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同时，我对reits底层资产的运营方也很不信任，所以只选择高速公路这种操纵空间小，经营风险低的类型。
筛选后，有4只reits的irr还在7%以上，尤其是国金中国铁建REIT的irr达到10%，
觉得挺不错，以后可以做些配置。
但是又觉得有问题，如果真的有这么高，为什么别人不买？
就又去查了募集说明书，果然，这个公路到收费权只剩下10年，而终端显示的封闭期还剩37年。
而实际上，收费权到期，基金就清零了。
按照10年算irr，就只有0.95%了， 根本没有投资价值了。
同样，浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT的收费权到期日分别只有7年、12年、12年后到期，算下来的irr 甚至是负的！！！
现在彻底放弃对REITs的幻想了。 真有好东西，他们是不会给老百姓的。
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一个只让渡 经营权的产品， 明显是和管理层（或股东）没有共同的利益目标你开了一家店， 你本来都是每天勤勤恳恳的工作着
萌新请教如何理解?
突然某天，某人给你说，你可以把店的经营收益给“卖”出去，然后你继续在店里工作，继续领工资
你问：好处是什么？
回答：卖出去经营收益的这几年，虽然收益是别人的，但店终归还是你的，而且你还可以继续在里面领工资，这是其一； 其二，你可以提前回笼了之前的投入
你想了想：哇靠，这TM太好了，提前回笼资金，我还能继续领工资，干！！！！
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就这么干了一段时间，突然你觉得自己这么干活太辛苦了，那帮买你收益的人竟然还把收益拿了去，实在很愤愤不平
然后，内心有了个邪恶的想法，我能不能给自己提高待遇？
然后就问那个告诉你的人
那个人说： 当然可以了，只要不过分，没人会反对你给自己提高待遇，就算你上厕所的擦屁股纸也可以来报销。
他继续说：就算你很过分，那些买你收益的人，也没辙
你问：为什么
回答：这事不得股东说了算？ 他们算老几？他们知道股东是谁吗？
你若有所思：喔
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这是很简化的reits模型，当然复杂一点的，就涉及不仅连经营权也卖出、还连所有资产都先统统卖出，然后继续经营N年，到资产变成0
俺瞎猜哈，剩下10年经营权，对应的是（支付）10年的租金成本。一个基金也不是只买一条路的经营权，即使只有一条路鸡精经理也不会傻到筹集的资金都要支付给经营权转让方。所谓分红是收入减去成本，你的讲法相当于一个企业没提折旧就算利润了，这不是诈骗嘛？虽然某些不着调的公司会这么干，但是作为官方主导的公募基金这么干俺认为匪夷所思！俺也是你这么想的，然后赔了一半，就是那个华夏中国交建高速路。他们是真狠，比修路钱还贵的价格卖给你，还只是30年，真狠。当然主要贪心，以为疫情后车流就能翻番翻番再翻番，哎，当时也不看看到底是什么路，实际是一条替代性的路，有好几条路可以绕过他。要是那种京沪高速那种，可能还有机会。这种钱亏了，是永远回不来了，还不如买股票
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这个参考以前嘉实元和就知道了。把中石化销售公司的股权放在公募基金里向散户推销，前五年都是用他们的算法基金每年6%+的净值增长，到最后一年说该公司无法上市了，基金清盘，然后以前的基金净值全部不做数，按他们自己的评估价报了一个大概比当前净值低了10%+的价格。然后这事就不了了之了。所以，公募基金行业，口口声声是为投资者理财，其实首先还是为他们自己的利益发行、管理、清盘产品。REIT基金包装成这个样子...元和这个，似乎更复杂些。早期中石化为推销售分拆上市，自己做了许多宣传资料，其中有提到国际惯例，类似公司都是按销售额的某个倍数来定价。最后元和是按净资产估值，不知是否这样更便于计算管理费用。
然后石化家的混改方案，所有的宣传都是他家自己做，没有一个权威人士没有一家有关部门背书。且主事者很快退出，养老去鸟。基金的市场表现也不行，每次有利好拉一拉，立马被大量抛盘砸回原点。换言之，市场认为它改制不会成功，可见是妥妥的阳谋。
眼看这基金要到期，我重仓杀入吃折价，赌它没时间出幺蛾子。当年逢十大庆，帝都的基金公司，难道没有这点觉悟？然而还是违约改变估值方式，真所谓世事难预料。说到底，只怪我自己学艺不精了。
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把它类比成房贷，持有REITS的人，就相当于银行方：就拿华夏中国交建reit为例，它目前实现的车流量/营收及净利润，严重偏离其招募说明书中的预测，导致其目前深度折价。
1.每年可以收到本息
2. 到期了，拿到最后一笔本息后，债务债权关系就结束了，不会再次要求贷款人把本金再还你一次吧
能想明白这两点，就可以代入去想REITS了。只不过，不像房贷一样，每期本息值都一样。
所以要投REITS，一定要会算现金流折现，要不就搞不清楚自己在赚什么钱，或钱是怎么亏出去的。
另外，资本市场上，没有坏的品种，只有不好的价格。价...
