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从23年下半年开始，我所在的银行经营贷业务逐渐出现暴雷，到了24年情况愈发严重，不是一两家银行，是全行业都有这种情况。我因为岗位的缘故经常要参加分行经营贷不良的分析会，了解到情况比较多。
经营贷不良这两年集中爆发，主要还是因为20-22年做的经营贷集中到期，一般经营贷期限都是1-3年，而20-22年正好是房价高位，到目前24年4季度，我所在的大湾区城市平均房价较高位下跌40%，所以大部分房价高位做经营贷的借款人,由于抵押物评估价下跌，到期做续贷都存在资金缺口，如果要原金额续贷就要增加抵押物，香港叫"call loan”，但这些借款人一般都没有多余的抵押物。
而且，这些人借钱出来都不是用于企业经营，一般都是炒股、炒房，叠加经济下行导致借款人收入下降，更加放大了还款压力。我开会时听到各种各样借款人贷款逾期的理由，有投资失败的、失业的、离婚的、重大疾病的等等，感觉经济下行对个人的冲击太大了。
我在银行做对公出身，一般公司从正常经营到出现风险状况都会有1-3年的过程，但个人贷款借款人失去还款能力真的很容易，任何比较大变动都会对个人经济状况有影响，更不要说目前这样的经济形势。
根据我了解的情况，25年各家银行都会有大规模的不良压力，特别是经营贷、按揭这种跟房价高度绑定的业务，同时市场上会出现大量的法拍房压制房价回暖，预计25年国内房价还是处于寻底过程。
大家觉得大量法拍房出现会影响房价回暖吗？
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根本不是这样的。我刚卖了徐泾别墅，到手1700万。2016年买进800万，翻了一倍多，2022年最高点2100万很多人追着买，现在跌了不到20%。对标的仁恒西郊花园高层住宅，2016年900万的，现在只能卖1200。准备置换到张江附近，别墅就别想了，为了有个花园，只能买下叠和电梯房一楼。现在有个小花园的房子挂出来，就有很多客户看。究其原因，就是大平层太多了，地段好的别墅还是少这几年上海别墅相对保值，降的比较少。我刚入手，跟踪了几年，今年可能比最高点就低了10%左右，我自己的高层，去年中出售的，出售时距离最高点15%，今年又跌了20%。
liming139 - 支付宝养鸡场场主
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这个角度不错。但如果这个流行，小家电、厨具等的销量就会下降。反过来想，房价下跌到一定程度后，大家能多买/多置换几平几十平的，到时增配个卧室、音影室、书房、健身房... 对消费的促进作用是不是就出来了？所以，到底高房价对经济好还是低房价对经济好？个人感觉，客观点的答案可能取决于“价格是否能带来成交量繁荣”，主观点的答案可能取决于“有多少仓位在房产上”。高房价对经济的负面影响很明显啊，日本失去三十年，美国次贷危机，我国失业潮提高了银行不良率，四万亿的时候我们就是出口低附加值商品，要不是特朗普搞贸易战，哪有那么多技术突破。产业技术多数在民企出现这点也能佐证（基础科学方面的大佬也发挥了重要作用），因为政府是卖地的绝对受益者，就连清北博士也无法在失去校内住宿后负担房租，搞科研没有名气想有利太难了
都有2000万的人，还要在乎有没有燃气啊没有燃气怎么做饭吃？你的意思是天天在外面吃饭吗？ 有钱人自己不做饭也要请保姆做饭的，燃气炒出来的菜味道比电锅做的菜好吃多了。有钱对吃要求更高，而不是消费降级
没有燃气的千万豪宅，如果有了燃气可以卖2000万。买房人一听说没有燃气扭头就走，上海只有商住产权的豪宅不通燃气。说到底，还是燃气管理不善，装修时燃气没有安装到位都有2000万的人，还要在乎有没有燃气啊
当年拉我同学一起买别墅做邻居，他非要去买大平层，现在别墅还有100%的毛利，大平层的小区里出来一套房子腰斩价格在卖，整个小区的业主都被打击到了。按一个小区随便取个数字500套计算，500分之1吗？比例够低了吧？是这样的，2016年我是卖掉市区电梯房老大楼置换的，现在卖掉的老大楼价格已经回到原点，而别墅还有一倍的利润
