买二手房,如果不经过中介,有什么坑需要避让?

中介费2.5个点,算起来不多也要有几万块钱。如果不走中介,有什么需要注意的吗?

有经验的坛友请赐教。
发表时间 2024-05-29 14:39     来自天津

赞同来自: yfuytgu 奇异世界 逢凶化吉 lu1999

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lockyz

赞同来自: 月寒日暖 野生财神 师生 gztom

@lixinfeng02
我们这里是先过户,再贷款,过完户房证交银行办理贷款手续,这个时候还没做抵押登记。买家可以去银行拿出来停止贷款。
16年法拍买过,一个人走过流程。
17年作为卖家挂中介卖了1套。走下来,感觉可以不用中介的。当时的过程。

1.到交易中心查原房产的信息(持有人、贷款情况),查买/卖家名下所有房产的查房证明(涉及扣税比例)。这个是中介做,实际自己可以做(法拍时就是自己去做的)
2. 中介当时拿房产信息和买卖家信息去交易中心签了一张合同,据说是目的是让房产中心锁定房源,防止一房多卖(此时买家需要交定金给卖家,如果熟悉可以不用),这个过程我没参与,不清楚实际怎样走。
3.买家用这合同去各个银行跑贷款,银行通过后,得到同意贷款通知书。签同贷书时也需要卖家去银行提交资料(主要是提供收款银行账号,身份资料等)
4. 买卖家一起同时到交易中心,办税,得到完税证明;
5. 拿完税证明、同贷书、打印出来的合同,买家/卖家(新产证有名字的所有人、原产证上的所有人)交给交易中心正式过户,买/卖家拿到一张回执。
6. 买家当场用手机(或者银行)转账首付到买家账户。
7.产证出来后,交易中心会根据同贷书通知银行来办理抵押,出他项权证。之后买家收到通知开始扣款,买家就可以去拿产证了,卖家也会收到银行的放款金额。

现在交易中心和办税都在一个大厅,基本上4,5,6可以1天做完,前提是买家准备好首付,能顺利交付。如果第6步不能当天做完,可能会有风险,

上述流程少了解押过程,因为我卖的时候没有抵押的,所以就不清楚解押流程是怎样;法拍的虽然有抵押,但有法院判决书,也不用我关心解押流程。
2024-05-29 23:17修改 来自广东 引用
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lifcspicer

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@子轩的Daddy
上海这边,先审核贷款资格,通过了去过户,交易中心把新房产证是先给银行做质押,质押操作后再把有质押记录的新房产证给买家,贷款也是直接打到卖家手里,不存在风险。买家根本没机会拿没有质押的房产证和贷款。而你们东北怎么会是先给买家呢,让买家自己找银行质押借房贷,万一不通过呢,万一买家不操作下去呢。这流程牛逼啊……
上海也要看银行,我买房子,贷款银行就让我自己送他证去,然后才放款给卖家。虽然我也不知道如果买家不送,银行最终会咋办,但是这个肯定是个有可能出问题的点。
2024-05-29 22:16 来自重庆 引用
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lixinfeng02 - 随波逐流、随遇而安

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@子轩的Daddy
你哪里的?看IP地址是辽宁
辽宁,刚还说错了,银行放款也是放给了买家,需要买家再转给卖家。我买房子,银行就是放给了我,我再转卖家的。卖房子也是,提心吊胆,生怕遇到骗子。
2024-05-29 22:13 来自辽宁 引用
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子轩的Daddy

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@lixinfeng02
也有贷款资格审核的前置,但是房产证是先办出来给银行再抵押,这里就有操作的空间了,放款也是银行打给了卖家。我既卖过也买过二手房,几次都是如此。
你哪里的?看IP地址是辽宁
2024-05-29 20:33 来自上海 引用
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子轩的Daddy

