关于房价的思考

现在房价已经开启了价值回归,深圳目前房价已经回到2016年的位置了,那什么时候能改善一套呢。静下来想想,原来大家对租售比根本不当一回事,但是现在要算细账了:
1、现在超长期国债的票面利率2.33%。可以视为目前的无风险收益率水平
2、影响房价的其它因素还包括通胀、房屋折旧,另外还有一个比较重要的是房子的交易成本,这不像买股票,成本还是挺高的。这些因素不好量化,就权当抵消了吧(现阶段应该抵消不了,看空因素占优)

2022年我租了套房子住,把自己的小房子租出去了,目前我租出去的房子月租6500,算下来要达到2.33%的租售比的话,房价应为 339万。目前房价大约在480万,这样算下来,房价还需要下跌30%才能跌入合理范畴,而且目前房租还有下行趋势。不算不知道,房价还真不容乐观。考虑到房子的流动性,以后房子真的会慢慢回归到居住属性,这几十年来的房价走势,估计是回不去了。

所以,房子还是有钱作为消费才考虑买比较合适,指望从房子上赚钱的时代肯定是过去了。
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Wangyuliang

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@骆驼1978
出台政策都是突然性的。

就在上个月,谁知道延迟退休至63岁、最低缴费年限从15年改20年会这么快出台?结果马上就来了,社会上也没啥反对声音。

房产税估计也差不多。
敢怒不敢言。
2024-09-24 09:15 来自浙江 引用
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pqcst

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@guest2
经常看到有人把房租收益率跟存贷款利率比较,来判断房价是否高估,甚至有些专家学者也是。
这种比较方法简单直观,因为看上去利息是一种“收入”,而房租也是一种“收入”。但实际上这两种“收入”的性质是不同的,利息收入是固定的并且拿走利息后本金名义上是不变的,而房租收入是变化的并且拿走房租后房产价格本身也是变化的。比如在高增长高通胀环境下,投资房产和投资国债(固定收益)的回报会出现巨大差异。
楼主参考的是长...
你这个估值模型有个巨大漏洞,
在生命周期内,只要我可以卖出去,那么生命周期内的现金流就是一个巨大的变数
所以,流动性好的时候任何价格都合理
2024-09-24 08:55 来自上海 引用
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heaven32006

赞同来自: happysam2018 跑路皮皮

@范饭李
我国有个重要的国情——户籍制度(也映射在土地价格中)而这个并不好量化,所以我国的房子最终调整价格不太应该到4-5%,到国债收益率都不容易,况且国债收益不是还在降
户籍制度全国现在也就北京了,上海还有一丢丢,其他地方已经没有门槛了。
2024-09-24 08:52 来自上海 引用
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heaven32006

赞同来自: happysam2018 跑路皮皮

@rich
反对没屁用,大家都觉悟了干脆都不说了,节假日调休补休这种小事发声小吗,996,压榨,贪污腐败,排除异己,意见大了去了,有用吗?一贯作风我就这样,人矿要有觉悟好好贡献韭菜,屁民奴隶搬好砖就行想出声?不想活了?发声音反对的有卵用哦,从49年开始一直都是这个尿性,坑蒙拐骗当婊子立牌坊的一群人,说实在的对不起那群为革命牺牲的先烈
虽然现在有种种的问题,但是比49年前还是好不少的,从这个角度来说,那群为革命牺牲的先烈没有白白牺牲。并且,他们有后代的,多半现在日子都不错。
2024-09-24 08:51 来自上海 引用
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KEscold

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@heaven32006
房产税越晚出台,不确定性越大。而没有房产税出台,地方财政继续恶化,只能通过罚没等非正常手段补充财政,这又恶化了地方经济,恶性循环下,经济下行,房地产的未来更加差。要么早出台,要么就不出台,需要给民众一个明确的预期。
对,地方政府的财政来源没有解决,不开征房产税也会开征别的税,这个也是对房地产的一个预期之一,这个预期没有落地,还谈什么房地产回升?
2024-09-24 08:16 来自广东 引用
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流浪D心情

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国内房价很高。还有很大一部分是包含了涨价预期,以及忽视了房产税的预期,如果去掉这个涨价预期的附加值,加上房产税的预期。

房产价格才会回到正常国际租售比水平,普通大众就不在执迷于买房。现在官媒也故意忽略这2个预期
2024-09-24 08:12 来自广东 引用
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guest2

赞同来自: xcdk2018 happysam2018 yanghongyong

@骆驼1978
港岛的房子基本上是高层住宅,永久产权、无房产税(只需要缴纳租金收益4%差响),目前年租金收益率3%,可以做为高层住宅估值的天花板来参考。
香港房产的租金回报率确实比内地一线城市高很多。

两个解释,一是香港基数高而预期成长性低,或者说前景相对不乐观,二是香港的资产是全球定价的,高估了就会流走,跟围堰内的水位不一致。
2024-09-24 01:38 来自香港 引用
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guest2

