温州房价低很多，然后放开外来人购房，这样也过了好几年才慢慢好起来。
赞同来自: 雷神2019
不会，如果真是按照租金收益率买房会赚不少钱。2004年深圳40万房子算50平，不太可能收到3万，1.5-2万差不多。2004年杭州3室1厅的房子，1个小间才几百元房租，全加起来绝对没有2000。深圳那时候最多和杭州差不多。怎么可能租到3000一个月。
以深圳为例：
在2015年前租金收益率普遍高于2.5%；
在2010年前租金收益率普遍高于4%；
在2005年前租金收益率普遍高于6%（当时三年定期存款利率2.5%）。
记得我刚来深圳的2004年，40万的房子一年可以收3万租金。
也就是说，在2015年大涨之前，任何时候租金收益率都高于3年定期存款，远高于长期国债收益率。在2021年价格最高时，租金收...
赞同来自: Frankygf 、shadowvvv 、凤凰堂 、BingoYou 、温格粉丝 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
所谓信贷扩张，就是有人愿意付出自己未来20年的现金流买现在的房子，地方政府愿意背负债务建设未来50年需要的基础设施。这都会让产业链上的从业者提前获得收入，从而支撑现在的房价和房租。
一旦负债规模超出各社会主体的支付能力，情况就会发生逆转，现在就是这个过程的初期。
赞同来自: hshpangpang 、hou123qd 、小白律师 、风收益险 、欢乐马小跳 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
特别是商业地产，现在的租金比15年前还低，谁能保证住宅就不会出现这种情况？
毕竟高层住宅是工业品，不存在普遍上的短缺问题。
还有更大的问题：
房子与国债最大的区别在于，房子会折旧，国债不会。
目前，在一线城市核心区域同一片区的高层住宅，30年楼龄的房子就只有新房价格的5折-6折，20年的房子7折-8折，平均一年折旧1.5%-2%，以后这种情况会更加明显。
在二手房价不涨的前提下，租金收益率需要覆盖2%折旧+无风险收益率才值得投资购买，目前来看超过4%才可以。
shaolinzh - 谨小慎微 却遇“破产公募债”“中行负油价”
买卖房子太麻烦，还不如买卖房地产股票。搞高新科技园区的似乎带综合性，我b股先前持有金桥、市北，现在又加了个临港
赞同来自: Twenty 、风收益险 、阿邦查 、雷同 、之鱼星 、 、 、 、 、 、更多 »
不会，如果真是按照租金收益率买房会赚不少钱。以前租金收益率高没错，但以前利率更高。
以深圳为例：
在2015年前租金收益率普遍高于2.5%；
在2010年前租金收益率普遍高于4%；
在2005年前租金收益率普遍高于6%（当时三年定期存款利率2.5%）。
记得我刚来深圳的2004年，40万的房子一年可以收3万租金。
也就是说，在2015年大涨之前，任何时候租金收益率都高于3年定期存款，远高于长期国债收益率。在2021年价格最高时，租金收...
2010年国债收益率就有4%，更不要说刚兑的信托有近10%的收益率，就是分级A基金都有近6%的收益率，而当时一线城市房产的租金收益率是到不了4%的。
所以按照租金收益率高于国债利率就有投资价值，低了就没投资价值的理论，那个时候就不应该买房，实际也是，10几年前很多人就据此认为，买房不如买国债，因为租金收益率还不如国债收益率。事实是他们错了。
跟国债收益率对标的，应该是预期的租金增长率，而不是当期租金收益率。如果国债收益率很高，但经济增长预期很好，未来的租金增长率比国债收益率高很多，那么即使作为静态估值的租金收益率偏低，房产仍旧有很好的投资价值。就跟股票一样，盈利的成长性比静态估值重要得多，高成长性能很快消化偏高的静态估值。
买房要不要看租金收益率？当然要看，租金收益率越高，一般来说房产价格处于低谷，其投资价值就越高。但按照前面的现金流折现模型，评价租金收益率够不够高的标准，应该是看绝对值，5%的租金收益率肯定比2%的租金收益率投资价值高很多。但别拿租金收益率去跟国债利率比，比如当国债收益率接近0时认为1.5%的租金收益率就很有投资价值了，那样是会犯错的。因为跟国债收益率对标的应该是预期的租金增长率，国债收益率接近0，但经济预期很悲观，预期的租金增长率也接近0，那么1.5%的租金收益率还是高估了。一个典型的例子就是日本国债收益率长期接近0，也没让日本的房价暴涨，即使它的租金收益率有3%以上。
2005年前一线城市的房产投资价值为什么很高，不是因为它的租金收益率比国债利率高，而是它的租金收益率绝对值很高，有6%左右，并且预期的租金增长率很高(后面连续多年名义GDP和居民收入两位数增长)，戴维斯双击。假设2005年前，10年期国债收益率有10%，远高于当时的租金收益率6％，当时的房产有没有投资价值？还是有，因为预期的租金增长率高于国债收益率。