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@lixinfeng02
也有贷款资格审核的前置,但是房产证是先办出来给银行再抵押,这里就有操作的空间了,放款也是银行打给了卖家。我既卖过也买过二手房,几次都是如此。
有按揭的房产证办出来后,买家开始是拿不到房产证的,上海就是这样。木有自己拿着房产证去银行办理贷款放款。而是交易中心直接给银行,银行操作后再还交易中心,交易中心再通知买家来拿已经质押过的房产证,买家没有机会。我也是交易好几次了……
看你说应该就是交易中心给买家,买家给银行。这操作牛啊。交易中心失职啊。
2024-05-29 20:37修改 来自上海 引用
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lixinfeng02 - 随波逐流、随遇而安

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@子轩的Daddy
上海这边,先审核贷款资格,通过了去过户,交易中心把新房产证是先给银行做质押,质押操作后再把有质押记录的新房产证给买家,贷款也是直接打到卖家手里,不存在风险。买家根本没机会拿没有质押的房产证和贷款。而你们东北怎么会是先给买家呢,让买家自己找银行质押借房贷,万一不通过呢,万一买家不操作下去呢。这流程牛逼啊……
也有贷款资格审核的前置,但是房产证是先办出来给银行再抵押,这里就有操作的空间了,放款也是银行打给了卖家。我既卖过也买过二手房,几次都是如此。
2024-05-29 20:17修改 来自辽宁 引用
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delete5715

赞同来自: zcgh MHZY 老鸡从良 师生

中介费根本不需要2.5个点,你就咬死只有一万,或者两万。中介最后都会干的
2024-05-29 20:07 来自广东 引用
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肖先生

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完全可以不通过中介,但你不熟悉流程,要付出一些精力
2024-05-29 18:48 来自广东 引用
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子轩的Daddy

赞同来自: lifcspicer 师生

@lixinfeng02
我们这里是先过户,再贷款,过完户房证交银行办理贷款手续,这个时候还没做抵押登记。买家可以去银行拿出来停止贷款。
上海这边,先审核贷款资格,通过了去过户,交易中心把新房产证是先给银行做质押,质押操作后再把有质押记录的新房产证给买家,贷款也是直接打到卖家手里,不存在风险。买家根本没机会拿没有质押的房产证和贷款。而你们东北怎么会是先给买家呢,让买家自己找银行质押借房贷,万一不通过呢,万一买家不操作下去呢。这流程牛逼啊……
2024-05-29 18:36修改 来自上海 引用
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子轩的Daddy

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每个地方可能交易步骤不一样。像上海这边是不可能像上面帖子说的,让买家你先过户再付款的。
如果你有按揭,一定是先付首付,再审核银行贷款,同时审限购的资格。2审通过了,再付第二笔余额(有的话)。过户时,基本上除了银行贷款与留那么一点点几万的小钱,大部分钱都给了卖家才能去交易中心过户。你拿到房产证时,中间肯定是已经过了一段时间,银行早就在这时间内做好了质押记录,怎么可能会给买家先拿房产证来停止银行放贷的操作?。可能每个地方不一样。
如果楼主是全额买房,流程简单。那么一定是过户前先付钱,再过户。交易中心都会提醒卖家是否拿到了钱,拿到了钱才能过户。
2024-05-29 18:24 来自上海 引用
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临碣石观沧海

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首先第一可能遇到假房东,骗定金骗首付骗全款。
第二可能被房东骗,可能高价卖给你。稚嫩的房东也会担心你是骗子
第三交易过程繁琐,可能材料不齐多次往返,可能和房东爆发冲突
最后如果是通过中介看房,可能会被起诉追讨佣金
2024-05-29 17:11 来自浙江 引用
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lixinfeng02 - 随波逐流、随遇而安

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@杂货铺6688
就算过了户,如果买家是贷款的话,新的房产证上面有个他项权利会写明此房有贷款的,所以新买家也没法再去抵押跑路的,所以卖家同样没风险。
我们这里是先过户,再贷款,过完户房证交银行办理贷款手续,这个时候还没做抵押登记。买家可以去银行拿出来停止贷款。
2024-05-29 16:06 来自辽宁 引用
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请随意

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@进击的买狗
纯交易环节的话啥额外风险也没有,去房管局交易都走的监管账户。在网上要求房主打个房屋权属证明,了解抵押共有状态。自己找个合同范本,先签个协议,买方的话定金不要交太多,卖方房本别离手。找个评估公司按照双方协商好的价格评估一把。