赞同来自: 瀛幻想 xxs5183 Azhuzhu 难得清净333 wangasus xcdk2018 xiaohulu72 大宝天天yong 温格粉丝 Rainwalk daemon027 丽丽的最爱 happysam2018 有胆有色 deepocean Lee97 算策 Sandy1 hjndhr yak2000 cody2024 跑路皮皮 灵活的蓝胖子 aop1234 至元 kenwhale heaven32006 wjl127411 hujiru ficus 猪尾巴草77 luoyoucun laplace lwqscu 浩瀚红鹰 wjx147258更多 »

经常看到有人把房租收益率跟存贷款利率比较,来判断房价是否高估,甚至有些专家学者也是。

这种比较方法简单直观,因为看上去利息是一种“收入”,而房租也是一种“收入”。但实际上这两种“收入”的性质是不同的,利息收入是固定的并且拿走利息后本金名义上是不变的,而房租收入是变化的并且拿走房租后房产价格本身也是变化的。比如在高增长高通胀环境下,投资房产和投资国债(固定收益)的回报会出现巨大差异。

楼主参考的是长期国债利率,这个理论上比参考即期的存贷款利率要可靠很多,因为即期利率波动很频繁,而长期国债利率比较稳定,并且能够反映长周期的平均利率预期(对应于房产价格也是基于长周期的预期)。

不过这种估值方法还是存在缺陷,如果说合理的房租收益率跟长期国债收益率应该趋于一致,那么当长期国债收益率接近0时,合理房产价格是否应该趋于无穷大?这显然是个悖论,比如日本近几十年国债长期零利率,房价并没有无限上涨反而长期低迷。

更加科学的估值方式是计算房产在整个生命周期中各期房租的现金流折现总和,后期房租的折现值主要取决于当期房租,房租增长率,折现利率这三个变量。假设我们看50年,并且恰巧这50年里房租增长率跟折现利率相等,那么不算房产的残值,整个现金流折现就等于当期房租*50,也就是合理的租金收益率=2%。为什么在这个计算结果里,只出现当期房租,而利率变得可有可无?因为利率本来就只是通胀的补偿,高利率对应高通胀,低利率对应低通胀,利率跟房租增长率正好抵消了。实际情况房租增长率跟利率不会完全相等,比如高通胀高增长环境下,预期房租增长率10%,而预期利率5%,这时房产的合理估值应该比50倍当期房租高很多,反之通缩环境下,预期房租增长率-2%,而预期利率0%,这时房产的合理估值应该低于50倍当期房租,看到了吧,低利率反而可能对应于房产的低估值(因为预期房租增长率大跌,利率只是被动小跌,所以伴随降息,房价反而下跌,降息只是延缓一下下跌速度)。

所以,决定房产的合理估值的关键不是长期利率的高低,而是预期房租增长率跟长期利率的差值,很可能利率很低时通缩预期严重,这时房产估值反而低,而利率较高时经济前景乐观,这时房产估值反而高,比如十几年前,利率比现在高一些,但是房租增长率前景很好,当时的房产估值高(租金回报率低)事后看是合理的,好比高成长股的高市盈率可以通过快速成长化解,十几年前拿静态的租金回报率去跟利率比,仅凭租金回报率低于利率就否定房产的投资价值,会产生误判。

房产估值大致上应该关注三个变量,当期租金,预期租金增长率,长期利率。其中预期租金增长率是重中之重,如果简单拿当期租金回报率跟利率比,漏掉的恰恰是最重要的这个变量。而由于长期利率跟长期的经济名义增长率有同向关系,两者互相抵消一部分,所以简化来看,不论长期利率高还是低,房产的合理租金回报率大致都是在2%到5%这个范围,各国不同的房产税政策,文化因素(偏好自住还是租房),储蓄和消费倾向,替代投资品种丰富性等,也会影响租金回报率。98年启动房改后,初期大城市租金收益率在6%以上时很多人还是不敢负债买房,后来房价涨了10倍以上租金回报率只有1个多点时反而踊跃入市,可见观念认识和思维惯性对投资决策的影响之大。
2024-09-24 01:33修改 来自香港 引用
3

范饭李

赞同来自: happysam2018 xiuzhenxw windwizard

我国有个重要的国情——户籍制度(也映射在土地价格中)而这个并不好量化,所以我国的房子最终调整价格不太应该到4-5%,到国债收益率都不容易,况且国债收益不是还在降
2024-09-23 22:31 来自北京 引用
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风收益险

赞同来自:

珠三角和长三角的住宅是两个东西,而珠三角很多二线城市不具备搞高容积率高层塔楼基础,相比之下苏州房产总体价值高很多
2024-09-23 22:23修改 来自广东 引用
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他丫的

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@骆驼1978
出台政策都是突然性的。就在上个月,谁知道延迟退休至63岁、最低缴费年限从15年改20年会这么快出台?结果马上就来了,社会上也没啥反对声音。房产税估计也差不多。
开会也不知会我一声,不然我肯定是去投反对票的。
2024-09-23 21:13 来自广东 引用
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l383107271

赞同来自: happysam2018 zilig

@mazeige
思路是这个思路没错了,关键拆旧建新的成本是多少,3000估计不大行
不可能拆,尤其是老破高们
2024-09-23 20:32 来自山西 引用
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vittata

