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土地出让金一般为70年，到期需续交（定价权在政府）
B房子本身寿命按70年估(水泥钢筋老化,电线水管老化)，不加以大的维护将成 危房
合并统计，每年应折旧1.4%左右！不考虑其它因素70年后房产价值归零
大家看，这样理解对吗？
跟我这个13年交房的富力小区一条路之隔有一个23年交房的龙湖小区，所有资源完全一样，都是精装修，同一条地铁，两侧都有地铁口，没有任何学区、医院等区位要素的区别，二手房价格差了一倍。还要考虑得房率的问题，容积率，是否人车分流啊，层高啊，这些问题都考虑进去了吗
也就是说10年房价折旧50%。
按照年化计算每年折旧6.7%。
跟我这个13年交房的富力小区一条路之隔有一个23年交房的龙湖小区，所有资源完全一样，都是精装修，同一条地铁，两侧都有地铁口，没有任何学区、医院等区位要素的区别，二手房价格差了一倍。也不能这么说，10年前的东西和现在的东西，产品力都不一样，就算是同样的新房，同一地段，不同定位的房价也可能差30%以上（改善房和刚需房）
也就是说10年房价折旧50%。
按照年化计算每年折旧6.7%。
赞同来自: 江南1919
如果在一线城市或热门二线城市，地价和社会价值还会持续上涨
房屋的硬件成本（钢筋混凝土、装修），随着时间的增加，这部分会趋近于0
普通住宅产权所有人，拥有的仅仅是第一部分，房屋的使用、转让等权利。
当房屋年久失修，所有人想要拆除重建的时候，就遇到了障碍。一是分户住宅有众多的产权人，大家的意见很难达成一致。二是拆除重建的审批非常困难。有过城市自建房经验的投资者会很清楚，这其中的难度。
当房屋折旧到使用功能降低的时候，房屋所有人想要行使土地的权利，是不切实际的。起码是打了很大的折扣。那么房屋折旧的就不仅仅是房屋本身，土地价值也降低了。
本质上，购买商品房，买到的仅仅是房屋的使用和处置权，并不包括房屋下土地的处置权。
估计楼主是按附近的新房价格在估算二手房的价值.
把二手房价值拆成土地和房屋
土地= 余下年限/70 * 附近土地最近出让价格
房屋= (附近最近新房价格-土地出让价格)/30*余下年限, 再打一定折扣
赞同来自: zf8149
建筑方面：常见11-30层建筑的原拆原建的开发价格大约是5-9千元不等，三线5千，一线9千。假设70年重建一轮，也就是按70年折旧。年化折旧成本就是三线房70元/平，一线房130元/平。二者均价分别是1万和6万，对应百分比是0.7%和0.2%。
综合二者的两种折旧，得到总的年化折旧是，三线1%，一线0.8%。
如果是6层以下的低层建筑，折旧期限显然更长，三线城市房产的折旧大头是建筑，所以推荐购买低层建筑更抗折旧。一线的折旧大头是土地出让金（楼面价），所以推荐购买周边楼面价较低的房产，更抗折旧。
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在土地永久产权的国家，房屋产权价值会分成土地价值和房屋价值二个部分，前者不会折旧，可能还会增值，后者一般按年化2%进行折旧。如果房屋不再有居住价值，必须拆除重修，房屋产权价值=土地价值-房屋拆除成本。如果土地价值很低，甚至不及拆除费用，房主们可能就会放弃房产，政府不得不变成房东。日本有些地区政府免费送房，可能就是这种情况。
对于共有产权的房东，会被要求缴纳较高的日常维护费用，如果有业主委员会通过的额外整修项目，房东还要另外交钱。发达国家的房龄普遍较老，如英国建筑的平均房龄有130多年，定时翻新和较好的维护保证了老式住宅的基本生活质量。但是由于老式住宅的维护费用高昂，即使房价（租金）很低，总体居住总成本却不低。
对于人口快速下降的区域，那些不再有居住价值的房产，价值归零是必然！
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北京上海有很多房龄超过70年的房子，你可以试试去敲门，把你的理论告诉业主，他们的房子价值零元，看看他们会认为你是估值大师，还是600号朋友。这些超过70岁的房子在他们20岁的时候没有价格，在他们30岁的时候只有几百块钱，在他们70岁的时候是几百万，你说到他们100岁的时候是多少钱？几百亿吗？
