Edge
Chrome
Firefox
衣食住行，有的人对华衣贵服无感，有的人对美味珍馐要求不高，有的人觉得高档汽车索然无味，但只要有家室，很少有人对大房子排斥的，最根本的原因就是，在当前近14亿人口的大国，人均居住面积是远远不够的，而且只要人口数量不腰斩甚至脚斩，这种状态就不会改变。对于衣、食、行而言，就算你人再多，只要人均生产力提高，那么就不存在人均分配不足的问题，即便你生产不出来，进口也一样可以满足需求。住就不一样了，就算你生产力再强，你能创造出土地来吗？所以对于房子而言，供给不足是长期的问题，即便人口已达拐点，仍旧改变不了这个矛盾，因为人们改善生活的愿望是不变的，总居住面积不变的情况下，如果人均居住面积需求量提高10%，那么人口数量需要减少超过1.3亿，才能从本质上缓解供需矛盾，1.3亿，你觉得需要几年？而实际的住房改善需求，每个人应该心理都清楚，不止是10%能解决的，所以，现在还远远不是看空房子的时候。另外，引申出来一个房地产发展趋势，就是大户型将逐渐变得比小户型更香了，细品。
11月28日补充和说明：
大概看了一下大家的评论，支持和反对的都有，但似乎反对的声音居多一些，其中也不乏比较激烈的言辞，都是可以接受的，公开论坛，除了管理员，谁都无权干涉别人发表意见的权利。同时，我也做了一些思考，不过整体的思考结论和本文最初的观点差别不大。不过，我觉得有些观点或许没有表达清楚，有必要解释一下，以免引起误解。
1、人们对房子的需求是长期存在的，这是支撑房地产市场的核心，换句话说，未来一段时间内，房地产的崩塌也应来源于需求侧，而不是供给侧。很多评论里提到的供给侧的问题，确实是文中没有提及的，不过没有提及不代表没有思考，这个问题我在很久以前就有了结论了，所以潜意识里几乎将它作为了前提，我觉得在政治性第一的国内环境下，房地产供给侧的改变是比需求侧至少难上十倍百倍的问题，想想我们几千年的历史就知道，“打土豪分田地”从未终止，一直是进行时，随着科技的发展，土地生产力的提高，土地的种植属性逐渐有所退化，但随之而来的居住属性地位的提升，注定了房地产将是未来极长时期内政治管控的核心，所以当改革进入深水区后，我们才提及供给侧改革（这里浅谈辄止吧）。总之，无论是客观条件（人口众多）造成的，还是人为管控造成的，亦或是需求与供给错配（核心地块供给不足，边角地块需求不足）造成的人均土地分配不足，其客观事实是存在且长期存在的，所以最能影响结论的变量更多的归结于需求侧了。
2、当前贵不贵的问题，也就是需求和价格是否匹配的问题。很多人喜欢拿租金收益或类似的投资价值去评估房子的价值，我认为用这种方式将房子和一般投资品去比价是不合适的，因为房子不仅仅有经济属性，还有政治属性、社会属性、生活属性等多重属性，这也就增加了房地产估价的难度，所以我暂时还没有想到比较合适的估值方法，但就我自身而言，买房所增加的杠杆是我目前可以接受的，而且等我有了更多的资金，我会考虑进一步改善居住条件，这就是我这篇文章提到的需求所在（之一，类似的还有首套房需求），而不是许多评论误解的那些不切实际的需求。讲清楚了我说的需求，实际上也就摆明了房价见底的条件，就是人们有资金能力去考虑改善或刚需，怎么样有能力？大体有两个方面，一种是造富，提高人民收入，这种全民造富是极难的，还会引发各种社会问题，所以基本不可能实施成功，另一种是降低购置门槛，这一种方法，在当下的环境下已经做足了功课，难不成真有人希望0首付0利率才是见底信号？我的期望可没有这么高，翻一翻近20年的利率水平就知道3.1%的贷款利率意味着什么了（很抱歉我只查到近20年的），只能说，还有下降空间，但我认为下降空间有限。
最后说明一下，评论里有人劝我用真金白银说话，很巧，最近几天我刚刚完成了一套改善房的定金交付，时间是在这篇文章发布之前，当然发这篇文章也并不是屁股决定脑袋，而是先有的思考，再有的行动，这篇文章只是最后阶段的副产品。
还有很多评论我没有看完，等后续有时间看完，如果我觉得有必要说明的，我会再继续补充，谢谢大家！
赞同来自: alongside
目的是什么，要多看CC-TV。
简单类比，工商银行你看多还是看空？
你沽空太多，大把的买盘；你看多，你那三瓜两枣也支撑不起涨2分。
你是价值投资者，拿着不动，每年给你不错的股息5%上下（如同租金1-2%）
但需要提振市场的时候，你会看到这种巨物也是能涨个50% ，但遇到阶段性问题，在可控范围内也可以跌过30%。