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关于租售比,
在我看来租售比是一种市场反应
当房价预期上涨时,租售比低于无风险利息
这种情况,大家也经历过了

可是,反过来呢?
反过来,当房价预期下跌时,租售比就会显著高于无风险利息,这是很正常的价格波动逻辑
所以,大部分中国房产还有50%以上的回踩空间
2024-09-23 19:59 来自贵州 引用
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tellingle

赞同来自: urfatu happysam2018 一朵小荷花

@stoneez
你这只是从投资回报率一个因素来考察房价。房价涨跌还受到其他因素的影响,如土地供给、价格趋势、房贷利率等。
想一想过去很多年,房子的投资回报率一直低于十年期国债收益率,它为什么能够一直涨?
想一想黄金没有任何利息和股息,它为什么能够这么涨?
各种促成它上涨的因素达成了,它就可能上涨。
房子牵涉到的因素很多,至少10个因素,如果考虑完善了,写出来没人看。就像辩论,怎么能同时兼顾正方和反方呢。围绕一个论点,是作文的基本功,终究还是为了得到更多的赞同。这就是多数人在复杂的市场里面赚不到钱的原因。
2024-09-23 19:53 来自广东 引用
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流浪D心情

赞同来自: yanghongyong

根据最新数据,截至2023年,中国城镇住宅存量约为‌335.5亿平方米,城镇住房套数约‌3.74亿套,城镇人均住房建筑面积约35.9平方米。此外,全国住房数量达到‌6亿栋,但这个数字是指栋数而不是套数。如果按照每栋房子住10人计算,这些房屋足够容纳60亿人居住,而中国目前人口只有14亿。

房子买不买。是否高估。关键还是看预期。
如果一个产品,10年20年价格都不会涨,甚至还在下降,那么无论多么顽强的多头也不想投资。
如果一个产品未来还会涨甚至大涨,那么多的是人上杠杠买。

房价的问题应该初见端倪了,房价过贵,房子过剩,人口减少,需求减少,房子总量还在增加,叠加房地产税等杂七杂八利空,,,
2024-09-23 19:39 来自广东 引用
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BMWTANG

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我发现集思录看空房价的居多,过去十年也是如此
2024-09-23 19:38 来自浙江 引用
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arc789qaz1

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@QXXP
我喜欢地段好,不超过八层的二手房,有的房子真不错,尤其以前单位福利分房,公摊小,环境也好,装修收拾完住着也舒服的
以前的单位福利分房,产权是共有的还是私人的呢,不太懂,就是好多都是楼梯房,6楼以上就有点高了
2024-09-23 19:20 来自广东 引用
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laplace - 分散不重仓,股息,找到下行锚,好生意.....一切都是为了提高期望,提高容错率

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@骆驼1978
中国这种高层住宅因为没有拆迁预期,也无法重建,因而折旧率非常高。据我观察,相同地段的高层(30层以上),在容积率、小匹配套相当的情况下:15-20年楼龄相比新房打6折,30年以上楼龄相比新房打4折!比如我住南山区23年楼龄的房子,旁边地段更差的5年内新房价格12万一平,我住这个只能卖7万,更早期31年楼龄的房子只能卖5万多。折旧会让你高价买的房子最终变成一场空!
折旧6折啊,现在7w哇,那看来你23年前买的时候11w+一平呀
2024-09-23 18:56 来自广东 引用
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chentu888

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@钟爱一玉
不用担心,汽车一上路就折价,不到10年就报废,大家还不是买的高高兴兴?也没见多少人租车开。以后多建好房,买的起的人自然会置换,腾出老旧房子出卖或出租,偏远地区实在没人要的就报废,以前农村房子没人接手,农民不也开开心心建新房?
新颖的观点
2024-09-23 18:53 来自北京 引用
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钟爱一玉 - 所谓常识,是平常人没有的知识。

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不用担心,汽车一上路就折价,不到10年就报废,大家还不是买的高高兴兴?也没见多少人租车开。
以后多建好房,买的起的人自然会置换,腾出老旧房子出卖或出租,偏远地区实在没人要的就报废,以前农村房子没人接手,农民不也开开心心建新房?
2024-09-23 18:37 来自北京 引用
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mazeige

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@骆驼1978
中国这种高层住宅因为没有拆迁预期,也无法重建,因而折旧率非常高。据我观察,相同地段的高层(30层以上),在容积率、小匹配套相当的情况下:15-20年楼龄相比新房打6折,30年以上楼龄相比新房打4折!比如我住南山区23年楼龄的房子,旁边地段更差的5年内新房价格12万一平,我住这个只能卖7万,更早期31年楼龄的房子只能卖5万多。折旧会让你高价买的房子最终变成一场空!
居住选新房投资还是选老破小区吧,比较折价比较多,终点是一样的,亏的少点
2024-09-23 17:27 来自上海 引用
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mazeige