赞同来自: 柳惠丶 、Twenty 、偷鸡二代 、聪哥广州全职 、skyblue777 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
然而租金收益率跟国债收益率根本不是同一类东西，租金本身会变，几倍几倍地变，房价本身也会变，几倍几倍地变，而国债的本金和利息是固定的。
如果用现金流折现模型给房产估值，房产价值应该等于存续期内的租金总折现值，为了便于计算和理解，假设折现利率正好等于租金增长率，房产存续期等于50年(50年后残值为0)，那么房产价值就等于当期租金的50倍。看到了吗，这种情况下合理租金收益率跟利率没有一点关系，它对应的是房产存续期的倒数。那么利率的影响到哪里去了？因为利率对应的是租金增长率，它跟租金增长率正好对消了。
所以，跟利率对应的，应该是通胀率和经济增长率，或者收入增长率和房租增长率，而不是当期的租金收益率。利率是对未来现金流的折现率，利率越高就要求未来收入的增长率也越高(实际也是如此，高增长高通胀环境下会有高利率)，如果预期的房租增长率显著高于利率，那么房产就应该获得一个较高的估值，反之预期的房租增长率接近甚至低于利率，那么房产就应该获得一个较低的估值。重要的是预期的房租增长率跟利率之间的差值，而不是利率本身，即使利率很低但预期的房租增长率更低，那么房产的估值就不应该高。
一般来说高增长高通胀环境下，租金增长率高利率也高，反之亦然。比如前些年，租金增长率在10%，利率在5%，以后可能通缩了，租金增长率0，利率也是0。按照现金流折现模型，前些年高增长高利率的时期，租金增长率显著高于利率，合理的房产价格>50倍当期租金，而进入通缩低利率时期，租金增长率高出利率很少，合理的房产价格=50倍当期租金。是不是反直觉？利率越低，房产的合理租金率越高，拿股票做类比，就是高增长预期的股票市盈率或分红率可以低一些，增长预期没了，就要求低市盈率高分红率才具备投资价值了。
所以租金滞涨和下跌对房价可谓戴维斯双杀，一方面每股盈利在下降，另一方面盈利增长预期没了，估值也要下降。
日本房价的经历也能说明这点。如果按照很多人认为的，租金收益率应该趋近于国债收益率，那么日本国债收益率接近0的时候，房价是否应该趋于无穷大？这显然是错的，原因就是拿来跟利率比的应该是租金增长率，而不是当期租金收益率，日本国债收益率接近0，同时经济增长率和通胀率也接近0，租金增长率也接近0，利率和租金增长率两者互相抵消了，所以合理的租金收益率仍旧是房产存续期的倒数。反而近几年，日本的国债收益率上来了，日本的房价也开始上涨，因为通胀率也上来了，对未来的租金增长率预期在转好。
不会，如果真是按照租金收益率买房会赚不少钱。咱们不是用租金收益率来对比的jsl大神投资收益率嘛
以深圳为例：
在2015年前租金收益率普遍高于2.5%；
在2010年前租金收益率普遍高于4%；
在2005年前租金收益率普遍高于6%（当时三年定期存款利率2.5%）。
记得我刚来深圳的2004年，40万的房子一年可以收3万租金。
也就是说，在2015年大涨之前，任何时候租金收益率都高于3年定期存款，远高于长期国债收益率。在2021年价格最高时，租金收...
赞同来自: Restone 、迟来一步 、等待等待牛市 、流沙少帅 、gaokui16816888 、 、 、 、 、 、更多 »
在天朝，根据房租收益决定房产买卖的，都输惨了。不会，如果真是按照租金收益率买房会赚不少钱。
以深圳为例：
在2015年前租金收益率普遍高于2.5%；
在2010年前租金收益率普遍高于4%；
在2005年前租金收益率普遍高于6%（当时三年定期存款利率2.5%）。
记得我刚来深圳的2004年，40万的房子一年可以收3万租金。
也就是说，在2015年大涨之前，任何时候租金收益率都高于3年定期存款，远高于长期国债收益率。在2021年价格最高时，租金收益率低于1%，然后就迎来了下跌。
目前租金收益率1.5%，是在房价下跌30%才实现的。
赞同来自: coding 、yanghongyong
世纪公园以前叫中央公园 去看看纽约中央公园附近的房价 上百年的破旧老房子5万美元一平米 新房10万美元一平米 要么美国跌下来 要么上海涨上去zillow上看了中央公园附近的房子, 挺多只要1万美元1平. 还是套内面积
赞同来自: yanghongyong
看到说国债无风险，我笑了。看看几年前的长期美债，和现在的国内长期国债是不是有点像？都以为长期低利率可持续。然后长期美债现在腰斩了。通缩只是历史长河中的一朵涟漪，通胀才是长期的归属。未来的某个时期，或许五年或许十年 通胀再起之时 长期国债就面临大幅下跌的风险。何来无风险之说。国债无风险指的是按时付息，到期兑付，房子能不能按时收租到期价格不变？
如果利率要上行的话，那租售比更不够看的