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别墅可能连卖都卖不掉.......大平层降价还是容易卖的........至少在魔都，有钱人现在都买大平层，谁高兴楼上楼下地跑......郊区一点的地方，什么合院叠墅双拼三拼之类的房子太多......很多别墅小区的入住率是真的低根本不是这样的。
我刚卖了徐泾别墅，到手1700万。
2016年买进800万，翻了一倍多，2022年最高点2100万很多人追着买，现在跌了不到20%。对标的仁恒西郊花园高层住宅，2016年900万的，现在只能卖1200。
准备置换到张江附近，别墅就别想了，为了有个花园，只能买下叠和电梯房一楼。现在有个小花园的房子挂出来，就有很多客户看。
究其原因，就是大平层太多了，地段好的别墅还是少
千万豪宅还用燃气做饭，风险不低收益不高没有燃气的千万豪宅，如果有了燃气可以卖2000万。买房人一听说没有燃气扭头就走，上海只有商住产权的豪宅不通燃气。
说到底，还是燃气管理不善，装修时燃气没有安装到位
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也不必对燃气太悲观，公寓发生燃气爆炸相当于总是在法定下跌日满仓，概率上看风险暴增，可以说是偶然种有必然。只要规范使用，出事的概率是非常小的，燃气的好处还是有很多的，便宜，南方洗澡多，燃气热水器很方便，另外炒饭的味道和用电来的还是有差别的
中国不缺土地，即使是上海，根本不需要把厨房都取消。上海还有大片农田，以后可以在中央指导下和西部地区置换，西部减少建设用地，上海增加建设用地，再加2000万人都没问题，用不着取消厨房。我们讲的是一回事吗
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从经济角度看 房子有厨房是不划算的事情 厨房就算只有10m也要50－100w 这钱一天万1收益都有50－100了有趣！
最佳方案还是新加坡 把厨房外包给社区
书房20平方米，不按5万每平计算，仅仅2万每平也要算到40W的现金价值。
家里的纸质书按2000本，每本50元计价10W元，装修书柜家具等忽略不计。
这就已经50W了。
一下子觉得在家看纸质书是件奢侈的事情。
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这时如果没有其他收入来源，就要把最后的资产抛掉，
例如还不起贷，要卖房。没生活花费，要卖股票。
问题越拖越大
实体经济一时半会好不起来，现在只能靠股市起来，先让收入起来，然后再进一步把消费带起来
所以，麻烦可以在盘中发利好消息，否则只能是便宜了外资，内资吃不到一点肉
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但有二个问题题主应该是忽略了：
第一，这部分人还是有一定资产的，所以被法拍的几率不大，会有相应的时间做出腾挪处理。
比如我认识的朋友中有一个手上有28套房，然后又在下跌初期22年加杠杆买入了两套，但也只是他总资产缩水而已，瘦死的骆驼还是骆驼，廋骆驼，嘿嘿
第一，这部分经营贷引发的法拍房产在这轮浩瀚的下跌潮中不过是冰山一角，比这大的风浪都已经过去了，不必大惊小怪
另外：
我在二线城市南京，房价目前还是下跌趋势，但交易量出现了增加，全年南京二手房交易量目前已经9万套，全年有望突破十万套，二手房挂牌量从最高峰的21万套，缩减到目前的15万套不到，最近一年新房开工项目急剧减少，新房库存从7万多套缩减到5万套，买房人群以刚需为主，改善为辅。
屁股决定脑袋预测：
25年下半年南京房价一线板块河西和主城会触底反弹，但反弹幅度不大，百分之十之内吧
建议：
炒房的洗洗睡吧，没钱还借经营贷的更算了吧
刚需明年可以考虑上车，改善换房的也没问题，你赚钱还不是为了家人生活的更好吗？
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