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@骆驼1978
你这说法不对!以深圳南山为例,为什么同一个小区的高层住宅,25年楼龄的房子6万多一平,5年内的新房就要11万一平? 难道住旧房子的人比住新房的人享受的社会配套不一样吗?
思路是这个思路没错了,关键拆旧建新的成本是多少,3000估计不大行
2024-09-23 17:25 来自上海 引用
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骆驼1978

赞同来自: 瀛幻想 happysam2018 SmartWangzai xzhdx tennisfan Wangyuliang horizon668 风收益险 丢失的十年 kakasdu 草头荆 tl263 zfengzheng 赵甲 好奇心135 zqbkzz Sybil廖 数据矿工更多 »

出台政策都是突然性的。

就在上个月,谁知道延迟退休至63岁、最低缴费年限从15年改20年会这么快出台?结果马上就来了,社会上也没啥反对声音。

房产税估计也差不多。
2024-09-23 17:17 来自广东 引用
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zenglm

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@猫消灭人类
我公积金都快60万了,利息好像是按3个月定期算的,只有1点出头。每个月要入账6千多,按照你这个租售比,真是个大烦恼。
你为什么搞这么多公积金,还不想办法弄出来

要不买个大别野,在花园里都养上猫,各个品种都养
2024-09-23 16:44 来自浙江 引用
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heaven32006

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@v3kk2
这个5年国务院、人大计划里都没有。5年内从程序上就不可能。仅从程序上说一下客观情况。
5年内不出台,但是他早晚是要出台的,除非政府宣布永远不收。
一直说中国人为什么不敢消费,说是中国人要存钱看病。但如果告诉你5年内你不会生病,你敢不敢花钱?还是不敢,因为5年内不生病,5年后10年后还是会生病,所以还是要存钱看病。
2024-09-23 16:19 来自上海 引用
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v3kk2 - 戒骄戒躁,知行合一。开放心态,虚心学习。

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@heaven32006
房产税越晚出台,不确定性越大。而没有房产税出台,地方财政继续恶化,只能通过罚没等非正常手段补充财政,这又恶化了地方经济,恶性循环下,经济下行,房地产的未来更加差。
要么早出台,要么就不出台,需要给民众一个明确的预期。
这个5年国务院、人大计划里都没有。5年内从程序上就不可能。仅从程序上说一下客观情况。
2024-09-23 16:04修改 来自日本 引用
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理财大姐

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@理财大姐
住一套好的房子,确实是很舒服的感觉。要生活方便,环境优美,安全保障,邻居和谐。它有金融性价比也就是租售比,但纯粹自己住,可以看好就买,它涨和跌其实和你没有关系,因为10年20年都不卖。买的低固然更好,但早买早享受,只要不是2020年顶点买的就可以。
我家里老公比较信风水,他认为住一套好房子,能让人身体健康、事业顺风顺水。我家小孩去留学,一定让她住租金贵的地段好的好房子,而不是便宜的拼房。自己身心愉悦,比什么都好。
2024-09-23 15:54 来自湖北 引用
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理财大姐

赞同来自: happysam2018 跑路皮皮

@首席键盘侠
要改变观点,房子买了,就是消费享受的,适当兼顾保值和流动性,别想着什么赚钱增值的。假如你一套好房子,买了住了享受了20年,而且在亲朋好友面前有面子,收获了别人的赞许,就值了,哪怕20年后价格跌了一些。毕竟住自己买的好房,和在外面租个房,在亲友们那里听起来是很不一样的。就像价值50万的车和15万的车,肯定是有区别的,如果你觉得50万的车贵了,开个15万的车是一样的,那只有一个原因,你的收入和经济实...
住一套好的房子,确实是很舒服的感觉。要生活方便,环境优美,安全保障,邻居和谐。它有金融性价比也就是租售比,但纯粹自己住,可以看好就买,它涨和跌其实和你没有关系,因为10年20年都不卖。买的低固然更好,但早买早享受,只要不是2020年顶点买的就可以。
2024-09-23 15:48 来自湖北 引用
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xxldh

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作为消费来说,现在全民消费降级,车都卖不动了,比车贵10倍以上的房子就更别想卖得动了。现实中,很多地方的一手房确实也卖不动了。

投资回报上考虑,出租过房就知道了,空档期,房屋破损维修,租客不负责任搞坏房屋,太多事情了...没有充分的回报率补偿,就不该搞这个事情。

房屋折旧上来说,我们的房屋后续维护也是一坨X。老的小区连物业费都收不齐。交的物业费也不知道去哪里了。

老小区不如新小区,还有个原因是过去的设计规划思路跟不上,建筑工艺也跟不上,现在的房子还是越建越好了。当然最近这几年房地产企业经营困难,又开始倒退了,房子质量倒退了。

综合这些因素,才好说要不要买房。

我个人观点,有钱人买别墅传承子孙,靠通胀总不会亏的,早买早享受,维修保养自己动手。穷人回农村搞宅基地,便宜大碗买不了吃亏买不了上当。至于高层,需要住的时候租就好啦。
2024-09-23 15:48 来自香港 引用
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QXXP

赞同来自: shaolinzh

我喜欢地段好,不超过八层的二手房,有的房子真不错,尤其以前单位福利分房,公摊小,环境也好,装修收拾完住着也舒服的
2024-09-23 15:39 来自甘肃 引用
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heaven32006