我跟deepseek聊天，他有一次说给我的建议是买入老小区的车库，等待拆迁。两个条件1:会拆迁2:你不是本小区的，能不能买车位另外每月车位费对比车位价格，估计回报比较差，你是否接受！
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连农村的黄土屋都能存在几十年，现代力学材料设计的钢筋水泥高层会成危房？
40，50年前的石米外墙的那种7层砖混结构的小高层现在都还住着不少人，看着还很结实，现代的框架剪力墙难道还不如40年前的砖混结构？
电梯现在有政策，以旧换新补贴15万一台，平均下来每户也就一两千，刷卡坐电梯，不愿意出钱的就走楼梯
其他管道什么的维护根本不是事，我就不信下水道堵了，全楼住户都不能拿出一点钱来通管道？
唯一担心的是，几十年后，你的邻居赚到钱搬走买新房去了，你还只能住在70年楼龄的旧小区。
你说房产价值70年归0，你可以去找以下的房子，都有70年楼龄了：
北京和平里七区27号楼
上海曹杨新村
给1块钱叫房东卖给你，然后你用2块钱卖给我，100%利润，不错吧？
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可以参考一下，苏联时期的50年代的赫鲁晓夫楼，用预置板搭起来的，连框架混泥土结构都不算，在2025年，俄罗斯仍有许多人住在里面。预制板有很大弊病，主要是不抗震，但是预制板寿命却不一定比框架差。每个建筑的寿命不一样，50年代还存在的楼属于幸存者偏差，并非所有建筑都这么能抗。
仅考虑能住人的话，只要主体结构合格，后期维护到位，70年后价值不会归零。
但人口减少的大趋势下，没有那么多人居住，就会不有人来维护。
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北京上海有很多房龄超过70年的房子，你可以试试去敲门，把你的理论告诉业主，他们的房子价值零元，看看他们会认为你是估值大师，还是600号朋友假作聪明，你拿1%不到的房源来作比较，有个毛用。依你的思路，故宫几百年还增值了呢。
跟中国公务员工资比美国洗碗工高，就代表中国比美国富一样的概念。
不要说70年，半数的房子能熬到30年还有人住就不错了。
首先，国外房屋确实有维护，但以百年之前的建筑质量，维护了就能居住百年以上，这本身不就说明房屋可居住时间很长吗？以我的理解：只要建筑质量真的达到标准，2000年之后商业开发的钢筋混凝土住宅（商业建筑的质量标准还要更高），房屋质量没那么脆弱。虽然无法量化，但“可以居住”的年限很久。而且，也没有谁说国内房屋不维护，只不过目前旧房屋主要靠拆迁，新房屋需要的维护相对较少，所以显得国内房屋都不怎么维护。
其次，只有房屋才存在折旧，土地本身是不存在折旧的。所以讨论房屋折旧，没有必要把土地拉进来一起讨论，更不要说土地产权能影响房屋折旧这种逻辑。
最后，房屋“可以居住”是一个相对很低的标准。如果把这个标准降低到足够低的水平，只要不是危房，理论上都“可以居住”。如果因为隔音问题就认为房屋不可居住，那全世界也没有多少房子“可以居住”，不信你看看全球各国钢铁和水泥的产量和消耗量。
如果中国还要担心因为房屋质量问题而无法长期居住，那要让外国怎么过。。。
赞同来自: tanhua2021
看看2000年建的房子现状就知道，房屋特别是高楼层房屋能舒适住个30年就不错，我一直认为高楼层房屋是智商税，被上下楼层影响、电梯常坏不说，30/40年后就难以统一处理意见。只有农村自建房，或者买国有用地自己建的独栋房屋才是真正的价值。国有土地买不到哇。农村宅基地只能买到使用权
北京上海有很多房龄超过70年的房子，你可以试试去敲门，把你的理论告诉业主，他们的房子价值零元，看看他们会认为你是估值大师，还是600号朋友。看看上海国际饭店应该90年以外了吧，现在还好好的，600号是全国鼎鼎有名的上海精神病院呀，我老妈子在上个世纪80年代去进修过，里面有很多专家，讲起话来也很反动
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