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把它类比成房贷，持有REITS的人，就相当于银行方：帮层主适当修改一个字，“本息”->“利息”，不然如果是“本息”，那也不错
1.每年可以收到本息
2. 到期了，拿到最后一笔本息后，债务债权关系就结束了，不会再次要求贷款人把本金再还你一次吧
能想明白这两点，就可以代入去想REITS了。只不过，不像房贷一样，每期本息值都一样。
所以要投REITS，一定要会算现金流折现，要不就搞不清楚自己在赚什么钱，或钱是怎么亏出去的。
另外，资本市场上，没有坏的品种，只有不好的价格。价...
【2. 到期了，拿到最后一笔利息后，债务债权关系就结束了，不会再次要求贷款人把本金再还你一次吧】
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1.每年可以收到本息
2. 到期了，拿到最后一笔本息后，债务债权关系就结束了，不会再次要求贷款人把本金再还你一次吧
能想明白这两点，就可以代入去想REITS了。只不过，不像房贷一样，每期本息值都一样。
所以要投REITS，一定要会算现金流折现，要不就搞不清楚自己在赚什么钱，或钱是怎么亏出去的。
另外，资本市场上，没有坏的品种，只有不好的价格。价格只要够低，连不良债都是有投资价值的。
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底层资产很不清晰 一大堆雷
reits发明的初衷就不是让投资者赚钱的
给难变现难流通的资产证券化，方便固定资产脱手
话又说回来
如果是好资产 还缺变现或者转手途径吗
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俺瞎猜哈，剩下10年经营权，对应的是（支付）10年的租金成本。一个基金也不是只买一条路的经营权，即使只有一条路鸡精经理也不会傻到筹集的资金都要支付给经营权转让方。所谓分红是收入减去成本，你的讲法相当于一个企业没提折旧就算利润了，这不是诈骗嘛？建议读几份reits的招募说明书，我觉得你说的这些“不可能”都是事实
虽然某些不着调的公司会这么干，但是作为官方主导的公募基金这么干俺认为匪夷所思！
也不是什么坑，募集书、合同等文件已经写得很清楚，还高溢价买的就不能怪别人了。当然有发行销售等任务的，怕卖不出去就要无奈自购了。
高速公路Reits的风险包括自然灾难，如地震、塌方等。政策风险包括扩大免费范围、增加免费时间段、降费让利等等。提价几乎是不可能的，唯有盼望在短暂的时间内人人有车，越来越多车上路。
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本基金未来实际收益情况由所投资的渝遂高速（重庆段）及扩募、扩建基础设施项目（如有）未来经营情况决定。本基金分派现金流非永续现金流，每年度分派之后基金净值将相应下降，基金分派年限以所投资的底层基础设施项目高速公路收费期限为限，本基金每年基金净值呈逐年下降趋势，在所投资的基础设施项目资产收费权年限到期后，本基金的净值将趋向于零。这个没得赌，地方政府这么缺钱，不可能给投资者没有明确约定的利益。
（1）特许经营模式
根据2008 年 12 月22 日重庆市政府与项...
要续期，就是投资者再拿钱来买。
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（1）特许经营模式
根据2008 年 12 月22 日重庆市政府与项目公司签订的《建设经营渝遂高速公路重庆段特许经营权协议》，项目公司享有渝遂高速公路重庆段的特许经营权，即渝遂高速公路重庆段车辆通行费的收费权，以及渝遂高速公路重庆段沿线范围内的公路服务设施的经营权、广告经营权。
《重庆市物价局重庆市交通委员会关于渝遂高速公路正式收取车辆通行费的批复》（渝价[2011]106号）
同意渝遂高速公路重庆段正式收取车辆通行费，收费主体为项目公司，正式收费期限为2004年12月9日至2034年12月8日。
确实只能赌到期后这个公司还能延长收费权
京公网安备 11010802031449号