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@v3kk2
安拉,5年之内没戏。
房产税越晚出台,不确定性越大。而没有房产税出台,地方财政继续恶化,只能通过罚没等非正常手段补充财政,这又恶化了地方经济,恶性循环下,经济下行,房地产的未来更加差。
要么早出台,要么就不出台,需要给民众一个明确的预期。
2024-09-23 14:57 来自上海 引用
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yanghongyong - 万物皆周期

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@whhuying
你要算房子的折旧成本,那你先要认真思考房子的成本是怎么来的,由哪些部分组成,哪些可以随时间折旧,哪些不一定会随时间折旧。
这个要看是哪里的房子。楼主来自广东。如果是广州或深圳的话,那里的房子假设房价3万,其实2万7是房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务等等带来的价值,也就是土地的价值。只有3千是房子建造成本带来的价值。你要说折旧,那只有这3千会折旧。那个2万7你怎么折旧嘛?难道广州或深圳会随...
实际情况是房子脚下的土地价格目前来讲是虚高的,是泡沫化的,其实房价下降降的绝大部分是土地的价格,建安成本折旧只是占很小一部分
2024-09-23 14:30 来自湖南 引用
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wqzhao01

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@gobidaozhao
最大的不确定因素是房产税,箭在弦上
房产税先不用考虑,因为现在小产权房的问题不可能解决。
2024-09-23 14:29 来自广东 引用
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v3kk2 - 戒骄戒躁,知行合一。开放心态,虚心学习。

赞同来自:

@gobidaozhao
最大的不确定因素是房产税,箭在弦上
安拉,5年之内没戏。
2024-09-23 14:24 来自陕西 引用
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lixianghui1982

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房租没了,等同于分红没了的红利股。无法定价了。
2024-09-23 13:37 来自河北 引用
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巴兰

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@whhuying
你要算房子的折旧成本,那你先要认真思考房子的成本是怎么来的,由哪些部分组成,哪些可以随时间折旧,哪些不一定会随时间折旧。
这个要看是哪里的房子。楼主来自广东。如果是广州或深圳的话,那里的房子假设房价3万,其实2万7是房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务等等带来的价值,也就是土地的价值。只有3千是房子建造成本带来的价值。你要说折旧,那只有这3千会折旧。那个2万7你怎么折旧嘛?难道广州或深圳会随...
关于折旧,我之前还真的简单做过一下测算,折旧这玩意可比建安成本要高多了。

上海和广州两座城的房子,毛估估每年折旧在2-3%之间,其中次新盘的折旧率更高,楼龄高于20年的盘子,折旧率就开始下降。所以如果不想给楼盘溢价,想要得到纯地价成本的,那么楼龄超过20年的房子才更贴近当地的地价

这是之前的做测算写的文章:后房产投资时代:折旧篇
2024-09-23 13:34 来自广东 引用
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与时间为友

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我们这些年足球市场化做的是最成功的,国家也给了很多政策,包括规划球员,聘请世界冠军教练,资金充足,装备精良,完全看不出来有什么理由成绩会越来越差。但它的成绩就是越来越差,慢慢的我就明白了关键的核心都不是这些外在的东西,而是人本身。我们现在在各个层面都缺乏执行政策的人。放水一直都是阻力最小的解决经济危机的手段,但这些政策最终是否有效还要是看执行的人。
2024-09-23 13:31 来自福建 引用
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gobidaozhao -

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最大的不确定因素是房产税,箭在弦上
2024-09-23 13:29 来自浙江 引用
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骆驼1978

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港岛的房子基本上是高层住宅,永久产权、无房产税(只需要缴纳租金收益4%差响),目前年租金收益率3%,可以做为高层住宅估值的天花板来参考。
2024-09-23 13:26修改 来自广东 引用
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pppppp - +---++--+-+++++++++++

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@骆驼1978
折旧是无论如何都跑不掉的。
比如日本的房子,一户建的那种,每年折旧3%以上。
媒体上说日本房价创新高,是指新房价格创新高,1990年代的旧房还不到高点一半的价格。
按每年3%折旧,30年后就只剩下40%;
按每年2%折旧,30年后剩下55%;
这个数据和实际观察的情况是比较符合的。
所以,国内高层住宅每年2%的折价是最基本的。
没错;
上海也是如此,一个街区,20年房龄,10年内次新房,新房,就算在隔壁,价格也要相差好多;
不过新房一般都在中外环,市中心新房很少;
2024-09-23 13:17修改 来自上海 引用
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Assnile

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@LuckyTiger
上周刚用北京的数据估过,得出的也是30%以上,但是房价这玩意儿回归周期可以很长很长,长到这些数据对个人可能都没啥意义,我在10年前就套用在美国市场做的一个房价模型估过北京房价,得出的结论就是房价太高然后放弃了买房的想法,然后在18年被迫高位站岗。。
租房难点在于稳定吗?
2024-09-23 13:12 来自安徽 引用
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Assnile