在唯一的优势体制（没有双引号）面前，其他国家的都不能简单拿来对比，也不要谈什么天量供应（可以调节）、人口升跌等等乱七八糟，前提都不一样，他们也不是决定因素，只是小变量。
在有需求有能力的话，你就买，涨跌与你无关，好好月供就好。
投资也是一样，能不能接受每年1-2%（如达不到就不买），
无能力，或不接受1-2%收益，别买，涨了50%你也别嫉妒。
赞同来自: yanghongyong
哪些人群是有改善的需求，哪些人有意愿去改善以及有能力去改善。1.大部分改善型需求的人，需要先把手里的小房子卖了才有足够的钱去买大房子。那问题就是谁来买他们的小房子。2.很不幸失业裁员中的很大一部分是这种中高收入人群。这部分人不仅不会有改善型需求而且还会卖掉手里的房子，来应对失业的危机。其实关键的问题是家庭的资产负债表。大头资产房子价值不断缩水，负债房屋贷款得还。现金流还面临恶化。这种情况下就别关心房价涨跌了，先关心关心自己的负债吧。
赞同来自: yanghongyong
1.大部分改善型需求的人，需要先把手里的小房子卖了才有足够的钱去买大房子。那问题就是谁来买他们的小房子。
2.很不幸失业裁员中的很大一部分是这种中高收入人群。这部分人不仅不会有改善型需求而且还会卖掉手里的房子，来应对失业的危机。
赞同来自: timtimtim 、北昼星 、shaolinzh 、alongside
只要地还能卖出去，中国房子供应就是天量。欧美国家基本上是独栋，1000平米的地建300平米的房子，容积率0.3。日本容积率高一些，但也是一户建，上下两层容积率不超过1。我们中国不管是一线还是八线小县城，那个不是30楼以上的高层？容积率不会低于4。深圳白石洲住宅74层，容积率达到恐怖的11，大家认为会缺房子？现在深圳80%的旧改项目已经爆雷停摆，只要房地产市场稍微好转，未来几年又是天量供应。要是提川普大厦是不是会被归为特例？
赞同来自: 流云涛声 、欧尼酱的欧金金 、davyzhu 、hippohippo 、lwcdxx 、 、 、更多 »
现在主要问题在于房子在有钱的人手里，没房的人也没钱，财富分配不均，所以普通人买房千难万难压力山大。
我在上海做中介的，根据链家数据上海跌幅30%，跌到了2020年的水平，而2022年高点入场的首套房业主已经事实上亏光了35%首付，两年利息加上税费中介费加上下跌幅度，实际上的继续大跌或许继续大跌的预期都会打出止损盘，22年的打出来之后就会引起连锁反应，到时候不光房价绷不住，经济形势也非常难受。
实际上上海很多早期移民外国的人是看衰，他们入场早获利丰厚，低价抛售换成美元汇出，这些人这个时期这么做即打压房价又压低汇率。
房子涨是以后的问题，跌是现在的问题，怎么解决我也不知道，相信国家吧
赞同来自: luffy27 、hanbing0356 、流云涛声 、coolchan 、timtimtim 、 、 、 、 、 、 、更多 »
农村独栋很多啊，可是没人住...就算是独栋，欧美国家上班族平均车程也在30-40分钟左右，和我国大城市牛马在路上花的时间也差不多。
要是我能在30-40分车程内住农村独栋，我肯定不住城市的高层。
赞同来自: ananjiaye 、changyuan 、春秋战国 、何夕 、解迎南 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
我没有私人飞机，我相信也很少有人排斥私人飞机，私人飞机人均拥有量也很低。是不是说，我不需要知道现在私人飞机的价格，就可以得出结论“现在还远远不是看空私人飞机的时候”？
你原帖甚至都没有提到任何评估房价的因素类似房价收入比或者是租售比。那请问下，如果房价实际是现在的100倍，你认为现在是不是看空房价的时候？我希望你的结论是“不是”，那你至少还能保持逻辑自洽。因为即使房价是现在的100倍，你原帖一个字不改就能论证，现在仍然不是看空房价的时候。
littleboy886 - 每天刷公告才是正经
你为什么不像马斯克一样多生几个孩子?大哥，田氏代齐那个田常拥有半个齐国财富，生70多个儿子也得靠门客们帮忙
我要是金钱无限，绝对生他100+个孩子。反正钱无限，有的是女人为我生孩子，孩子生下来也有的是钱去栽培他，都不用我花体力精力去亲自照顾他。这种情况下，有哪个男人不想生他100个1000个后代?