看到说国债无风险，我笑了。看看几年前的长期美债，和现在的国内长期国债是不是有点像？都以为长期低利率可持续。然后长期美债现在腰斩了。通缩只是历史长河中的一朵涟漪，通胀才是长期的归属。未来的某个时期，或许五年或许十年 通胀再起之时 长期国债就面临大幅下跌的风险。何来无风险之说。我说的不严谨了，短期国债无风险。长期国债票面价格会波动，但可以持有到期吃息。
赞同来自: 雷神2019
个人认为 国债无风险，流动性好。房子有风险，流动性差，还有折旧。看到说国债无风险，我笑了。看看几年前的长期美债，和现在的国内长期国债是不是有点像？都以为长期低利率可持续。然后长期美债现在腰斩了。通缩只是历史长河中的一朵涟漪，通胀才是长期的归属。未来的某个时期，或许五年或许十年 通胀再起之时 长期国债就面临大幅下跌的风险。何来无风险之说。
对比长江电力这种，都有3+的股息，房子至少应该租金收益率高于长电，毕竟房子有折价，出租要费精力。
现在大学文凭在房价面前已经不值一提了，04年那会大学生工资应该达不到5000吧？
20年前大学刚毕业的时候，
工资5000，
房价也就8000，
而且几乎是90%就业率，
靠工资买房完全没问题。
现在刚毕业的大学生，
工资8000，
房价6万，
就业率30%，
靠工资买房基本不可能。
支撑一线城市房价的，
只能是在一线城市有房一族的改善需求。
赞同来自: 雷神2019
按楼主的5%的赚钱能力。目前考虑1%的租售比，和1.5%的房产自然折旧。如果房价不能做到4.5%的回报率，那么就是亏损的。所以，问题来了，之后的一线城市的房价能不能做到年化4.5%？我觉得有点难。谁也不确定房子能到年化多少，这个很头疼
如果未来不发生特别特别重大的历史事件，不发生社会经济法制性的严重倒退。那么，京沪两地的房价按正常的经济规律发展，应该说是长期上涨，但不等于年年涨天天涨……。作为资产价格，像过去2年上海房价跌了20%，也是很正常的资产价格波动范围内。君不见茅台股价都能跌幅30%，各种蓝筹都会腰斩也是比比皆是，甚至垃圾可转债都能从100跌到20，也是很正常的。从古至今，从海外到国内，大城市核心地区房子一直是财富的载体...按楼主的5%的赚钱能力。目前考虑1%的租售比，和1.5%的房产自然折旧。如果房价不能做到4.5%的回报率，那么就是亏损的。所以，问题来了，之后的一线城市的房价能不能做到年化4.5%？我觉得有点难。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
2004年，上海世纪公园边房价是8000左右，当时上海最贵的楼盘好像是乌鲁木齐中路的汇贤居，2万5一平带精装修。汇贤居现在还是不错，离华山医院很近。
2004年，在深圳月薪5000可算中上水平，年薪10万到手算高收入，华为给应届硕士生开出的工资是7000左右，当时深圳最贵的楼盘售价1万出头（毛胚）
那年我在深圳与上海之间两头跑
比较好奇现在8000的变为多少？2.5万的又变为多少汇贤居 链家现在挂牌均价175294，10月成交均价129438；
世纪公园选一个香梅花园二期，2004年建造的，挂牌均价97577，6月成交均价97831。
2004年，上海世纪公园边房价是8000左右，当时上海最贵的楼盘好像是乌鲁木齐中路的汇贤居，2万5一平带精装修。现在深圳月薪5000还能算中上水平吗？年薪十万到手呢？
2004年，在深圳月薪5000可算中上水平，年薪10万到手算高收入，华为给应届硕士生开出的工资是7000左右，当时深圳最贵的楼盘售价1万出头（毛胚）
那年我在深圳与上海之间两头跑
2004年，上海世纪公园边房价是8000左右，当时上海最贵的楼盘好像是乌鲁木齐中路的汇贤居，2万5一平带精装修。2004年，在深圳月薪5000可算中上水平，年薪10万到手算高收入，华为给应届硕士生开出的工资是7000左右，当时深圳最贵的楼盘售价1万出头（毛胚）那年我在深圳与上海之间两头跑比较好奇现在8000的变为多少？2.5万的又变为多少
所在城市不一样吧，大佬天赋异禀，不好代表普通毕业生水平。
我2001年毕业，
2003年来了深圳做软件开发工程师月薪6000，
2004年年薪已经10万了。
专业不一样就业率估计也有差别，
至少当年学计算机的就业率90%以上。
我大学在四川成都，
大四没毕业时兼职写代码都有4000多一个月，
我同学花两周时间给一个公司写静态网页，赚了7000多。
所在城市不一样吧，巧了，我也是计算机，就业率90%是不到的。其他专业也得算啊，大佬只算计算机。
我2001年毕业，
2003年来了深圳做软件开发工程师月薪6000，
2004年年薪已经10万了。
专业不一样就业率估计也有差别，
至少当年学计算机的就业率90%以上。
我大学在四川成都，
大四没毕业时兼职写代码都有4000多一个月，
我同学花两周时间给一个公司写静态网页，赚了7000多。
兼职写代码4000多一个月我的同学里也许有，但是我不知道，我们在南京，不如成都。
京公网安备 11010802031449号