赞同来自: happysam2018 cody2024

@cody2024
还是高估了,成熟发达国家的的租售比一般在1:20,6500元租金的话,换算房价在156w左右。
如果算上20年lpr,房价在115万
开设房产税可能会回归,但也是羊毛出在羊身上
2024-09-23 13:11 来自安徽 引用
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骆驼1978

赞同来自: 瀛幻想 magicdevin 难得清净333 Twenty 安静的小白 奇迹002 老等76 happysam2018 Loadstarr Lee97 xzhdx annali fykjyy i3ji3j 灵活的蓝胖子 windskyss 古都独行 CAT106 一生水 laplace zf8149 Belketh tennisfan 明园 刺客547 flybirdlee wenzhencai eckeels 我怕黑天鹅 贝叶斯主义者 索罗狮 Ujg68gy djc354133 流沙少帅 得鹿梦鱼0 apple2019 java100 jjmdh pppppp更多 »

@chentu888
按你这个说法,那买新房的,次新的,过十几年也逃不过变旧的。那时候也会?
折旧是无论如何都跑不掉的。
比如日本的房子,一户建的那种,每年折旧3%以上。
媒体上说日本房价创新高,是指新房价格创新高,1990年代的旧房还不到高点一半的价格。

按每年3%折旧,30年后就只剩下40%;
按每年2%折旧,30年后剩下55%;
这个数据和实际观察的情况是比较符合的。

所以,国内高层住宅每年2%的折价是最基本的,加上装修15年折旧完,再参考2%的无风险收益,住宅租金年收益4.5%以上才能保证不亏本。所以国际上,基本维持5%的租金收益率。
有房产税的情况,比如日本、美国大城市,租金年收益基本上是5%起步。

没有房产税+永久产权的香港岛,租金年收益3%,这已经是全世界房价最难负担的地方了。

北上深房价跌了30%,租金年收益目前只有1.5%,大家想想看?

港岛的房子基本上是高层住宅,永久产权、无房产税(只需要缴纳租金收益4%差响),目前年租金收益率3%,可以做为高层住宅估值的天花板来参考。
2024-09-23 13:25修改 来自广东 引用
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猫消灭人类

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@飞烟似梦
问一个问题哈,如果房价下跌30%,房租会固定不变吗?还是会跟着房价一起下跌(可能小于30%)?逻辑很简单:1.有很多在买房还是租房之间权衡的人,看到房价下跌了,会更倾向于买房、租房的人少了 房租理当下跌。

如果假设房价每下跌1%,租金就会相应的降低0.5%,楼主再计算一下房价要跌多少呗
说反了吧,房价下跌时,人们很容易租到房,所以不会买房的。
房价上涨时,人们租不到房,只好买房,导致房价进一步上涨。
因为房价快速上涨时,买房者不愿意出租,因为要随时准备抛出。
2024-09-23 13:00 来自湖南 引用
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caib001

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年租金的35倍,over
2024-09-23 12:58 来自上海 引用
0

猫消灭人类

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我公积金都快60万了,利息好像是按3个月定期算的,只有1点出头。
每个月要入账6千多,按照你这个租售比,真是个大烦恼。
2024-09-23 12:55 来自湖南 引用
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chentu888

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@骆驼1978
中国这种高层住宅因为没有拆迁预期,也无法重建,因而折旧率非常高。据我观察,相同地段的高层(30层以上),在容积率、小匹配套相当的情况下:15-20年楼龄相比新房打6折,30年以上楼龄相比新房打4折!比如我住南山区23年楼龄的房子,旁边地段更差的5年内新房价格12万一平,我住这个只能卖7万,更早期31年楼龄的房子只能卖5万多。折旧会让你高价买的房子最终变成一场空!
按你这个说法,那买新房的,次新的,过十几年也逃不过变旧的。那时候也会?
2024-09-23 12:49 来自北京 引用
10

骆驼1978

赞同来自: benfan aaronym happysam2018 xzhdx 阿邦查 wjl127411 forres yanghongyong 海阔天空888888 wdwonderone更多 »

@whhuying
你要算房子的折旧成本,那你先要认真思考房子的成本是怎么来的,由哪些部分组成,哪些可以随时间折旧,哪些不一定会随时间折旧。
这个要看是哪里的房子。楼主来自广东。如果是广州或深圳的话,那里的房子假设房价3万,其实2万7是房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务等等带来的价值,也就是土地的价值。只有3千是房子建造成本带来的价值。你要说折旧,那只有这3千会折旧。那个2万7你怎么折旧嘛?难道广州或深圳会随...
你这说法不对!
以深圳南山为例,为什么同一个小区的高层住宅,25年楼龄的房子6万多一平,5年内的新房就要11万一平? 难道住旧房子的人比住新房的人享受的社会配套不一样吗?
2024-09-23 12:17 来自广东 引用
53