关键不是没有无限的金钱嘛。。。
我有无限的金钱，绝对把北上广深都买下来，二线也都买下来，关键不是没有无限的金钱嘛。
简单一句话，就是没钱说个卵。
金钱无限+贫富悬殊＝军阀
人人金钱无限，谁又会为钱卖命？
赞同来自: 总是人生Guang 、luffy27 、塔塔桔 、奇迹002 、深圳的小财迷 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
欧美国家基本上是独栋，1000平米的地建300平米的房子，容积率0.3。
日本容积率高一些，但也是一户建，上下两层容积率不超过1。
我们中国不管是一线还是八线小县城，那个不是30楼以上的高层？容积率不会低于4。
深圳白石洲住宅74层，容积率达到恐怖的11，大家认为会缺房子？现在深圳80%的旧改项目已经爆雷停摆，只要房地产市场稍微好转，未来几年又是天量供应。
ryanxzqn - 错把 β 当成了 α
赞同来自: seancai110 、ted2 、banding 、timtimtim 、新鲜的椰子 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
扯那么多干什么，A 股还能勃起下，房子你勃起一个给大家看看？
好多也是你自己在意淫，但凡你去到非一线之外的地方看看，看看承载了大部分人口的非一线城市，看看现在的成交，听听大家的想法，就不会这样想了。
谁还不想吃牛排，住排屋了，人心很古，可惜世风日上，没有吹到这部分头上，还是大部分人啊……
赞同来自: luffy27 、ananjiaye 、西瓜头 、为了早日自由 、安静的小白 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
中国人对房子的执着在世界上确实遥遥领先，很多人宁愿牺牲其他消费也要优先住上大房子。那么这点算利好还是利空？这个本身是利好房价的因素，但是要看这个因素是否已经充分反映在房价上了，也就是人们是否已经尽全力去履行了自己的观念，用行动(掏空6个钱包)去兑现了这个利好。然后要看这个因素未来的边际变动方向，是会维持，加强，还是削弱，如果未来人们的观念发生变化，稍稍变得不那么看重房子了(消费支出的分配比例逐渐向其他国家靠拢)，那么这就是已经被透支的利好，未来在逐步衰减过程中会长期发挥利空作用。
至于土地稀缺，中国有的是可以造房子的土地，绝对意义上是不稀缺的，所谓稀缺的，只是大城市好地段的土地，因为其配套价值别的地方的土地难以替代，所以可以享受一定的溢价。但城市是在动态发展中的，人们的生活方式和居住需求也会变化，好地段的概念不是一成不变的，现在的好地段未来可能降级，那么其土地价值也就会随着下降。中国有强大的基建能力，以前处于郊区无人问津的土地，可以随着交通和配套的改善而成为适合居住的土地，这样城市的面积会不断扩大，住房的有效供应会不断增加，对原有城区的土地价值形成稀释。
所谓稀缺也好，人人渴求也好，都不是无限的绝对的，而是可以被量化和定价的变量。黄金也很稀缺而且作为财富载体比土地更稳定更永续，也有很多人想在家里囤上个几公斤几十公斤的，那么黄金就能无限上涨吗，如果在某个阶段它的价格透支太多，那么后面出现长时间大幅度的回调就是很正常的。
大魏忠臣毌丘俭 - 乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄
赞同来自: 投资旗舰 、一骑绝尘1993 、A神九夜 、风收益险 、chasebreeze 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
赞同来自: ananjiaye 、塔塔桔 、freetstar89 、seancai110 、etoilechanson 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
写什么gp不通的东西
今年夏天去贵州玩了几天
我直呼好家伙
上海要是敢把楼盖的像贵州这么密，我不敢想上海的房价会是什么样子
赞同来自: J454671561 、小芒果牛牛牛 、六币 、wlj1986 、banding 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
中国有13亿人，财富按数量级来分，最顶端的千亿、百亿，往下一些十亿、亿，再下千万、百万，再下十万、万，还有负资产。这就有5个财富层级。
中国有293个地级市，按惯用的分级，有一线、二线、三线、四线、五线。
将人口聚集地按经济繁荣度，也可以分农村、小镇、县城、省城。
大而化之的用13亿人的人均居住面积，没有细分地域，没有横向对比发达国家，没有纵向对比过去几十年的变化，没有考虑未来的产业格局的变动，不讨论现有的货币政策财政政策，不考虑政策的边际变化，只能得出一个寂寞的结论。
京公网安备 11010802031449号