约好房管局的号,到那现场走流程,全款半天走完。贷款的没操作过,估计也差不多。

所谓中介的作用更多的是寻找意向客户。到了交易环节中介作用几乎就没有了。
现在可以带押过户,流程简单很多,按揭主要看买家征信没问题,同银行按揭直接过户,钱房两清
2024-05-29 15:57 来自广东 引用
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进击的买狗

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纯交易环节的话啥额外风险也没有,去房管局交易都走的监管账户。在网上要求房主打个房屋权属证明,了解抵押共有状态。自己找个合同范本,先签个协议,买方的话定金不要交太多,卖方房本别离手。找个评估公司按照双方协商好的价格评估一把。

约好房管局的号,到那现场走流程,全款半天走完。贷款的没操作过,估计也差不多。

所谓中介的作用更多的是寻找意向客户。到了交易环节中介作用几乎就没有了。
2024-05-29 15:48 来自北京 引用
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MHZY

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一房两卖,抵押,收到钱拖着不过户,中途加价
2024-05-29 15:46 来自江苏 引用
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杂货铺6688

赞同来自: 师生

@lixinfeng02
走不走中介一样。资金做三方监管,买家只要银行款项能贷出来,买家没风险。卖家风险在于如果是全款没风险,如果是贷款,风险点在办完过户,买方办理贷款,在卖家收到全款之间这段时间上,房子已经办理了过户,买家可以抵押跑路,就算找了中介,这个风险点也没办法控制。
就算过了户,如果买家是贷款的话,新的房产证上面有个他项权利会写明此房有贷款的,所以新买家也没法再去抵押跑路的,所以卖家同样没风险。
2024-05-29 15:44 来自广东 引用
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杂货铺6688

赞同来自: 师生 lgs11

去到房产交易所做过户手续时,房产交易所会帮你把控房子是否有抵押、是否被查封,如果有问题则不会让你继续交易。
所以对买房者而言,只需要注意两件事:第一是现场查看房子有什么缺点,管理费、水电煤气费有没欠费。第二是去房产交易所过户前先别付款,当房产交易所告诉你可以交易并收件让你交过户税费时你就可以付全款都没问题,因为收件后房产交易所会把回执给你拿着,这个回执过一周左右可以换新的房产证,也就是说只要你拿着回执就相当于拿着新的房产证了。
还有一点,就是房产交易所有标准的买卖合同,买卖双方直接去交易所填写合同即可,不需要另外拟定合同。
2024-05-29 15:31 来自广东 引用
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稳健如风

赞同来自: 师生

可以去搜教程,不经过中介就是麻烦点,而且没有中介,第一步难点就是找到业主的联系方式
2024-05-29 15:11 来自广东 引用
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lixinfeng02 - 随波逐流、随遇而安

赞同来自: azuring 春秋战国 企鹅二图一 云在东方 一颗药丸 师生更多 »

走不走中介一样。资金做三方监管,买家只要银行款项能贷出来,买家没风险。卖家风险在于如果是全款没风险,如果是贷款,风险点在办完过户,买方办理贷款,在卖家收到全款之间这段时间上,房子已经办理了过户,买家可以抵押跑路,就算找了中介,这个风险点也没办法控制。
2024-05-29 15:11 来自辽宁 引用
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walkinsky

赞同来自: gztom 春秋战国 kzz8qh 云在东方 一颗药丸 菜刀诗人123 师生更多 »

没啥需要注意的,有坑中介也不会管你的,他们只管收钱。所有风险都是你的,如果流程不清楚,花个几千找个中介带你走流程就好了。肯专研的话,这几千块也能省下来。
2024-05-29 15:07 来自上海 引用
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明明的投资策略

赞同来自: 师生

找个靠谱的中介一个点正常
2024-05-29 15:06 来自广东 引用
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陪伴成长

赞同来自: 蝶之梦 daimozs 师生

你可以对比一下股市:如果没有券商这个中介,买家和卖家直接交易,会有啥坑 。。。
2024-05-29 15:02 来自上海 引用

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