骆驼1978

赞同来自: 瀛幻想 aaronym 入戏三分 xxs5183 Twenty ananjiaye gztom fxgfd 安静的小白 beckham327 奇迹002 alexandre1 happysam2018 wyxk7606 唐伯虎虎虎虎 zyxw风雅颂 yak2000 fykjyy 雷神2019 twodogs2004 windskyss 作死老专家 Sybil廖 骑蜗牛士 数据矿工 火星兔 明园 刺客547 我怕黑天鹅 丽丽的最爱 阿邦查 邻居家的龙猫 阿戈 wjl127411 forres zqbkzz wswddb 水穷云起时 雷同 gaokui16816888 坚持存款 顺势滑头 流沙少帅 鹏0818 Restone chentu888 好奇心135 ahelloa Ujg68gy hshpangpang 丘吉尔是谁 pppppp kwok更多 »

中国这种高层住宅因为没有拆迁预期,也无法重建,因而折旧率非常高。

据我观察,相同地段的高层(30层以上),在容积率、小匹配套相当的情况下:

15-20年楼龄相比新房打6折,30年以上楼龄相比新房打4折!

比如我住南山区23年楼龄的房子,旁边地段更差的5年内新房价格12万一平,我住这个只能卖7万,更早期31年楼龄的房子只能卖5万多。

折旧会让你高价买的房子最终变成一场空!
2024-09-23 11:44 来自广东 引用
1

和利

赞同来自: 雷神2019

@谦信
用无风险收益率对标租售比这个分析方法就不对。你买的国债,利息收入就是利润;但你收到房租,只是收入,还得减去折旧成本才是利润。实际上,大多数地方房子,超过30年,都成老破小了,租都不见得租出去。
是的,有些人投资回报率不知道是怎么算的。明明手里的房产只有不到70年土地使用权,房产可以算做土地使用权折现,靠房子抵押银行都不要。至于房屋本身一直是折旧的,具体不说了,中国的房子大约二十多年就拆了,有些人总想着永久收租?
2024-09-23 11:09 来自江苏 引用
1

deepocean

赞同来自: plajhz

2003年,深圳南山区普通新楼盘售价5000~6000元每平米,相当于当时深圳市中上层白领(中等收入行业基层主管)一个月的税后工资,租售比可达到4%以上。那时大部分人不认可买房投资,因为之前深圳房价阴跌了好几年,但是目前人们对房价的预期比2003年还悲观,连买自住房都想再等等。人口,深圳目前的人口已经接近城市容纳极限,人口土地密度仅次于澳门,在国内城市中名列第一。近两年深圳的产业发展整体几乎停滞,外资撤退,基建放缓,华为的研发主力也在往上海转移。另外,深圳的安居房人才房越来越多,对商品房价构成很大压力。个人估计,深圳房价大概率还要阴跌好几年,二线关以外及宝中以外的新楼盘房价可能跌到3~5万每平米,最低区域可见到2万元每平米,关内及宝中的高档楼盘10万每平米就是上限。
2024-09-23 10:59修改 来自广东 引用
4

赵琦

赞同来自: happysam2018 跑路皮皮 刺客547 yanghongyong

隔壁日本的例子,最极端的时候,房价=地价-拆除费用。尽管房租回报率很高,但也没什么人买房投资。万科打算模仿的大和房屋(Daiwa House)是一家以住宅业务为主的公司,海通证券出过一个关于它的研究报告。大和房屋的REITs持有的公寓地段和品质都很有竞争力。从流动性、回报率、持有成本来看,普通投资者持有房屋远不如持有REITs。住宅类REITs又让个人持有住宅的流动性更差。
2024-09-23 10:31 来自重庆 引用
7

cody2024

赞同来自: happysam2018 plajhz 夫唯不争 数据矿工 阿戈 心想则事成 yanghongyong更多 »

还是高估了,成熟发达国家的的租售比一般在1:20,6500元租金的话,换算房价在156w左右。
2024-09-23 10:27 来自上海 引用
11

LuckyTiger

赞同来自: 老腊肉越嚼越香 Twenty happysam2018 跑路皮皮 等一万年 好奇心135 春秋战国 巴菲猫 刺客547 xxldh gilmore1更多 »

上周刚用北京的数据估过,得出的也是30%以上,但是房价这玩意儿回归周期可以很长很长,长到这些数据对个人可能都没啥意义,我在10年前就套用在美国市场做的一个房价模型估过北京房价,得出的结论就是房价太高然后放弃了买房的想法,然后在18年被迫高位站岗。。
2024-09-23 10:16 来自广东 引用
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heaven32006

赞同来自: 我会变好 happysam2018 吃米 数据矿工 wjl127411 yanghongyong 雷神2019 steven1521更多 »

@whhuying
你要算房子的折旧成本,那你先要认真思考房子的成本是怎么来的,由哪些部分组成,哪些可以随时间折旧,哪些不一定会随时间折旧。
这个要看是哪里的房子。楼主来自广东。如果是广州或深圳的话,那里的房子假设房价3万,其实2万7是房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务等等带来的价值,也就是土地的价值。只有3千是房子建造成本带来的价值。你要说折旧,那只有这3千会折旧。那个2万7你怎么折旧嘛?难道广州或深圳会随...
现在一线城市有那种只隔一条马路,但是房价一边是7万,一边是14万这种相差一倍的情况。单纯去看建房成本,再豪的宅也不可能建房成本需要7万一平吧?
2024-09-23 10:11 来自上海 引用
5

春秋战国

赞同来自: happysam2018 三千军甲 richgirl Lucifer1119 雷神2019更多 »

楼上说了这么多因素,没有一个说到关键了,核心只有一个,人口。城镇化。
2024-09-23 09:58 来自福建 引用
16

whhuying

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@谦信
用无风险收益率对标租售比这个分析方法就不对。你买的国债,利息收入就是利润;但你收到房租,只是收入,还得减去折旧成本才是利润。实际上,大多数地方房子,超过30年,都成老破小了,租都不见得租出去。
你要算房子的折旧成本,那你先要认真思考房子的成本是怎么来的,由哪些部分组成,哪些可以随时间折旧,哪些不一定会随时间折旧。

这个要看是哪里的房子。楼主来自广东。如果是广州或深圳的话,那里的房子假设房价3万,其实2万7是房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务等等带来的价值,也就是土地的价值。只有3千是房子建造成本带来的价值。你要说折旧,那只有这3千会折旧。那个2万7你怎么折旧嘛?难道广州或深圳会随着时间推移逐渐衰败吗?按通常的逻辑,不仅不会折旧,还会随着经济和社会发展越来越值钱。在这种情况下,楼主就是对的。

答主来自陕西。如果是西安那还好一点。如果是陕西的某个小城市,那还真有可能房价主要由房子建造成本组成。土地不值钱,因为房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务差,根本不值钱。城市可能将来也没有发展前途,还可能真的会随着时间推移逐渐萎缩衰败。那房子真的会折旧。在这种情况下,答主就是对的。
2024-09-23 09:57 来自贵州 引用
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谦信

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用无风险收益率对标租售比这个分析方法就不对。你买的国债,利息收入就是利润;但你收到房租,只是收入,还得减去折旧成本才是利润。实际上,大多数地方房子,超过30年,都成老破小了,租都不见得租出去。
2024-09-23 09:38 来自陕西 引用
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heaven32006

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@飞烟似梦
问一个问题哈,如果房价下跌30%,房租会固定不变吗?还是会跟着房价一起下跌(可能小于30%)?逻辑很简单:1.有很多在买房还是租房之间权衡的人,看到房价下跌了,会更倾向于买房、租房的人少了 房租理当下跌。

如果假设房价每下跌1%,租金就会相应的降低0.5%,楼主再计算一下房价要跌多少呗
对的 这两者都是会变化的,就像买股票,看市盈率一样,其实房租和每股税后利润一样,都是会变化的。
2024-09-23 09:35 来自上海 引用
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飞烟似梦 - 偷学你们的策略

赞同来自: l813885 我会变好 数据矿工

问一个问题哈,如果房价下跌30%,房租会固定不变吗?还是会跟着房价一起下跌(可能小于30%)?逻辑很简单:1.有很多在买房还是租房之间权衡的人,看到房价下跌了,会更倾向于买房、租房的人少了 房租理当下跌。

如果假设房价每下跌1%,租金就会相应的降低0.5%,楼主再计算一下房价要跌多少呗
2024-09-23 09:23 来自上海 引用
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heaven32006

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@stoneez
你这只是从投资回报率一个因素来考察房价。房价涨跌还受到其他因素的影响,如土地供给、价格趋势、房贷利率等。
想一想过去很多年,房子的投资回报率一直低于十年期国债收益率,它为什么能够一直涨?
想一想黄金没有任何利息和股息,它为什么能够这么涨?
各种促成它上涨的因素达成了,它就可能上涨。
黄金的历史太长了啊,几千年人类历史都认可黄金,甚至更久。
几千年前夏商周首都地区的房子曾经也是天文数字,现在呢?
2024-09-23 09:06 来自上海 引用
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sunkan

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@stoneez
你这只是从投资回报率一个因素来考察房价。房价涨跌还受到其他因素的影响,如土地供给、价格趋势、房贷利率等。
想一想过去很多年,房子的投资回报率一直低于十年期国债收益率,它为什么能够一直涨?
想一想黄金没有任何利息和股息,它为什么能够这么涨?
各种促成它上涨的因素达成了,它就可能上涨。
房子用折旧+交易成本和通胀相抵消,黄金没有折旧+交易成本,这是楼主的假设,他已经考虑到这个问题。
2024-09-23 08:38 来自浙江 引用
1

huxj2015

赞同来自: 炫彩千纸鹤

人类一思考,上帝就笑了.....................
2024-09-23 07:48 来自四川 引用
11

stoneez

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你这只是从投资回报率一个因素来考察房价。房价涨跌还受到其他因素的影响,如土地供给、价格趋势、房贷利率等。
想一想过去很多年,房子的投资回报率一直低于十年期国债收益率,它为什么能够一直涨?
想一想黄金没有任何利息和股息,它为什么能够这么涨?
各种促成它上涨的因素达成了,它就可能上涨。
2024-09-23 06:27 来自山东 引用
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lialzm

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炒房客还是期望央行大放水
2024-09-22 23:26 来自北京 引用

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